Le marché ralentit, les acheteurs attendent, que dit le ministère de la Justice au sujet de la proposition d'imposer des taxes élevées sur le « surf » immobilier ?

Le ministère de la Justice estime qu'une taxation basée sur la durée de possession n'est pas envisageable ; les prix des appartements à Hanoï stagnent et il est peu probable qu'ils baissent significativement ; la ville d'Hô Chi Minh-Ville a cessé de vérifier le statut actuel lors de la délivrance des titres de propriété… voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Actuellement, au Vietnam, l'impôt sur le revenu des personnes physiques issu des transferts immobiliers est appliqué à un taux fixe de 2 % sur la valeur de la transaction, indépendamment de la durée de détention. (Source : DN&TT)

Le ministère de la Justice dénonce les taxes élevées sur le « surf » immobilier.

Selon le ministère de la Justice, l'imposition des biens immobiliers en fonction de la durée de détention n'est pas envisageable en raison du manque d'uniformité du système fiscal et foncier, et des recherches complémentaires sont nécessaires. Observations du ministère de la Justice sur la proposition de loi de remplacement relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Dans son projet de proposition au gouvernement, le ministère des Finances a suggéré d'étudier et de mettre en œuvre la perception de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) lors des cessions immobilières, en fonction de la durée de détention, comme cela se pratique dans certains pays. Il convient d'étudier et de déterminer des taux d'imposition spécifiques, reflétant le fonctionnement réel du marché immobilier. Cette proposition vise à institutionnaliser les politiques et les orientations, à instaurer un niveau de réglementation raisonnable et à prévenir la spéculation et les bulles immobilières.

Le ministère de la Justice a indiqué que les taux d'imposition spécifiques devaient faire l'objet de recherches et être déterminés de manière appropriée, en tenant compte de l'état réel du marché immobilier.

Pour mettre en œuvre cette politique, il est nécessaire de la synchroniser avec le processus de perfectionnement des politiques relatives au foncier et au logement, ainsi qu'avec la synchronisation et la préparation de l'infrastructure informatique pour l'enregistrement foncier et immobilier.

Par conséquent, le Ministère estime que la solution consistant à percevoir l'impôt en fonction du temps de détention n'est pas réalisable et recommande donc au Ministère des Finances de poursuivre ses recherches et de perfectionner cette politique avant de l'appliquer afin d'en garantir l'efficacité et la faisabilité.

Actuellement, au Vietnam, l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers est appliqué à un taux fixe de 2 % sur la valeur de la transaction, quelle que soit la durée de détention.

En septembre 2024, dans une dépêche officielle adressée au Bureau du gouvernement et portant sur les prix de l'immobilier, le ministère de la Construction a annoncé son intention d'étudier et de proposer une politique fiscale pour les propriétaires et occupants de plusieurs logements et terrains, afin de limiter la spéculation et les opérations d'achat-revente à court terme à but lucratif. Cette proposition intervenait dans un contexte de forte hausse continue des prix de l'immobilier et du logement depuis le début de l'année.

Le marché est stagnant, il est peu probable que les prix baissent fortement.

La loi sur le foncier, l'immobilier et le logement est en vigueur depuis six mois. Interrogé sur son impact sur le marché immobilier, M. Le Van Binh, directeur adjoint du Département du foncier (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré qu'il était trop tôt pour se prononcer. Il faut du temps pour que la loi se traduise concrètement dans le marché.

Lors du séminaire « L’immobilier en 2025 – Trouver des opportunités dans les défis », organisé par le journal Dan Viet le 11 février, M. Binh a fait remarquer que les prix de l’immobilier avaient « terriblement augmenté » récemment.

Plus particulièrement, entre fin 2023 et 2024, les prix continueront d'augmenter fortement. Les appartements neufs à moins de 50 millions de VND/m² ont quasiment disparu, et de nombreux appartements anciens, pourtant en service depuis de nombreuses années, se vendent désormais à plus de 70 millions de VND/m². Même dans les anciens ensembles de logements sociaux, les prix ont été multipliés par 1,5 à 2, rendant l'accès au logement très difficile pour les travailleurs. Même avec 3 à 4 milliards de VND en poche, trouver un logement convenable reste un défi.

