L'attentisme est sur le point de disparaître, les appartements dans l'ouest d'Hanoï « font la une des journaux », de combien les prix des terrains à Hô Chi Minh-Ville augmenteront-ils après ajustement ?

Le marché poursuit sa reprise lente mais régulière, avec des résultats qui s'améliorent progressivement ; le nombre d'appartements vendus à Hanoï a augmenté de plus de 200 %, le prix des terrains à Hô Chi Minh-Ville, ajusté, ne représente plus que 70 % environ du prix du marché… Voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.

D’ici fin 2024, le processus de reprise du marché immobilier vietnamien devrait avoir nettement progressé. (Photo : Linh An)

Le marché se redresse progressivement.

Selon batdongsan.com.vn , Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien (Association des courtiers immobiliers du Vietnam), le marché immobilier vietnamien se redresse durablement.

Selon Mme Mien, grâce à de nombreux facteurs positifs et dans l'attente de l'intégration des nouvelles lois, le marché immobilier vietnamien poursuivra sa reprise de manière durable, avec des résultats progressivement meilleurs. D'ici la fin de l'année, le processus de reprise du marché immobilier vietnamien aura clairement progressé.

Le directeur adjoint de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (Association vietnamienne des courtiers immobiliers) a souligné que, grâce à une croissance économique supérieure aux prévisions, le crédit s'est redressé, les taux d'intérêt des prêts restent bas et les investissements publics continuent d'être encouragés. Il a également indiqué que la loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023, la loi sur les activités immobilières de 2023 et l'article 209, paragraphe 2, de la loi sur les établissements de crédit entreront en vigueur le 1er août, soit cinq mois plus tôt que prévu, et auront un impact positif, contribuant ainsi à la reprise et au développement du marché immobilier.

Dès l'entrée en vigueur des lois, l'attentisme disparaîtra. Les promoteurs immobiliers s'empresseront de se libérer des contraintes administratives. Les investisseurs, plus confiants, lanceront leurs produits et orienteront leurs fonds, initialement destinés aux banques, vers l'immobilier. Les courtiers et les agences immobilières renforceront activement leurs capacités, recruteront du personnel, perfectionneront leurs connaissances et se conformeront à la nouvelle réglementation.

Selon Mme Mien, pendant la période d'intégration des nouvelles lois, le marché immobilier poursuivra sa reprise lente et durable, avec une amélioration progressive des résultats. D'ici la fin de l'année, la reprise du marché immobilier vietnamien aura nettement progressé. Les résultats resteront variables selon les segments et les régions, mais cette différenciation sera plus homogène.

Le tarif foncier ajusté de Ho Chi Minh-Ville ne représente qu'environ 70 % du prix du marché.

L'après-midi du 29 juillet, au Centre de presse de Ho Chi Minh -Ville (HCMC), une conférence de presse a été organisée pour fournir des informations sur l'ajustement de la liste des prix des terrains conformément à la clause 1, article 257 de la loi foncière de 2024.

Selon un représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, le projet de barème des prix fonciers ajusté prévoit une augmentation d'environ sept fois par rapport au barème figurant dans la décision n° 02/2020/QD-UBND du 16 janvier 2020 du Comité populaire de la ville. Or, le barème de cette décision doit être multiplié par un coefficient d'ajustement de 3,5. De ce fait, le projet de barème ajusté n'entraîne qu'une augmentation d'environ 2,5 fois, et le prix du terrain, tel qu'il apparaît, ne correspond donc qu'à 70 % du prix du marché.

Par exemple, le prix du terrain rue Dong Khoi, dans le quartier Nguyen Hue (district 1), conformément à la décision 02/QD-UBND, est de 162 millions de VND/m² (soit le prix maximal prévu par la loi foncière de 2013). En 2021, le Comité populaire de la ville a approuvé un prix de marché de 680 millions de VND/m² pour une maison individuelle de plain-pied. Par interpolation, le prix du terrain dans ce secteur s'élève à 970 millions de VND/m². Le prix du terrain ajusté prévu pour la rue Dong Khoi, dans le quartier Nguyen Hue, est désormais de 810 millions de VND/m², ce qui correspond au niveau général des prix dans le secteur.

