Le marché est témoin d'un « paradoxe » intéressant, de nombreux projets d'appartements sont « vendus », le segment de prix de 50 millions de VND/m2 va disparaître.

Le marché a été témoin d'un « paradoxe » intéressant, les projets d'appartements à Hanoi se sont bien négociés, voire « vendus », les réglementations sur l'enregistrement des frais d'utilisation du sol lors de la délivrance des livres rouges... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Les experts affirment que les nouveaux appartements à moins de 50 millions le m² à Hanoï sont sur le point de disparaître. (Photo : Linh An)

Les appartements abordables « disparaissent » progressivement

Le segment du logement abordable est très demandé sur le marché, mais l'offre est fortement insuffisante. D'ici 2024, près de 67 % des nouveaux appartements sur le marché de Hanoï appartiendront au segment haut de gamme et de luxe.

On prévoit que d'ici 2025, le segment primaire, dont le prix est fixé à 50 millions de VND/m², disparaîtra. Les experts estiment même que les appartements neufs à moins de 50 millions de VND/m² à Hanoï disparaîtront bientôt. L'avènement du logement commercial abordable, censé rétablir l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché, s'éloigne de plus en plus.

Les statistiques de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de la hausse enregistrée à Hô-Chi-Minh -Ville. Le prix de vente moyen primaire approche les 60 millions de VND/m².

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a indiqué que les ménages à revenus moyens de Hanoï se déplacent de plus en plus vers les quartiers périphériques, où les infrastructures de raccordement ne sont pas achevées, pour y acheter des logements. Cette situation se reproduira prochainement dans d'autres zones urbaines si le mécanisme d'autorisation des projets n'est pas repensé. Cependant, les prix des appartements dans ces zones ne sont plus à un niveau « approprié ».

M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a indiqué que 2024 avait été marquée par un paradoxe intéressant : malgré des prix d'appartements élevés sur le marché primaire à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, le pouvoir d'achat restait relativement bon. Jusqu'à 70 % des courtiers ont déclaré que les projets d'appartements à Hanoï avaient enregistré un volume de transactions positif, voire complet, en 2024. De même, ce chiffre a dépassé les 40 % à Hô-Chi-Minh-Ville.

Cela témoigne du fort attrait du segment des appartements, notamment des projets qui répondent bien aux besoins réels en matière de logement. Les appartements sont toujours précurseurs dans les cycles de reprise du marché, car ils répondent aux besoins réels en matière de logement, un besoin toujours présent et durable. La forte augmentation des transactions se concentre sur les appartements de petites surfaces et à des prix raisonnables. De plus, les projets choisis par les acheteurs sont souvent des produits finis, dotés d'infrastructures complètes, d'une faible densité de construction, d'investisseurs réputés, d'un bon avancement des paiements et de taux d'intérêt préférentiels, a analysé M. Tuan.

Bien que le segment des appartements abordables et de milieu de gamme se rétrécisse dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, il s'agit toujours du segment principal, suscitant un grand intérêt de la part des vrais acheteurs, ayant besoin de posséder une maison pour s'installer.

Dans ce contexte, le développement de logements commerciaux abordables demeure une nécessité urgente, notamment dans les grandes villes. M. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré qu'il était nécessaire de proposer une initiative visant à étudier et à développer ce segment, car cela constituerait un facteur important pour la stabilisation et la pérennité du marché immobilier.

Dois-je investir dans des appartements avec services à louer ?

Lors du séminaire « Potentiel des appartements à louer » qui s'est tenu le 23 décembre après-midi, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les prix de l'immobilier dans le centre-ville étaient en hausse. Le prix moyen des appartements dans les quatre arrondissements centraux de Hanoï a doublé par rapport au début de l'année 2019, soit 30 % de plus que la hausse moyenne observée dans l'ensemble de Hanoï.

Par exemple, Hai Ba Trung et Dong Da sont les deux districts ayant enregistré la meilleure croissance des prix au cours des cinq dernières années, grâce à un niveau de prix relativement favorable par rapport aux nouveaux projets ouverts en périphérie. Ces trois dernières années, les projets ont continuellement ajusté leurs prix, d'environ 10 % après chaque phase d'ouverture. De nouveaux projets d'appartements ont été mis en vente en 2024, avec des prix courants à partir de 125 millions de VND/m². Les appartements avec services sont proposés à environ 88 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien).

Dans le contexte de la hausse des prix des appartements, si vous disposez de plus de 5 milliards de VND en espèces, devriez-vous investir dans des appartements avec services locatifs ?

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Home, a déclaré que de nombreux investisseurs ont tendance à rechercher des biens immobiliers à double profit, avec un revenu stable provenant de la location et un profit provenant de la croissance des actifs.

Par conséquent, avec 5,5 milliards de VND, suggère M. Chung, les investisseurs peuvent trouver un bien immobilier flexible, générateur de trésorerie et utilisable comme logement ou location. Avec un bien immobilier aussi flexible, il sera facile de le revendre ultérieurement.

Selon M. Chung, les appartements avec services dans le centre des grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville ont reçu de l'attention ces dernières années en raison de leurs revenus stables provenant des clients de longue durée, des experts et de la communauté étrangère.

