Supprimer les « goulots d’étranglement

Pour atteindre les objectifs de développement socio -économique fixés pour 2023, continuer à stabiliser la macro-économie, contrôler l'inflation, promouvoir la croissance et assurer les grands équilibres de l'économie, l'une des tâches importantes est de développer de manière synchrone, sûre, saine et durable tous les types de marchés, y compris le marché immobilier.

C'est le contenu mis en avant lors de la Conférence scientifique nationale « L'économie du Vietnam en 2022 et les perspectives pour 2023 : stabiliser et développer le marché immobilier » organisée par l'Université nationale d'économie NEU le matin du 21 avril 2023.

Lors de l'ouverture de l'atelier, le directeur adjoint de la Commission économique centrale, le Dr Nguyen Duc Hien, a déclaré : « L'un des goulots d'étranglement qui doivent être surmontés en 2023 pour promouvoir la croissance économique est le marché immobilier. Si le marché immobilier est bien résolu, cela contribuera à améliorer le marché monétaire et financier, à développer les industries connexes telles que le ciment et l'acier, et en même temps à créer un grand nombre d'emplois.

croissance économique développement immobilier image 1 — Le directeur adjoint de la Commission économique centrale, le Dr Nguyen Duc Hien, a déclaré que l'un des goulots d'étranglement à surmonter en 2023 pour promouvoir la croissance économique est le marché immobilier. Photo : Ha Linh

Il faut introduire rapidement des politiques de relance et d’allègement de la dette

La réalité montre que le marché immobilier vietnamien doit résoudre des problèmes majeurs, à savoir : il existe un écart entre l’offre et la demande de logements commerciaux et de logements sociaux ; Les prix de l’immobilier restent élevés et manquent de contrôle et de réglementation ; De nombreuses entreprises immobilières sont confrontées à des difficultés financières.

Au premier trimestre 2023, le nombre d'entreprises nouvellement créées opérant dans le secteur immobilier a fortement diminué (au premier trimestre 2023, il y avait 940 entreprises, en baisse de 63,2 % par rapport à la même période en 2022), en outre, le nombre d'entreprises dissoutes et dont l'activité a été temporairement suspendue était de 341 entreprises (en hausse de 30,2 %) et de 1 816 entreprises (en hausse de 60,7 %) respectivement par rapport à la même période de l'année dernière ; Au premier trimestre 2023, environ 30 à 50 % de bourses supplémentaires ont dû fermer ou suspendre leurs opérations par rapport au trimestre précédent, et on estime que le nombre de courtiers actifs n'est désormais que d'environ 30 à 40 % par rapport au début de 2022.

La pression de liquidité sur le marché immobilier reste un risque majeur pour l'économie vietnamienne en 2023. Les flux de trésorerie des entreprises à la fin du quatrième trimestre 2022 ont fortement diminué, la capacité de paiement des intérêts est faible, la capacité de remboursement de la dette a diminué tandis que la pression sur les échéances des obligations est élevée, et les principaux canaux de capitaux des entreprises sont toujours confrontés à de nombreuses difficultés...

Selon le rapport du groupe Fiin, l'immobilier est le secteur avec le deuxième ratio de créances douteuses le plus élevé, soit 20,17 %, après le secteur de l'énergie (63,1 %). En particulier, les obligations des sociétés immobilières ont actuellement une échelle de circulation de plus de 396 300 milliards de VND, représentant 33,8 % de la valeur totale de circulation.

Au 17 mars 2023, 69 émetteurs ayant 1 ou plusieurs obligations en circulation n'étaient pas en mesure de faire face à leurs obligations de dette d'une valeur totale de 94 043 milliards de VND, soit 8,15 % de la valeur des obligations d'entreprise en circulation. Parmi celles-ci, 43/69 sont des entreprises immobilières avec une valeur totale d'obligations d'entreprise avec paiement de dette en retard de 78 900 milliards de VND, représentant 82,6 % de la valeur totale des obligations d'entreprise des entreprises avec paiement de dette en retard.

Actuellement, dans de nombreuses localités, notamment à Ho Chi Minh-Ville, Hanoi , Khanh Hoa et Da Nang, il existe un important arriéré de projets immobiliers qui nécessitent un mécanisme spécial pour être traités après l'inspection, l'examen et les conclusions du jugement ; Si nous y parvenons, nous disposerons d’une ressource considérable pour contribuer à la promotion de la croissance d’ici 2023.

Les données macroéconomiques du premier trimestre 2023 montrent que les risques pesant sur la croissance économique, l’emploi et la stabilité du système des établissements de crédit en 2023 sont assez élevés.