D'après le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, une évaluation préliminaire a révélé que le groupe le plus influent concerne la conversion de la destination des sols et la reconnaissance des droits d'utilisation des sols des ménages et des particuliers. Cependant, en comparant la loi foncière de 2013 à celle de 2024 : les cas d'utilisation stable des sols avant le 15 octobre 1993 sont exemptés de taxe foncière ; si la superficie dépasse le seuil autorisé, la taxe est perçue conformément au barème foncier de 2005. Les autres cas d'utilisation des sols sont examinés en fonction de l'origine et de la durée d'utilisation afin de déterminer le taux de perception approprié.

Selon le projet de décret relatif à la perception des redevances et loyers fonciers que le gouvernement s'apprête à publier, le taux de perception sera fixé entre 10 % et 50 % du prix foncier ajusté prévu. Par ailleurs, les utilisateurs fonciers appartenant à des familles bénéficiant de politiques publiques, les personnes méritantes et les ménages à faibles revenus seront exemptés de ces redevances, conformément à la réglementation en vigueur.

« Ainsi, la nouvelle grille tarifaire foncière rapproche progressivement le prix réglementé des terrains du niveau du marché, contribuant à une plus grande équité et transparence pour les utilisateurs et évitant des pertes pour le budget de l'État. L'utilisation des terres sera donc plus économique. Dans un avenir proche, le gouvernement ajustera les taux de perception (en pourcentage) en fonction de la situation réelle, limitant ainsi les hausses soudaines de recettes », a déclaré un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Le marché des appartements à Hanoï présente des signaux positifs en termes d'offre et de demande.

Le rapport sur le marché immobilier de Hanoï pour le deuxième trimestre 2024, récemment publié par Cushman & Wakefield, indique que durant les six premiers mois de 2024, le marché des appartements à Hanoï a affiché des signes positifs tant au niveau de l'offre que de la demande. Environ 10 800 nouveaux appartements ont été mis en vente, soit près de trois fois plus qu'à la même période l'année précédente.

Au deuxième trimestre 2024, environ 7 600 appartements ont été mis en vente, soit une hausse de 140 % par rapport au trimestre précédent et de 155 % par rapport à l’année précédente. Cette évolution significative s’explique principalement par le lancement de nouveaux programmes immobiliers dans des zones urbaines intégrées, tels que Vinhomes Ocean Park et Vinhomes Smart City. L’ouest du pays a représenté environ 59 % de l’offre de nouveaux appartements au cours du premier semestre 2024, et les programmes de milieu de gamme ont continué de dominer le marché, représentant environ 90 % de cette offre.

Environ 10 900 appartements ont été vendus au premier semestre 2024, soit une hausse de 216 % sur un an. Au deuxième trimestre 2024, les ventes d’appartements neufs à Hanoï ont atteint environ 7 400 unités, en progression de 110 % par rapport au trimestre précédent et de 147 % sur un an. Le prix moyen des appartements neufs s’est établi à près de 2 640 USD/m², soit une augmentation de 11 % par rapport au trimestre précédent et de 30 % sur un an.

D'après les experts de Cushman & Wakefield, la croissance des ventes de logements neufs au premier semestre 2024 s'explique par la rareté de l'offre ces dernières années. Les nouveaux projets immobiliers, bénéficiant d'un statut juridique transparent, d'investisseurs réputés, de politiques commerciales attractives et de prestations complètes, ont enregistré de bonnes performances commerciales. La plupart de ces projets sont situés dans de grandes agglomérations intégrées de l'Ouest.

La demande croissante d'appartements à Hanoï est alimentée par la demande de logements, elle-même liée à la croissance démographique et à l'immigration. Par ailleurs, dans un contexte d'instabilité économique, les investissements immobiliers font progressivement leur retour.

Les prix des appartements neufs continuent d'augmenter en raison de la rareté de l'offre. Cette hausse est également due au fait que les logements de milieu et haut de gamme représentent 98 % des nouvelles constructions, tandis que l'offre de logements abordables reste insuffisante.

