Quel impact la hausse des taux d'intérêt des prêts immobiliers a-t-elle sur le marché immobilier ?

Les acheteurs « absorbent » les taux d'intérêt variables

Mme Dang Thanh Mai, cliente de V. Bank, a déclaré que depuis le début du mois, le taux d'intérêt variable appliqué par la banque à son prêt immobilier est de 14,4 % par an, soit une augmentation de 2 % par rapport au taux d'intérêt appliqué le mois dernier.

Parallèlement, le taux d'intérêt préférentiel des prêts immobiliers de première année a également augmenté de 1 à 2 % par an par rapport au mois précédent. Plus précisément :ACB : 8 % par an ; ABBank : 9,65 % par an ; Sacombank : 7,49 % par an ; VIB : à partir de 7,8 % par an ; BVBank : 8,49 % par an…

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont augmenté suite à la hausse continue des taux d'intérêt sur les dépôts. À l'exception des banques publiques, les banques privées ont régulièrement ajusté leurs taux d'intérêt sur les dépôts à la hausse. Ainsi, le taux d'intérêt des dépôts à 6 mois de la plupart des banques privées dépasse désormais 6 % par an. Pour les dépôts importants, ce taux peut atteindre 7,1 % par an.

L’augmentation des taux d’intérêt sur les prêts réduira les investissements immobiliers spéculatifs (photo : Nhu Y).

La Banque d'État a indiqué qu'au 30 septembre, le taux d'intérêt moyen des prêts pour les nouvelles transactions des banques commerciales était de 6,54 %/an, en baisse de 0,4 %/an par rapport à fin 2024.

Toutefois, selon les acheteurs, le taux d'intérêt de 6 à 7 % par an n'est appliqué que durant la période préférentielle initiale, principalement pour attirer de nouveaux clients ou grâce au soutien d'un investisseur. Passé ce délai, le taux variable se situe généralement entre 12 et 14 % par an, ce qui exerce une forte pression sur les emprunteurs.

La spéculation immobilière va-t-elle diminuer ?

S'adressant au journaliste de Tien Phong , M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que 2025 est considérée comme une année charnière, ouvrant la voie à la reprise après la crise, même s'il reste de nombreux risques à identifier et à maîtriser.

M. Dinh a déclaré qu'au cours des trois dernières années, le marché immobilier a été fortement impacté par les difficultés générales de l' économie mondiale ainsi que par les fluctuations internes de l'économie vietnamienne. La liquidité a diminué, les sources de financement se sont raréfiées, de nombreux projets ont été mis en suspens, les entreprises ont subi des pressions sur leurs paiements, etc., créant ainsi une situation de congestion prolongée.

Toutefois, depuis fin 2024 et plus nettement au premier trimestre de cette année, le marché a montré des signes évidents de reprise. « Nous affirmons que le marché a surmonté la période la plus difficile et qu'il est en phase de croissance », a souligné M. Dinh.

Toutefois, cette reprise n'est pas sans failles. Selon M. Dinh, une partie de l'enthousiasme s'explique par des facteurs spéculatifs, la demande d'investissement augmentant plus fortement que la demande de logements. La raison principale réside dans la politique d'assouplissement du crédit maintenue tout au long de 2024 et poursuivie durant les premiers mois de cette année. L'accès facile et bon marché à l'argent a stimulé les investissements à court terme, entraînant dans certains secteurs des transactions frénétiques alors même que la demande réelle n'y correspond pas encore.

M. Dinh a cité des données montrant qu'en septembre dernier, le système bancaire avait injecté près de 18 millions de milliards de VND dans l'économie, dont 4 millions de milliards de VND dans l'immobilier, soit environ 25 % du total des crédits. Cette proportion témoigne des efforts considérables déployés par le secteur bancaire pour soutenir la reprise économique et lever les difficultés du marché immobilier. Cependant, elle engendre également des tensions, car une partie de ces capitaux ne répond pas à la demande réelle mais se retrouve dans des placements à court terme, ce qui compromet le développement durable.

Le gouvernement a demandé aux ministères et aux différents secteurs d'étudier l'utilisation de divers outils de régulation du marché, tels que les politiques fiscales et de crédit, ainsi que de nombreuses mesures de gestion appropriées pour limiter la spéculation et contrôler les flux de capitaux vers le segment le plus spéculatif. L'Association vietnamienne de l'immobilier a également recommandé l'application de ces outils. Cependant, elle a souligné que leur mise en œuvre devait être planifiée avec soin, en définissant clairement les groupes cibles et en évitant toute confusion entre les véritables acquéreurs et les spéculateurs. « Nous sommes opposés à la spéculation, mais nous ne pouvons pas entraver l'accès au logement pour les besoins légitimes », a-t-il déclaré.

L'une des mesures notables récentes est la hausse des taux d'intérêt décidée par certaines banques. Selon M. Dinh, il s'agit d'un phénomène normal, inhérent au cycle d'activité bancaire, les établissements de crédit devant rééquilibrer leurs priorités après une longue période consacrée au soutien de l'économie. Par ailleurs, cette hausse des taux d'intérêt signale également des signes de surchauffe du marché, contraignant le système financier à un freinage progressif pour préserver sa stabilité.

« La hausse des taux d'intérêt réduira certainement les activités d'investissement à court terme, notamment les transactions spéculatives. Toutefois, à long terme, cet ajustement est bénéfique pour le marché car il permet d'éliminer les investisseurs aux capacités financières limitées, créant ainsi des opportunités pour que les capitaux affluent vers des segments présentant une demande réelle et des projets viables. La réduction de la spéculation n'est pas un mauvais signe. Au contraire, c'est une étape nécessaire au développement durable du marché », a analysé M. Dinh.

Selon M. Dinh, le gouvernement maintient sa position en matière de gestion. La flexibilité, associée à une surveillance étroite de l'évolution du marché, permet d'adapter les politiques en conséquence. Cette flexibilité est un facteur important qui a contribué à la stabilité du marché immobilier ces dernières années et qui restera un atout majeur pour la période 2025-2026. « Dès l'apparition de signes de conjoncture défavorable, les politiques seront ajustées dans un sens plus favorable. Cela renforce considérablement la confiance du marché », a-t-il affirmé.

Il estime qu'à partir de la fin de cette année et jusqu'en 2026, lorsque les mesures réglementaires deviendront effectives et que les activités spéculatives diminueront progressivement, le marché évoluera vers une qualité supérieure, une plus grande stabilité et une plus grande durabilité.

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