Selon le directeur adjoint de la Commission économique centrale, le Dr Nguyen Duc Hien, dans le contexte défavorable de l'économie mondiale, le Vietnam doit rapidement introduire des politiques de relance, étendre la dette et créer les conditions permettant aux entreprises, en particulier les entreprises immobilières, de mobiliser des capitaux par l'émission d'actions.

Le Dr Nguyen Duc Hien a également souligné le point positif, à savoir qu'actuellement les risques d'inflation et de taux de change sont assez faibles. Il est donc tout à fait possible d’assouplir les politiques monétaires et budgétaires aux niveaux de 2020-2021.

Et selon le Dr Hien, en raison des ressources nationales limitées, le maintien de la stabilité macroéconomique et la promotion des réformes de l'environnement des affaires pour attirer les flux d'investissements étrangers sont essentiels au processus de reprise des entreprises, en particulier des entreprises immobilières.

Contrôler étroitement la croissance « à chaud » des marchés d'actifs

« Le marché immobilier vietnamien a connu une forte demande foncière du début 2021 au premier semestre 2022 (quatrième poussée foncière du cycle de développement, principalement dans le segment spéculatif). Cependant, au second semestre 2022, le marché a rapidement décliné et s'est calmé », a déclaré le professeur To Trung Thanh (NEU).

Le professeur Dr To Trung Thanh a déclaré que le rapport économique annuel 2022 de NEU sur le Vietnam avait pour thème la stabilisation et le développement du marché immobilier. Le rapport indique que la demande immobilière est toujours très élevée (en raison d'une croissance économique stable, d'une urbanisation rapide et d'une croissance des infrastructures), mais que l'offre n'est pas suffisante pour répondre à la demande (en particulier les produits à des prix appropriés), les taux de transaction sont faibles et la capacité d'absorption du marché est faible.

Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté au cours des deux premiers trimestres de l’année et ont progressivement diminué vers la fin de l’année. Les prix de l’immobilier sont toujours plus élevés que ce que les gens peuvent se permettre. Le marché immobilier a connu une vague de réduction des pertes en raison de l’impact des politiques financières et des facteurs macroéconomiques. Le marché immobilier a un effet d’entraînement sur le système financier, augmentant le risque de créances douteuses. Les consommateurs n’ont pas accès à un logement convenable, ce qui affecte la sécurité sociale.

Le marché immobilier est également confronté à de nombreux risques politiques. Autrement dit, le règlement sur les méthodes d’évaluation foncière n’est pas clair et manque de fondement, ce qui rend difficile la détermination des prix du marché, de sorte que les autorités et les entreprises sont confrontées à de nombreuses difficultés de mise en œuvre.

Ou bien la réglementation selon laquelle les transactions immobilières ne doivent pas obligatoirement passer par le parquet a créé un vide juridique - c'est la base de la formation de « projets fantômes » et de cas de fraude à la clientèle.

L'atelier a discuté des solutions et des recommandations politiques pour résoudre les difficultés du marché immobilier, pour empêcher le marché immobilier de devenir un facteur provoquant une forte inflation et une économie de « bulle », et pour contrôler efficacement les flux de capitaux d'investissement sur le marché immobilier pour lutter contre la spéculation, mais aussi pour éviter de provoquer des chocs, de geler le marché immobilier, de provoquer des impacts négatifs se propageant au système des institutions de crédit et à la vie sociale.

Il faut tout d’abord perfectionner le système juridique. Perfectionner la politique de contrôle et de prévention de la spéculation immobilière : utiliser les outils de politique fiscale pour réguler les revenus provenant de l'utilisation et du transfert de biens immobiliers au budget de l'État et réguler indirectement le comportement de spéculation immobilière.

En outre, il est nécessaire de disposer de solutions pour ajuster l’offre et la demande, accroître la transparence de l’information et ouvrir des sources de capitaux pour le marché immobilier. La marge de crédit pour le secteur immobilier devrait être élargie à un niveau raisonnable, compatible avec la capacité financière des établissements de crédit et les solutions de gestion monétaire et de crédit de la Banque d’État. - Émettre des critères de prêt pour différents types de biens immobiliers.

Mais il est également nécessaire de contrôler strictement la croissance « chaude » des marchés d’actifs. Contrôler l’offre monétaire sur le marché immobilier et diriger le flux d’argent du secteur bancaire vers l’économie réelle et les zones de débordement en contrôlant de manière sélective le crédit dans l’immobilier. Et contrôler strictement les risques de crédit pour les activités d’investissement en obligations d’entreprises, les domaines potentiellement risqués tels que l’investissement, le négoce de titres et l’immobilier.

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