Sur le marché des appartements à Hanoï, environ 9 500 nouveaux logements devraient être mis sur le marché au cours du second semestre 2024. La majeure partie de cette offre se concentrera dans la région Ouest, qui bénéficie d'une situation stratégique et d'infrastructures établies. Par ailleurs, au cours de cette même période, l'offre devrait continuer de se concentrer dans les zones urbaines intégrées telles que Vinhomes Ocean Park et Vinhomes Smart City.

À partir de 2025, les districts périurbains, notamment Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien et Thanh Tri, devraient dominer l'offre future de logements grâce aux initiatives gouvernementales de développement des infrastructures et d'aménagement urbain. En particulier, Dong Anh et Gia Lam devraient être érigés en districts d'ici 2025, contribuant ainsi à l'offre attendue des grands complexes urbains intégrés tels que Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park et BRG Smart City.

Au cours des six premiers mois de 2024, le marché des appartements à Hanoï a affiché des signes positifs tant du côté de l'offre que de la demande. (Photo : Ke Toai)

Cas d'évacuation d'urgence d'immeubles d'habitation à partir du 1er août

Le gouvernement vient de publier le décret 98 détaillant un certain nombre d'articles de la loi modifiée sur le logement concernant la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation, applicable à compter du 1er août.

Conformément au décret, cinq cas nécessitent le relogement des propriétaires et occupants d'immeubles d'habitation. Parmi ceux-ci, deux relogements sont urgents et trois sont effectués dans le cadre d'un plan d'indemnisation et d'aide à la réinstallation.

Plus précisément, les deux cas d'immeubles d'habitation qui doivent être relogés d'urgence sont ceux endommagés par un incendie, une explosion, une catastrophe naturelle ou une attaque ennemie et qui ne répondent plus aux conditions de sécurité pour une utilisation continue.

Dans ce cas, l'agence de gestion provinciale doit soumettre au Comité populaire provincial une décision de relogement urgente dans les 3 jours suivant la conclusion que l'immeuble d'appartements n'est plus apte à être utilisé.

La décision doit clairement indiquer l'emplacement de l'immeuble d'habitation nécessitant un relogement urgent, les modalités de relogement temporaire, le mode, le coût et la durée du relogement, ainsi que les responsabilités des organismes et personnes concernés. Si le propriétaire de l'immeuble ne procède pas au relogement, l'organisme de gestion mettra la décision en application dans un délai maximal de sept jours ouvrables à compter de sa date d'exécution.

Trois immeubles d'appartements doivent également être relogés conformément au plan d'indemnisation et de soutien à la réinstallation.

Premièrement, les structures porteuses principales de l'immeuble sont dans un état de danger général, risquent de s'effondrer et ne répondent pas aux conditions nécessaires à leur utilisation continue.

Deuxièmement, l'immeuble est gravement endommagé. Son infrastructure technique (prévention et lutte contre l'incendie, alimentation en eau et évacuation des eaux usées, traitement des eaux usées, électricité, circulation interne) ne répond pas aux normes et réglementations en vigueur, ou présente un risque de dysfonctionnement. Ces installations doivent être démolies afin de garantir la sécurité des propriétaires et des occupants de l'immeuble, ainsi que pour répondre aux exigences de rénovation et d'embellissement urbains.

Enfin, l'immeuble d'habitation présente des dommages structurels, notamment au niveau des fondations, des colonnes, des murs, des poutres et des chevrons, qui ne répondent plus aux exigences d'usage normal. Ces bâtiments ne relèvent pas des deux cas de démolition mentionnés précédemment, mais doivent être rénovés et reconstruits conformément au plan approuvé.

Les propriétaires et occupants d'immeubles d'habitation se verront proposer un hébergement temporaire sous différentes formes : via le fonds de relogement disponible ; via le fonds de logement appartenant au patrimoine public local ; par l'acquisition de logements commerciaux ou par un investissement dans la construction de logements de relogement grâce à des fonds budgétaires locaux ou des fonds d'investissement pour le développement, ou encore le fonds local de développement du logement (le cas échéant). Par ailleurs, les propriétaires pourront également être indemnisés pour trouver un logement à leur propre compte.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html