Cela rend non seulement l'accès à la propriété difficile pour les personnes à revenus faibles et moyens, mais réduit également la viabilité du marché.

Analysant cette hausse des prix, M. Binh a déclaré qu'elle n'était pas seulement due à une pénurie d'approvisionnement, mais aussi à la psychologie du marché, qui joue un rôle important.

« À l’instar des annonces de ventes aux enchères de terrains, le simple fait d’apprendre que certaines ventes atteignent des prix élevés a un impact psychologique important : ceux qui n’achètent pas rapidement craignent de perdre leur part. De même, même si l’offre n’est pas encore disponible sur le marché, le simple fait de connaître une augmentation de l’offre peut freiner la hausse des prix », a déclaré M. Binh. Lorsqu’une nouvelle fourchette de prix est établie, que l’offre augmente et que le marché commence à ralentir.

« Dans un avenir proche, le lancement de nouveaux produits immobiliers et la mise en place de politiques adaptées devraient stabiliser le marché immobilier et les prix. Les travailleurs pourront alors accéder à la propriété. Les investisseurs seront également plus sereins », a déclaré M. Binh.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a également déclaré que les prix de l'immobilier en 2025 tendraient à être ajustés de manière plus raisonnable par rapport à la hausse excessive observée en 2024.

Cependant, selon cette personne, une réduction importante sera difficile à obtenir car certains problèmes tels que les prix des terrains, les listes de prix des terrains et les coûts montrent des signes de pression à la hausse sur le coût des produits immobiliers.

« La demande réelle et la demande d'investissement devraient toutes deux augmenter en 2025. Concernant les transactions, je pense qu'elles progresseront davantage en 2025 grâce à une offre plus abondante, des segments plus stables et surtout des prix ajustés et maintenus à un bon niveau, ce qui stimulera le volume des transactions. Globalement, le marché sera plus dynamique qu'en 2024. Les indicateurs d'offre et de demande se sont améliorés, mais ne pourront pas retrouver le niveau de 2018-2019 », a estimé M. Dinh.

Concernant les perspectives d'investissement immobilier en 2025, M. Nguyen Van Dinh a estimé que les prix des logements dans les centres urbains sont actuellement excessifs. Cet expert recommande de privilégier les zones urbaines nouvelles dotées d'infrastructures et de réseaux de transport performants.

Les prix des appartements à Hanoï restent stables

Le marché immobilier des appartements à Hanoï n'a enregistré aucune fluctuation notable des prix de vente après le Nouvel An lunaire 2025. De manière générale, les prix sont restés stables par rapport à la période précédant le Têt. Cela contraste fortement avec l'année dernière, où les prix ont connu des variations continues après le Têt, amorçant une phase de hausse constante en 2024.

Une enquête menée par Batdongsan.com.vn après le Têt a révélé que les prix de vente des appartements dans de nombreux programmes immobiliers sont restés stables par rapport à la période précédant le Têt. Plus précisément, dans le programme An Binh Plaza (Nam Tu Liem), le prix de vente des appartements de deux chambres et une salle de bain, avec un bail de 50 ans, oscillait toujours entre 3,3 et 3,5 milliards de VND. À surface égale, les appartements avec un bail de longue durée se vendaient toujours entre 4,3 et 4,4 milliards de VND. Les appartements de trois chambres avec un bail de longue durée et d'une superficie supérieure à 80 m² étaient toujours proposés entre 6 et 6,2 milliards de VND, tandis que ceux avec un bail de 50 ans se maintenaient aux alentours de 5 milliards de VND.

De même, dans le complexe FLC situé rue Pham Hung (district de Nam Tu Liem), le prix de vente des appartements après le Têt n'a pas sensiblement évolué. Les appartements de plus de 50 m² se vendent toujours entre 3,9 et 4,2 milliards de VND. Ceux de plus de 70 m² restent proposés entre 5,2 et 5,5 milliards de VND, comme avant le Têt.

Toujours dans le district de Nam Tu Liem, les appartements de deux chambres et deux salles de bains du projet Golden Palace conservent leur prix de fin 2024, soit entre 4,6 et 4,7 milliards de VND par appartement. Le projet Garden Hill propose quant à lui des appartements similaires, toujours à un prix compris entre 4,5 et 4,7 milliards de VND.

