Le marché est témoin d'un « paradoxe » intéressant : de nombreux projets d'appartements sont « vendus », le segment de prix de 50 millions de VND/m2 va disparaître

Le marché a été témoin d'un « paradoxe » intéressant, les projets d'appartements à Hanoi se sont bien négociés, voire « vendus », les réglementations sur l'enregistrement des frais d'utilisation du sol lors de la délivrance des livres rouges... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Les experts affirment que les nouveaux appartements à moins de 50 millions de VND/m² à Hanoï sont sur le point de disparaître. (Photo : Linh An)

Les appartements abordables « disparaissent » progressivement

Le segment du logement abordable est très demandé sur le marché, mais l'offre est très faible. En 2024, près de 67 % des nouveaux appartements sur le marché de Hanoï appartiendront au segment haut de gamme et de luxe.

On prévoit que le segment primaire, dont le prix est de 50 millions de VND/m², disparaîtra d'ici 2025. Les experts estiment même que les nouveaux appartements à moins de 50 millions de VND/m² à Hanoï disparaîtront bientôt. L'essor du logement commercial abordable devrait rétablir l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché, mais il est désormais de plus en plus éloigné.

Les statistiques de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de la hausse enregistrée à Hô-Chi-Minh -Ville. Le prix de vente moyen primaire approche les 60 millions de VND/m².

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a indiqué que les habitants de Hanoï à revenus moyens migrent de plus en plus vers les quartiers périphériques, où les infrastructures de raccordement ne sont pas achevées, pour y acheter des logements. Cette situation se reproduira prochainement dans d'autres zones urbaines si le mécanisme d'autorisation des projets n'est pas repensé. Cependant, les prix des appartements dans ces zones ne sont plus à un niveau « approprié ».

M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans le Sud, a indiqué que 2024 avait été témoin d'un paradoxe intéressant : malgré des prix d'appartements élevés sur le marché primaire à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, le pouvoir d'achat restait relativement bon. Jusqu'à 70 % des courtiers ont déclaré que les projets d'appartements à Hanoï avaient enregistré un volume de transactions positif, voire complet, en 2024. De même, ce chiffre a également dépassé les 40 % à Hô-Chi-Minh-Ville.

Cela témoigne du fort attrait du segment des appartements, notamment des projets qui répondent bien aux besoins réels en matière de logement. Les appartements sont toujours précurseurs dans les cycles de reprise du marché, car ils répondent aux besoins réels en matière de logement, un besoin toujours présent et durable. La forte augmentation des transactions se concentre sur les appartements de petites surfaces et à des prix raisonnables. De plus, les projets choisis par les acheteurs sont souvent des produits finis, dotés d'infrastructures complètes, d'une faible densité de construction, d'investisseurs réputés, d'un bon avancement des paiements et de politiques de taux d'intérêt préférentiels, etc., a analysé M. Tuan.

Bien que le segment des appartements abordables et de milieu de gamme se rétrécisse dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, il s'agit toujours du segment principal, suscitant un grand intérêt de la part des vrais acheteurs, ayant besoin de posséder une maison pour s'installer.

Dans ce contexte, le développement de logements commerciaux abordables demeure une nécessité urgente, notamment dans les grandes villes. M. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré qu'il était nécessaire de proposer une initiative visant à étudier et à développer le secteur des logements commerciaux abordables, car cela constituerait un facteur important pour la stabilisation et la pérennité du marché immobilier.

Dois-je investir dans des appartements avec services à louer ?

Lors de l'atelier « Potentiel des appartements à louer » qui s'est tenu le 23 décembre après-midi, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les prix de l'immobilier dans le centre-ville étaient en hausse. Le prix moyen des appartements dans les quatre arrondissements centraux de Hanoï a doublé par rapport au début de l'année 2019, soit 30 % de plus que la hausse moyenne observée dans l'ensemble de Hanoï.

Par exemple, Hai Ba Trung et Dong Da sont les deux districts ayant enregistré la meilleure croissance des prix au cours des cinq dernières années, en raison d'un niveau de prix relativement bon par rapport aux nouveaux projets ouverts dans les zones suburbaines. Les projets nouvellement ouverts au cours des trois dernières années ont continuellement ajusté leurs prix, d'environ 10 % après chaque phase d'ouverture. De nouveaux projets d'appartements ont été mis en vente en 2024 avec des prix courants à partir de 125 millions de VND/m². Les appartements avec services sont vendus à environ 88 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien).

Dans le contexte de la hausse des prix des appartements, si vous disposez de plus de 5 milliards de VND en espèces, devriez-vous réorienter votre investissement vers des appartements avec services locatifs ?

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Home, a déclaré que de nombreux investisseurs ont tendance à rechercher des biens immobiliers avec une double source de profit lorsqu'il existe un revenu stable provenant de la location et un profit provenant de la croissance des actifs.

Par conséquent, si vous disposez de 5,5 milliards de VND, suggère M. Chung, les investisseurs peuvent trouver un bien immobilier flexible, générateur de trésorerie et utilisable comme logement ou location. Avec un bien immobilier aussi flexible, il sera facile de le revendre ultérieurement.

Selon M. Chung, les appartements avec services dans le centre des grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville ont reçu de l'attention ces dernières années en raison de leurs revenus stables provenant des clients de longue durée, des experts et de la communauté étrangère.

