Selon la nouvelle loi, comment les propriétaires devront-ils payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques ?

nộp thuế - Ảnh 1. — Les locaux commerciaux mis en location sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. (Photo : Façade sur rue Nguyen Trai, quartier Ben Thanh, Hô Chi Minh-Ville - Photo : Chau Tuan)

La loi entrera en vigueur le 1er juillet 2026. Comment faut-il interpréter ce règlement et en quoi diffère-t-il de la réglementation actuelle ? Maître Ngo Gia Hoang, maître de conférences à l’Université de droit de Hô Chi Minh-Ville, apporte un éclairage supplémentaire sur cette question.

Conformément à l'article 10 de la loi de 2007 sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifiée et complétée en 2014), les personnes physiques exerçant une activité commerciale (y compris celles qui louent des biens immobiliers) doivent payer un impôt sur le revenu des personnes physiques à hauteur d'un pourcentage de leurs revenus pour chaque secteur et industrie de production et d'activité commerciale.

L'article 9, paragraphe 1, de la circulaire 40 du ministère des Finances stipule : Les personnes qui louent des biens sont celles qui génèrent des revenus en louant des maisons, des locaux, des magasins, des ateliers, des entrepôts ; en louant des véhicules de transport ou des machines et équipements sans opérateur ; ou en louant d'autres types de biens sans services d'accompagnement.

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Les services d'hébergement ne sont pas considérés comme des activités de location immobilière au sens du présent règlement, notamment la fourniture d'hébergement à court terme aux touristes ou aux visiteurs, la fourniture de logements non-appartements à long terme aux étudiants, aux travailleurs et aux personnes assimilées, ou la fourniture d'hébergement avec services de restauration ou installations de divertissement.

Pour s'acquitter de leurs obligations fiscales, les particuliers qui louent un bien immobilier peuvent choisir de déclarer leurs impôts pour chaque période de paiement, déterminée par la date de début de chaque période de location telle que stipulée dans le contrat, ou de déposer une seule déclaration de revenus pour l'année civile entière.

Les déclarations fiscales peuvent être établies pour chaque contrat individuellement ou en regroupant plusieurs contrats sur un seul formulaire de déclaration, à condition que tous les biens loués soient situés dans la juridiction de la même autorité fiscale.

Tous les particuliers qui louent leur bien immobilier ne sont pas tenus de payer l'impôt sur le revenu.

Conformément à l'article 1, paragraphe 3, de la circulaire 100 du ministère des Finances, dans les cas où une personne se livre uniquement à des activités de location de logements et que la période de location n'est pas d'une année complète, si le revenu total provenant des locations au cours de l'année ne dépasse pas 100 millions de VND, elle est exonérée à la fois de la taxe sur la valeur ajoutée et de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Si le locataire verse une somme forfaitaire pour plusieurs années, ce paiement initial doit être réparti annuellement pour déterminer si le revenu de chaque année dépasse le seuil de 100 millions de VND, au lieu d'être calculé sur une seule année.

Le montant de l'impôt sur le revenu des personnes physiques à payer = revenu annuel x taux d'imposition de 5 %.

Par conséquent, ce n'est que lorsqu'une personne loue un logement pour une période autre qu'une année complète et génère des revenus locatifs supérieurs à 100 millions de VND par an qu'elle sera tenue de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques au taux de 5 %.

Par exemple, si les recettes sont de 110 millions de VND/an, l'impôt à payer serait de : 110 millions de VND x 5 % = 5,5 millions de VND.

Selon la résolution 198 de l'Assemblée nationale , à compter du 1er janvier 2026, les ménages d'entreprises dont le chiffre d'affaires annuel est de 200 millions de VND ou plus seront tenus de payer des impôts, au lieu du seuil précédent de 100 millions de VND.

Cela signifie que les entreprises familiales dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 100 millions de VND mais ne dépasse pas 200 millions de VND n'auront pas à payer de taxe sur la valeur ajoutée ni d'impôt sur les sociétés à compter du 1er janvier 2026.

En ce qui concerne les modalités de paiement des impôts, la déclaration et le dépôt des déclarations fiscales sont régis par les articles 11 et 13 de la circulaire 40 publiée par le ministère des Finances.

Actuellement, l'application de déclaration de revenus en ligne pour les particuliers permet de déclarer les baux immobiliers, avec des périodes de déclaration basées sur les mensualités de paiement et les périodes annuelles. L'application mobile eTax permet aux entreprises à domicile et aux travailleurs indépendants de déclarer leurs impôts.

Nouveautés de la loi modifiée sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques de 2025

La loi modifiée sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, adoptée par l'Assemblée nationale le 10 décembre 2025 et entrant en vigueur le 1er juillet 2026, marque plusieurs changements importants pour les entreprises individuelles, en particulier celles actives dans le secteur de la location immobilière.

Premièrement, le seuil d'imposition sur le revenu des personnes physiques a été considérablement relevé. Conformément aux paragraphes 1 et 4 de l'article 7 de la loi modifiée de 2025 relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques :

« Les personnes physiques résidant au Vietnam et exerçant des activités de production ou commerciales dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur ou égal à 500 millions de VND sont exonérées d'impôt sur le revenu. Le gouvernement soumettra au Comité permanent de l'Assemblée nationale une proposition visant à ajuster le seuil d'exonération d'impôt sur le revenu en fonction de la situation socio-économique de chaque période. »

Par conséquent, à compter du 1er juillet 2026, les revenus provenant des activités de location de logements devront dépasser 500 millions de VND par an pour être soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Il s'agit d'un changement significatif par rapport au seuil actuel de 100 millions de VND, contribuant à réduire la charge fiscale pour les petites entreprises et les biens locatifs.

Exemple : Mme A loue sa maison et perçoit 450 millions de VND par an. Selon la réglementation en vigueur, ce revenu dépasse le seuil d’imposition et est soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Mme A devra donc payer un impôt de : 5 % x 450 millions de VND = 22,5 millions de VND par an.

Cependant, selon la nouvelle loi, puisque les revenus de Mme A sont inférieurs à 500 millions de VND par an, elle n'aura pas à payer d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Autre changement important : la taxe ne s’applique désormais qu’à la partie des recettes excédant 500 millions de VND, au lieu de taxer la totalité des recettes comme auparavant.

Conformément à l'article 7, paragraphe 4, de la loi modifiée de 2025 sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, « les personnes physiques qui louent des biens immobiliers, à l'exclusion des activités d'hébergement, paient un impôt sur le revenu des personnes physiques déterminé en multipliant les revenus excédant 500 millions de VND par le taux d'imposition de 5 % ».

En conséquence, l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant d'activités locatives sera calculé selon la formule suivante :

Impôt sur le revenu des personnes physiques à payer = (revenu annuel - 500 millions de VND) x 5 %

Par exemple : M. B loue sa maison pour 55 millions de VND par mois, soit 660 millions de VND par an. Le revenu dépassant le seuil d’imposition est de 160 millions de VND, et l’impôt à payer n’est que de 160 millions de VND x 5 % = 8 millions de VND par an.

Cette nouvelle méthode de calcul est considérée comme plus raisonnable et équitable, reflétant fidèlement la capacité contributive du contribuable. Elle est avantageuse pour les propriétaires dont les revenus dépassent légèrement le seuil d'imposition.

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