Le marché immobilier est entré dans une nouvelle phase, où la croissance explosive dans tous les segments est difficile. Les entreprises peinent également à exploiter l'effet de levier financier pour percer. La période est difficile pour de nombreux magnats de l'immobilier, dont M. Bui Thanh Nhon.
Perte de 2,7 milliards de dollars en 3 ans
Lors des dernières séances de l'année du Dragon, les marchés boursiers ont continué d'évoluer calmement, la liquidité étant très faible. Les valeurs immobilières, en particulier, étaient faibles, les prix ayant tendance à baisser.
Les actions NVL de No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ), présidée par M. Bui Thanh Nhon, ont diminué pour la quatrième séance consécutive, perdant près de 5,7% et atteignant un plus bas historique d'environ 8 950 VND/action.
Le 10 janvier, pour la première fois depuis sa cotation fin 2016, NVL est passée sous sa valeur nominale, perdant la barre des 10 000 VND par action. Le très solide support de 10 000 VND a été franchi. NVL est rapidement passée sous la barre des 9 000 VND par action. La pression vendeuse s'est fortement accrue, 10 à 16 millions d'unités étant transférées par séance.
NVL a diminué après que le conseil d'administration a ajusté le prix et le taux de conversion du lot d'obligations internationales de 300 millions USD pour la 5ème fois, de 40 000 VND/action à 36 000 VND/action, mais toujours plus de 4 fois plus élevé que le prix du 14 janvier.
Au cours du mois dernier, la valeur NLV a diminué de 12 % et, sur l'ensemble de l'année 2024, elle a reculé d'environ 50 %. Comparé au niveau de 92 500 VND/action mi-2021, ce titre a même perdu plus de 90 % de sa valeur.
Le patrimoine du président Bui Thanh Nhon (1958) a également chuté. Début 2022, selon Forbes, M. Nhon possédait un patrimoine de 2,9 milliards de dollars. Mais en novembre 2022, son patrimoine est passé sous le seuil du milliard de dollars et il ne figurait plus sur la liste des milliardaires mondiaux .
Selon la valeur boursière, M. Nhon possède actuellement un actif de plus de 5 400 milliards de VND. Ses actifs ont diminué de près de 2,7 milliards de dollars au cours des trois dernières années.
M. Nhon détient directement plus de 96,8 millions d'actions. Il détient également plus de 512 millions d'actions par l'intermédiaire de deux sociétés distinctes, Novagroup et Diamond Properties.
Les actifs de M. Nhon ont également fortement diminué car le groupe d'actionnaires concerné a continuellement réduit sa participation, d'environ 1,2 milliard d'actions à plus de 750 millions d'actions. À l'heure actuelle, le ratio de détention est tombé à moins de 39 %. Le groupe de M. Nhon détenait auparavant plus de 60 % de NVL.
Depuis fin 2022, le groupe d'actionnaires de M. Nhon a été continuellement liquidé ou a activement vendu des actions pour régler les dettes de Novaland.
La baisse de la NVL sous la valeur nominale pourrait affecter le projet d'émission d'actions individuelles destinées aux investisseurs professionnels et aux actionnaires existants. En avril 2024, l'assemblée générale des actionnaires a approuvé le projet d'émission de 200 millions d'actions individuelles pour lever 2 000 milliards de VND et d'émission de 1,17 milliard d'actions au prix de 10 000 VND l'action aux actionnaires existants, selon un ratio de 10:6, pour un montant de 11 700 milliards de VND. Selon ce projet, le produit de l'émission sera investi dans des filiales, la restructuration de la dette et l'amélioration de la situation financière.
Les magnats en difficulté, l'icône du secteur immobilier en déclin
Novaland est considéré comme un géant de l'immobilier au Vietnam, avec des projets célèbres tels que Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City... Cependant, les affaires de M. Nhon sont en difficulté.
Fin septembre 2024, NVL affichait un passif total de plus de 191 000 milliards de VND, dont près de 37 700 milliards de VND de prêts à court terme et près de 22 200 milliards de VND de prêts à long terme. Les capitaux propres s'élevaient à un peu plus de 40 600 milliards de VND. Le ratio passif/capitaux propres était très élevé, jusqu'à 4,7 fois, ce qui présentait un risque élevé. Les stocks dépassaient 145 000 milliards de VND.
Le processus de restructuration de NVL s'accélère. Récemment, l'entreprise a dû vendre de nombreux actifs et augmenter son endettement, rachetant ainsi des obligations pour une valeur de plusieurs milliers de milliards de dongs. Certains projets ont vu leurs problèmes juridiques résolus… Mais globalement, le fardeau de la dette reste lourd.
Actuellement, M. Bui Thanh Nhon et ses associés risquent de perdre le contrôle de Novaland si le cours de l'action chute sous la valeur nominale. NVL utilise un nombre important d'actions appartenant au groupe de M. Nhon comme garantie. Si le cours de l'action chute brutalement, elle pourrait être vendue. Le ratio de détention pourrait tomber sous la barre des 36 %, seuil permettant de s'opposer à des décisions importantes de l'entreprise.
Le groupe de M. Nhon pourrait également perdre son droit de veto chez Novaland si le lot d'obligations de 300 millions de dollars est converti en actions dans le cadre du plan récemment approuvé.
Outre Novaland, de nombreuses sociétés immobilières cotées en bourse sont également confrontées à de nombreuses difficultés, leurs actions ayant fortement chuté. Des codes tels que Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG) et Ha Do (HDG) ont fortement chuté. Lors de la séance du 14 janvier, le nombre de codes immobiliers en baisse était deux fois plus élevé que celui des codes en hausse.
Le marché immobilier est entré dans une nouvelle phase. Il n'est plus aisé d'enregistrer une croissance explosive dans tous les segments. Il est également difficile pour les entreprises d'utiliser l'effet de levier financier pour percer.
Alors qu'elles comptaient parmi les valeurs les plus attractives du marché boursier, les actions immobilières ont déçu les investisseurs au cours de l'année écoulée. Les perspectives pour 2025 ne sont pas non plus très positives. De nombreuses sociétés immobilières ont enregistré d'importantes dettes, des obligations impayées…
Novaland a récemment annoncé un plan de rachat d'obligations avant échéance, pour un montant maximal de 7 000 milliards de VND à la valeur nominale. Grâce à de gros efforts, NVL a racheté cinq lots d'obligations avant échéance le 31 décembre 2024, pour un montant total de 1 550 milliards de VND. Il lui reste 5 450 milliards de VND d'obligations à racheter.
Source : https://vietnamnet.vn/tai-san-kech-xu-boc-hoi-2-7-ty-usd-chi-3-nam-chuong-buon-cua-ong-bui-thanh-nhon-2363351.html
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