De plus, le prix des appartements avec services est de 35 à 70 % inférieur à celui du marché du même segment, mais leur loyer est de 25 à 50 % supérieur à celui des appartements à long terme. Cela démontre que les appartements avec services à louer sont des produits immobiliers offrant un excellent rapport qualité-prix.

Le projet de zone touristique de 2 500 milliards de VND à Binh Dinh a un investisseur.

Le 23 décembre, des nouvelles du bureau du Comité populaire de la province de Binh Dinh ont indiqué que le vice-président du Comité populaire de la province, Nguyen Tu Cong Hoang, a signé la décision n° 4428/QD-UBND approuvant les résultats de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet Point n° 2 (2-2), Nhon Ly - zone touristique de la plage de Cat Tien.

Il s'agit d'un projet d'un capital d'investissement total estimé à au moins 2 215,57 milliards de VND (hors prix des enchères pour les droits d'utilisation des terres), mis en œuvre dans la commune de Cat Chanh, district de Phu Cat, zone économique de Nhon Hoi, province de Binh Dinh.

En conséquence, l'investisseur sélectionné est Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (dont le siège social est situé dans la ville de Quy Nhon, Binh Dinh) avec un prix d'offre gagnant de 368,823 milliards de VND, soit une différence de près de 21 milliards de VND (20,877 milliards de VND) par rapport au prix de départ de 347,946 milliards de VND.

La superficie prévue pour le projet est de plus de 40 hectares ; dont, la superficie des terrains de services touristiques (terrains de villas touristiques, terrains de services de villégiature, terrains d'hôtels, terrains carrés, terrains de services commerciaux, terrains de piscines) est de plus de 14,4 hectares, la superficie des espaces verts est de plus de 15,3 hectares, la superficie des terrains d'infrastructures routières et techniques (terrains de circulation, terrains d'infrastructures techniques, terrains de stationnement) est de près de 5,6 hectares, la superficie des terrains de plage et de surface d'eau est de 4,8 hectares. La forme d'utilisation des terres est que l'État loue des terres et perçoit un loyer foncier une fois pour toute la durée du bail sous forme d'enchères des droits d'utilisation des terres.

Une fois terminé, Binh Dinh comptera davantage de projets de villégiature haut de gamme tels que : des villas touristiques, des hôtels, des projets de services de villégiature, des projets de services commerciaux (restaurants, boutiques de souvenirs, karaoké, commerces généraux) à vendre, à louer, à louer-acheter et d'autres activités commerciales conformément à la réglementation pour répondre aux besoins d'hébergement, de villégiature, de divertissement et de loisirs des touristes.

Ce projet promet également de créer davantage d'élan pour le développement du tourisme local, avec la construction de nombreux éléments importants tels que : des hôtels, des villas de villégiature, des places et des services commerciaux...

Selon les dirigeants de la province de Binh Dinh, cette région présente un fort potentiel, mais reste sous-exploitée. La province a mis en place de nombreuses politiques visant à attirer et à attirer les investissements. Elle a ainsi créé les conditions nécessaires pour que les investisseurs disposant des compétences et de l'expérience nécessaires puissent investir dans la région et se développer conformément aux orientations du Conseil populaire provincial.

Règlement sur l'enregistrement des dettes liées aux redevances d'utilisation des sols lors de la publication du livre rouge

Réglementation relative à l'enregistrement des dettes liées aux droits d'utilisation des terres lors de l'octroi du certificat de droit d'utilisation des terres (livre rouge), la propriété des actifs attachés au terrain doit être notée.

L'article 11 de l'article 18 du décret 101/2024/ND-CP stipule la dette des frais d'utilisation du sol lors de l'octroi de certificats de droits d'utilisation du sol et de propriété des actifs attachés au sol (communément appelés livres rouges), qui est mise en œuvre comme suit :

a) Les sujets éligibles à la dette de redevance d'utilisation du sol lors de la délivrance du premier certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au terrain sont les particuliers et les ménages qui utilisent actuellement le terrain et qui ont besoin de faire enregistrer leur dette et les héritiers conformément aux dispositions de la loi qui ont besoin de faire enregistrer leur dette, ils continueront à faire enregistrer leur dette ;

b) Le montant des droits d'utilisation du sol enregistrés dans la dette pour le cas spécifié au point a de la présente clause est le montant total des droits d'utilisation du sol payables au moment de la délivrance du certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des actifs attachés au sol ;

c) L'ordre et les procédures d'enregistrement, de paiement et d'apurement des dettes de redevances d'utilisation des terres, ainsi que la période de paiement des dettes de redevances d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers qui ont droit à des dettes de redevances d'utilisation des terres comme prescrit dans la présente clause, doivent être mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi sur les redevances d'utilisation des terres et la perception des loyers fonciers ;

d) Dans le cas où la personne se voit attribuer un terrain à des fins de réinstallation, la dette des frais d'utilisation du terrain sera enregistrée conformément aux dispositions du décret sur l'indemnisation, l'aide et la réinstallation lorsque l'État récupère le terrain ;

d) L'enregistrement des dettes de redevances foncières pour les sujets spécifiés au point a de la présente clause sera appliqué du 1er août 2024 au 31 juillet 2029. Le paiement et l'annulation des dettes de redevances foncières seront effectués conformément aux dispositions de la loi sur la perception des redevances foncières et la rente foncière.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html