De plus, le prix des appartements avec services est de 35 à 70 % inférieur à celui du marché du même segment, mais leur loyer est de 25 à 50 % supérieur à celui des appartements à long terme. Cela démontre que les appartements avec services à louer sont des produits immobiliers offrant un excellent rapport qualité-prix.

Le projet de zone touristique d'une valeur de plus de 2 500 milliards de VND à Binh Dinh a un investisseur.

Le 23 décembre, des nouvelles du bureau du Comité populaire de la province de Binh Dinh ont indiqué que le vice-président du Comité populaire de la province, Nguyen Tu Cong Hoang, a signé la décision n° 4428/QD-UBND approuvant les résultats de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet Point n° 2 (2-2), Nhon Ly - zone touristique de la plage de Cat Tien.

Il s'agit d'un projet avec un capital d'investissement minimum total estimé à plus de 2 215,57 milliards de VND (hors prix des enchères pour les droits d'utilisation des terres), mis en œuvre dans la commune de Cat Chanh, district de Phu Cat, zone économique de Nhon Hoi, province de Binh Dinh.

En conséquence, l'investisseur sélectionné est Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (dont le siège social est situé dans la ville de Quy Nhon, Binh Dinh) avec un prix d'offre gagnant de 368 823 milliards de VND, soit une différence de près de 21 milliards de VND (20 877 milliards de VND) par rapport au prix de départ de 347 946 milliards de VND.

La superficie prévue pour le projet est de plus de 40 hectares ; dont plus de 14,4 hectares de terrains destinés aux services touristiques (villas touristiques, terrains de villégiature, terrains hôteliers, terrains carrés, terrains de construction de services commerciaux, terrains pour piscines), plus de 15,3 hectares d'espaces verts, près de 5,6 hectares de terrains destinés aux infrastructures routières et techniques (terrains de circulation, terrains pour infrastructures techniques, terrains de stationnement) et 4,8 hectares de terrains destinés aux plages et aux plans d'eau. L'État loue des terres et perçoit un loyer foncier une fois pour toute la durée du bail, par le biais d'une vente aux enchères des droits d'utilisation.

Une fois terminé, Binh Dinh comptera davantage de projets de villégiature haut de gamme tels que : des villas touristiques, des hôtels, des projets de services de villégiature, des projets de services commerciaux (restaurants, boutiques de souvenirs, karaoké, affaires générales) à vendre, à louer, à louer-acheter et d'autres activités commerciales conformément à la réglementation pour répondre aux besoins d'hébergement, de villégiature, de divertissement et de loisirs des touristes.

Ce projet promet également de créer davantage d'élan pour le développement du tourisme local, avec la construction de nombreux éléments importants tels que : des hôtels, des villas de villégiature, des places et des services commerciaux...

Selon les dirigeants de la province de Binh Dinh, cette région présente un fort potentiel, mais reste sous-exploitée. La province a mis en place de nombreuses politiques visant à attirer et à attirer les investissements. Elle a ainsi créé les conditions nécessaires pour que les investisseurs disposant des compétences et de l'expérience nécessaires puissent investir dans la région et la développer conformément aux orientations du Conseil populaire provincial.

Réglementation sur la dette des redevances d'utilisation des terres lors de la délivrance du livre rouge

Il convient de noter les réglementations relatives à l'enregistrement des frais d'utilisation des terres lors de l'octroi des certificats de droits d'utilisation des terres (livres rouges) et à la propriété des actifs attachés aux terres.

L'article 11 de l'article 18 du décret 101/2024/ND-CP stipule la dette des frais d'utilisation du sol lors de l'octroi des certificats de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au sol (communément appelés livres rouges), qui sont mis en œuvre comme suit :

a) Les sujets éligibles à la dette de redevance d'utilisation du sol lors de la délivrance du premier certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au terrain sont les particuliers et les ménages qui utilisent actuellement le terrain et ont besoin d'avoir une dette enregistrée, et les héritiers conformément aux dispositions de la loi qui ont besoin d'avoir une dette enregistrée, continueront d'avoir une dette enregistrée ;

b) Le montant des droits d'utilisation du sol enregistrés dans la dette pour le cas spécifié au point a de la présente clause est le montant total des droits d'utilisation du sol payables au moment de la délivrance du certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des actifs attachés au sol ;

c) L'ordre et les procédures d'enregistrement, de paiement et de règlement des dettes de redevances d'utilisation du sol, ainsi que la période d'endettement des redevances d'utilisation du sol pour les ménages et les particuliers qui ont droit à des dettes de redevances d'utilisation du sol comme prescrit dans la présente clause, doivent être mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi sur les redevances d'utilisation du sol et la perception des loyers fonciers ;

d) Dans le cas où la personne se voit attribuer un terrain à des fins de réinstallation, la dette des frais d'utilisation du terrain sera enregistrée conformément aux dispositions du décret relatif à l'indemnisation, à l'accompagnement et à la réinstallation lorsque l'État récupère le terrain ;

d) L'enregistrement des dettes de redevances foncières pour les sujets spécifiés au point a de la présente clause sera appliqué du 1er août 2024 au 31 juillet 2029. Le paiement et l'annulation des dettes de redevances foncières seront effectués conformément aux dispositions de la loi sur la perception des redevances foncières et la rente foncière.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html