Le marché connaît un « paradoxe » intéressant : de nombreux projets d'appartements sont « vendus », et le segment de prix de 50 millions de VND/m² va disparaître.

Le marché a connu un « paradoxe » intéressant : les projets d'appartements à Hanoï se sont bien vendus, voire ont été « entièrement vendus », et la réglementation sur l'enregistrement des frais d'utilisation des sols lors de la délivrance des livres rouges… sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Selon les experts, les appartements neufs à moins de 50 millions de yuans/m² à Hanoï sont sur le point de disparaître. (Photo : Linh An)

Les appartements abordables «disparaissent» progressivement.

Le segment du logement abordable est très demandé sur le marché, mais l'offre est largement insuffisante. D'ici 2024, près de 67 % des nouveaux appartements sur le marché d'Hanoï appartiendront au segment haut de gamme et de luxe.

On prévoit que d'ici 2025, le segment principal des logements dont le prix est de 50 millions de VND/m² aura disparu. Les experts estiment même que les appartements neufs à moins de 50 millions de VND/m² à Hanoï disparaîtront bientôt. L'espoir d'un logement commercial abordable, censé rétablir l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché, s'éloigne de plus en plus.

Les statistiques de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de la hausse enregistrée à Hô Chi Minh -Ville. Le prix de vente moyen des logements neufs avoisine les 60 millions de VND/m².

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a constaté que les classes moyennes hanoïennes sont de plus en plus nombreuses à s'installer dans les quartiers périphériques, où les infrastructures de transport sont encore incomplètes, pour y acquérir un logement. Cette situation risque de se généraliser dans d'autres zones urbaines prochainement si le système d'autorisation des projets immobiliers n'est pas revu. Or, les prix des appartements dans ces zones ne sont plus abordables.

Le directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, M. Dinh Minh Tuan, a souligné un paradoxe intéressant en 2024 : malgré des prix élevés pour les appartements neufs à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, le pouvoir d’achat est resté satisfaisant. Jusqu’à 70 % des agents immobiliers ont indiqué que les programmes immobiliers à Hanoï avaient enregistré un volume de transactions positif, voire affiché complet en 2024. À Hô Chi Minh-Ville, ce chiffre a également dépassé les 40 %.

Cela témoigne du fort attrait du segment des appartements, notamment pour les projets qui répondent efficacement aux besoins réels en matière de logement. Les appartements sont toujours à l'avant-garde des cycles de reprise du marché car ils répondent à des besoins concrets, toujours présents et durables. La forte augmentation des transactions se concentre sur les appartements de petite surface et à prix raisonnables. De plus, les projets choisis par les acheteurs sont souvent des logements achevés, dotés d'infrastructures complètes, d'une faible densité de construction, d'investisseurs réputés, d'un bon calendrier de paiement et de politiques de taux d'intérêt avantageuses, etc., a analysé M. Tuan.

Bien que le segment des appartements abordables et de milieu de gamme se réduise dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, il reste le segment principal, suscitant un vif intérêt de la part d'acheteurs sérieux ayant le besoin de posséder un logement pour s'installer.

Face à ce constat, le développement de logements commerciaux abordables demeure une nécessité urgente, notamment dans les grandes villes. M. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré qu'il est indispensable de lancer une initiative de recherche et de développement sur ce segment, car il contribuera grandement à la stabilisation et à la pérennité du marché immobilier.

Devrais-je investir dans des appartements meublés à louer ?

Lors du séminaire « Potentiel des appartements locatifs », qui s'est tenu l'après-midi du 23 décembre, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a indiqué que les prix de l'immobilier dans le centre-ville étaient en hausse. Le prix moyen des appartements dans les quatre arrondissements centraux de Hanoï a doublé depuis début 2019, soit une augmentation de 30 % supérieure à la moyenne nationale.

Par exemple, Hai Ba Trung et Dong Da sont les deux districts ayant enregistré la plus forte croissance des prix ces cinq dernières années, grâce à des prix relativement avantageux par rapport aux nouveaux programmes immobiliers en périphérie. Ces derniers, lancés ces trois dernières années, ont vu leurs prix augmenter d'environ 10 % à chaque phase de commercialisation. Les appartements neufs mis en vente en 2024 sont proposés à partir de 125 millions de VND/m². Les appartements meublés avec services sont quant à eux affichés à environ 88 millions de VND/m² (hors TVA et charges).

Dans un contexte de hausse des prix des appartements, si vous disposez de plus de 5 milliards de VND en espèces, devriez-vous investir dans des appartements meublés avec services locatifs ?

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Home, a déclaré que de nombreux investisseurs ont tendance à rechercher des biens immobiliers à double avantage, avec des revenus locatifs stables et des profits provenant de la plus-value.

Par conséquent, si vous disposez de 5,5 milliards de VND, M. Chung suggère aux investisseurs de trouver un bien immobilier polyvalent générant des revenus locatifs et pouvant servir d'habitation ou de location. Un tel bien sera facile à revendre ultérieurement.

Selon M. Chung, les appartements meublés situés dans le centre des grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ont suscité un intérêt croissant ces dernières années en raison des revenus stables qu'ils génèrent grâce aux clients de longue durée, aux experts et à la communauté étrangère.