Dans le projet Golden Field, le prix de vente des appartements de deux chambres et deux salles de bains reste généralement stable, aux alentours de 4,7 milliards de VND par appartement. Cependant, sur ce projet, deux ou trois appartements sont vendus en urgence par leurs propriétaires, qui ont accepté de baisser leur prix à 4,5-4,6 milliards de VND par appartement.

Dans le district de Thanh Xuan, le prix de vente des appartements Hanoi Center Point de 2 chambres et 2 salles de bains est toujours le même qu'avant le Têt, le prix de vente courant étant de 5,7 à 5,8 milliards de VND/appartement.

Les appartements du projet Gold Season (Thanh Xuan) conservent une fourchette de prix d'environ 8 milliards de VND pour les 3 pièces et d'environ 6 milliards de VND pour les 2 pièces. On retrouve les mêmes prix dans les projets immobiliers du district de Cau Giay, tels que HomeCity, Central Field et Discovery Complex.

Selon une enquête menée par Batdongsan.com.vn auprès de courtiers et de salles de marché, les acheteurs immobiliers restent dans l'expectative quant à l'évolution des prix après le Têt.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a indiqué qu'en 2025, les prix des appartements devraient se maintenir. En effet, la nouvelle offre de logements neufs sur le marché cette année-là se concentrera principalement sur les segments haut de gamme et de luxe des grandes villes. C'est pourquoi les prix des appartements resteront élevés. L'offre de logements sociaux devrait augmenter en 2025, mais restera largement inférieure aux besoins de la population. L'offre de logements sociaux commerciaux demeure quant à elle extrêmement limitée. Par conséquent, les prix des appartements devraient se maintenir à un niveau stable.

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville supprime la vérification du statut actuel lors de la délivrance des certificats fonciers et immobiliers.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville vient de publier une décision visant à modifier et compléter un certain nombre d'articles du Règlement sur la coordination de la gestion des ordres de construction (ci-après dénommé Règlement sur la gestion de la construction) dans la ville.

Le règlement relatif à la gestion des ordres de construction à Hô Chi Minh-Ville a été publié par décision le 1er avril 2024. L'article 10, paragraphe 1, stipule les responsabilités du Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT), du Bureau d'enregistrement foncier de la ville et de ses antennes affiliées comme suit :

« Dans le cadre des procédures de certification des biens fonciers, lors du contrôle de l’état actuel des maisons ou des travaux de construction conformément aux dispositions du droit foncier, si des infractions aux règles de construction sont constatées, le dossier sera transmis à l’autorité compétente pour inspection et traitement conformément à la loi. »

Dans la décision récemment publiée, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville l'a modifié comme suit : « Dans le cadre des procédures de traitement relatives à la certification des biens attachés au sol, si des violations de l'ordre de construction sont constatées, un avis écrit doit être envoyé à l'autorité compétente pour inspection et traitement conformément aux dispositions légales. »

La modification susmentionnée signifie que le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Bureau d'enregistrement foncier de la ville et ses antennes affiliées n'ont plus l'obligation de vérifier l'état actuel des maisons ou des travaux de construction lors de la délivrance des certificats.

La décision révisée et complétée a retiré à la police de Hô Chi Minh-Ville la responsabilité de donner instruction aux polices de district de renforcer les inspections et de détecter rapidement les travaux de construction enfreignant les règles de construction dans la zone sous leur responsabilité, afin de leur fournir des conseils sur la manière de les gérer.

En outre, le nouveau règlement supprime également la responsabilité du Département de la planification et de l'investissement de coordonner avec le Comité populaire de district pour demander aux entreprises de réenregistrer leurs certificats d'enregistrement d'entreprise conformément à la décision de traiter les infractions administratives lors de la déclaration de contenu d'enregistrement malhonnête ou inexact.

En ce qui concerne la responsabilité d’établir les procès-verbaux des infractions administratives et de donner des conseils sur les sanctions administratives, le nouveau règlement supprime la phrase « dans un délai de 2 jours ouvrables à compter de la date d’établissement des procès-verbaux des infractions administratives ».

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html