Quelques réflexions sur les parquets de négociation des droits d'utilisation des terres

Récemment, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé au ministère de la Construction de présider et de coordonner avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les agences concernées l'étude de la création d'une salle des marchés des droits d'utilisation des terres.

Résumé : La résolution n° 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité exécutif central, visant à poursuivre l'innovation et l'amélioration des institutions et des politiques, ainsi qu'à accroître l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, propose la solution suivante : « Prix fonciers publics, transactions obligatoires via les salles des marchés, paiement bancaire, absence d'espèces ». Sur cette base politique, afin de garantir un fonctionnement ouvert et transparent du marché immobilier, le Premier ministre Pham Minh Chinh a récemment chargé le ministère de la Construction de présider et de coordonner avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les organismes compétents l'étude de la création d'une salle des marchés des droits d'utilisation des terres. Afin d'apporter davantage de perspectives sur cette politique, cet article examine les fondements, les objectifs, la nécessité et l'expérience de certains pays, proposant ainsi des solutions.

1. Les salles des marchés immobiliers ne sont pas un problème nouveau dans notre pays. La réglementation des salles des marchés immobiliers et des transactions qui y sont effectuées est l'une des dispositions de la loi de 2014 sur les activités immobilières, visant à renforcer la transparence et la sécurité des transactions immobilières. L'article 3, clause 6, de cette loi stipule : « Les salles des marchés immobiliers sont des lieux où se déroulent les transactions d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location et de location-achat de biens immobiliers. »

Conformément à la réglementation juridique en vigueur, les salles de marché immobilières sont créées par des entreprises ayant les activités suivantes : Réaliser des transactions d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location et de location-achat de biens immobiliers ; Organiser la vente, le transfert, la location, la sous-location et la location-achat de biens immobiliers ; Présenter, répertorier et fournir publiquement des informations sur les biens immobiliers aux parties qui ont besoin d'effectuer des transactions ; Vérifier les documents relatifs aux biens immobiliers pour s'assurer qu'ils sont éligibles aux transactions ; Agir en tant qu'intermédiaire pour les parties pour échanger, négocier et signer des contrats d'achat, de vente, de transfert, de location, de sous-location et de location-achat de biens immobiliers.

L'article 107, clause 1, du Code civil de 2015 stipule que les biens immobiliers comprennent les terrains ; les maisons et les ouvrages de construction attachés à ces terrains ; et les autres biens attachés à ces terrains, maisons et ouvrages de construction. Par conséquent, les activités de la salle des marchés immobiliers comprennent les services liés aux transactions sur les droits d'utilisation des terrains. Les transactions par l'intermédiaire de la salle des marchés ne sont pas obligatoires, mais sont à la discrétion de l'acheteur et du vendeur.

Récemment, le Premier ministre a chargé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, ainsi que les ministères et services concernés, d'étudier la création d'une plateforme de négociation des droits d'utilisation des terres. Cette politique témoigne de la détermination du Premier ministre et du gouvernement à développer l'économie et à attirer l'attention de la société. Le modèle de plateforme de négociation des droits d'utilisation des terres est actuellement en discussion. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement élabore actuellement deux options pour cette plateforme et les soumet à la décision du Premier ministre, à savoir :

- Option 1 : Développer et moderniser le modèle de salle des marchés immobiliers conformément à la loi sur les activités immobilières dans une direction professionnelle sous la supervision de l'État.

- Option 2 : construire une salle des marchés spécialisée dans les droits d’usage du sol.

L'orientation générale est de poser le principe selon lequel la salle des marchés immobiliers est gérée par l'État et non attribuée aux entreprises. Parallèlement, son champ d'application doit être étendu à tous les types de terrains concernés. Cette salle des marchés doit être connectée au système d'information, à la base de données foncière et à la base de données de construction, afin d'assurer une mise à jour synchronisée avec le système.

Ainsi, si la salle des marchés des droits d'usage du sol est établie selon les options ci-dessus, bien qu'elle ait la même nature que la salle des marchés immobiliers selon les dispositions de la loi actuelle sur les activités immobilières (en tant qu'intermédiaire dans les transactions immobilières en général, et les droits d'usage du sol en particulier), de nombreuses différences d'organisation et de fonctionnement apparaîtront. Par conséquent, la salle des marchés des droits d'usage du sol fonctionnera comme un organisme de service public de l'État chargé de la gestion.

Est-il nécessaire de créer un parquet distinct pour les droits d'utilisation du sol ? (Photo d'illustration)

2. La politique de création d’une bourse des droits d’utilisation des terres et les premiers avis des agences d’État compétentes ont attiré l’attention et suscité des discussions parmi les entreprises, les particuliers, les chercheurs et les décideurs politiques.