De plus, le prix des appartements meublés avec services est de 35 à 70 % inférieur à celui du marché dans le même segment, mais leur loyer est de 25 à 50 % supérieur à celui des appartements loués à long terme. Cela démontre que les appartements meublés avec services constituent un placement immobilier très rentable.

Le projet de zone touristique d'une valeur de plus de 2 500 milliards de VND à Binh Dinh a trouvé un investisseur.

Le 23 décembre, des nouvelles du bureau du Comité populaire de la province de Binh Dinh ont déclaré : Le vice-président du Comité populaire de la province, Nguyen Tu Cong Hoang, a signé la décision n° 4428/QD-UBND approuvant les résultats de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre du point de projet n° 2 (2-2), zone touristique de la plage de Nhon Ly - Cat Tien.

Il s'agit d'un projet dont le capital d'investissement minimum total estimé est supérieur à 2 215,57 milliards de VND (hors argent gagné lors de l'enchère pour les droits d'utilisation des terres), mis en œuvre dans la commune de Cat Chanh, district de Phu Cat, zone économique de Nhon Hoi, province de Binh Dinh.

En conséquence, l'investisseur sélectionné est la société par actions Phu Gia Infrastructure Development Investment (dont le siège social est situé dans la ville de Quy Nhon, Binh Dinh) avec un prix d'offre gagnant de 368 823 milliards de VND, une différence de près de 21 milliards de VND (20 877 milliards de VND) par rapport au prix de départ de 347 946 milliards de VND.

La superficie prévue pour le projet dépasse 40 hectares, dont plus de 14,4 hectares sont dédiés aux services touristiques (villas, complexes hôteliers, hôtels, places publiques, commerces, piscines), plus de 15,3 hectares aux espaces verts, près de 5,6 hectares aux infrastructures routières et techniques (routes, infrastructures techniques, parkings) et 4,8 hectares aux plages et aux plans d'eau. L'exploitation du terrain se fera par le biais d'un bail emphytéotique, l'État percevant un loyer unique pour toute la durée du bail, obtenu par adjudication des droits d'utilisation du sol.

Une fois achevé, Binh Dinh comptera davantage de projets de complexes touristiques haut de gamme tels que : villas touristiques, hôtels, projets de services touristiques, projets de services commerciaux (restaurants, boutiques de souvenirs, karaoké, commerces divers) à vendre, à louer, à louer-acheter et autres activités commerciales conformément à la réglementation afin de répondre aux besoins d'hébergement, de villégiature, de divertissement et de loisirs des touristes.

Ce projet promet également de dynamiser le développement du tourisme local, avec la construction de nombreux équipements importants tels que des hôtels, des villas de villégiature, des places et des services commerciaux...

D'après les dirigeants de la province de Binh Dinh, cette région recèle un fort potentiel encore sous-exploité. La province a mis en œuvre de nombreuses politiques visant à attirer les investissements, créant ainsi les conditions propices à l'investissement d'investisseurs compétents et expérimentés, conformément aux orientations du Conseil populaire provincial.

Réglementation relative à la dette des frais d'utilisation des terres lors de l'émission du livre rouge

Il convient de prendre en compte la réglementation relative à l'enregistrement des redevances d'utilisation des terres lors de la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres (livres rouges) et de la propriété des actifs attachés aux terres.

L'article 18, paragraphe 11, du décret 101/2024/ND-CP stipule la dette des redevances d'utilisation des terres lors de l'octroi des certificats de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres (communément appelés livres rouges), qui sont mis en œuvre comme suit :

a) Les sujets éligibles à la dette de redevance d'utilisation des terres lors de la délivrance du premier certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des actifs attachés aux terres sont les particuliers et les ménages qui utilisent actuellement les terres et qui ont besoin de faire enregistrer leur dette, ainsi que les héritiers conformément aux dispositions de la loi qui ont besoin de faire enregistrer leur dette, continueront à avoir leur dette enregistrée ;

b) Le montant des frais d’utilisation des terres inscrits en dette pour le cas spécifié au point a de la présente clause correspond au montant total des frais d’utilisation des terres payables au moment de la délivrance du certificat des droits d’utilisation des terres et de la propriété des actifs attachés au terrain ;

c) L’ordre et les procédures d’enregistrement, de paiement et de règlement des dettes de redevances d’utilisation des terres, ainsi que la période de remboursement des dettes de redevances d’utilisation des terres pour les ménages et les particuliers qui ont droit à des dettes de redevances d’utilisation des terres comme prescrit dans la présente clause, seront mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi sur la perception des redevances d’utilisation des terres et des loyers fonciers ;

d) Dans le cas où une personne se voit attribuer un terrain pour sa réinstallation, la dette relative aux frais d’utilisation des terres doit être enregistrée conformément aux dispositions du décret sur l’indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l’État récupère des terres ;

d) L'enregistrement de la dette de redevance d'utilisation des terres pour les sujets spécifiés au point a du présent article sera appliqué du 1er août 2024 au 31 juillet 2029. Le paiement et l'annulation de la dette de redevance d'utilisation des terres seront effectués conformément aux dispositions de la loi sur la perception des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html