En évaluant la nécessité de la Bourse des droits d'utilisation des terres, de nombreuses opinions ont affirmé les avantages du commerce par l'intermédiaire de la bourse tels que : contrôler la légalité des parcelles de terrain et des biens immobiliers mis en vente ; contrôler la valeur réelle des transactions foncières, constituant ainsi une base de données foncières, les prix des terrains étant proches du marché ; accroître la confiance, minimiser les risques et les conflits lors de la négociation des droits d'utilisation des terres ; prévenir les pertes fiscales, créer un environnement commercial sain...

On peut dire que l'objectif principal lors de la création de la Bourse des droits d'utilisation des terres est d'assurer la transparence de l'information, de minimiser les risques dans les transactions en raison du manque d'informations, contribuant ainsi à construire un système de données relativement complet et précis sur les transactions, les prix d'achat et de vente proches des prix du marché pour servir efficacement la gestion étatique des affaires foncières et immobilières.

Cependant, de nombreuses inquiétudes existent quant à la nécessité de la bourse des droits d'utilisation des terres, notamment en ce qui concerne des aspects tels que la création de coûts et de procédures qui ajoutent des fardeaux aux personnes et aux entreprises participant aux transactions ; s'il est obligatoire de faire des transactions via la bourse, cela limitera la liberté de transaction des personnes ; s'il est obligatoire sans un bon mécanisme de contrôle et de fonctionnement, il est très probable qu'il conduise à un « monopole » de l'information, à la négativité, à la manipulation et à la distorsion du marché.

En particulier, certains avis estiment que nous disposons désormais de réglementations et d’institutions pour assurer la transparence du marché immobilier, telles que des réglementations sur les conditions, les procédures et les contrats de transactions immobilières ; les obligations de transparence des investisseurs dans les transactions immobilières ; la notarisation des contrats de transactions immobilières, etc.

Le problème réside-t-il réellement dans l'absence de mécanismes et d'outils de gestion, dans une utilisation inefficace des outils existants ou encore dans les capacités et la responsabilité limitées du personnel concerné ? Par conséquent, la question de savoir si la création d'une bourse des droits d'utilisation des terres contribuera ou non à une plus grande transparence du marché reste pour l'instant une hypothèse.

3. Afin d’avoir plus de base d’évaluation, nous avons consulté l’expérience de certains pays de la région et du monde entier sur les salles de marché des droits d’utilisation des terres et les solutions pour assurer la transparence et la sécurité des transactions immobilières.

En discutant avec des collègues des associations immobilières de pays comme les États-Unis, la Corée, Singapour, la Thaïlande, l'Indonésie, etc., nous avons constaté que ces pays ne disposent pas de leurs propres plateformes de négociation des droits d'utilisation du sol. Aux États-Unis, les informations sur les biens immobiliers (maisons et terrains) sont publiées sur le portail immobilier américain via le service d'inscription multiple (MLS).

Cette plateforme répertorie des informations sur les maisons, les terrains, les biens saisis, les biens neufs, les biens anciens, les biens commerciaux, les immeubles d'investissement, etc., afin de faciliter les activités d'achat et de vente des courtiers. MLS.com et les MLS des États ne font pas partie du gouvernement américain.

Ce site est géré par un organisme privé et perçoit des honoraires auprès des vendeurs lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers aux États-Unis. Tout bien immobilier destiné à être mis en vente doit être inscrit sur le MLS afin de rendre l'information publique. L'achat et la vente doivent être effectués par des courtiers agréés, généralement ceux du vendeur et de l'acheteur. Les honoraires de courtage sont inclus dans le prix de vente et varient de 1 à 10 % selon la négociation, la localisation et le type de bien. Ces honoraires varient d'un État à l'autre, voire au sein d'un même État ou d'une même ville. Ils sont partagés avec les courtiers et les parties liées au processus d'achat et de vente au moment de la clôture de la transaction.

Dans d'autres pays comme la Corée, Singapour et l'Indonésie, il n'existe pas de plateforme de négociation des droits d'usage du sol. La Thaïlande dispose d'une banque foncière et immobilière (ou Land Bank) dont la fonction est d'acheter et de vendre des terres, principalement pour réguler les terres et soutenir les personnes dépourvues de terres agricoles et forestières. Ses principaux services comprennent : dépôts (réception de dépôts), prêts aux entreprises, prêts à la consommation pour l'achat de biens immobiliers, achat de terrains, fonds fiduciaires, services de gestion d'actifs, services de change…

Ainsi, la tendance de nombreux pays est de rendre transparentes les informations sur l'immobilier en général et sur les terrains en particulier, en utilisant des applications technologiques pour gérer et capturer les informations sur l'immobilier et les transactions immobilières, et en exploitant les informations d'une base de données commune pour simplifier les procédures dans les transactions et les transferts immobiliers.

4. Sur la base de l’expérience d’autres pays et de l’orientation vers la création d’une bourse des droits d’utilisation des terres au Vietnam, nous avons les réflexions suivantes :

4.1. Est-il nécessaire de créer une salle des marchés distincte pour les droits d’utilisation des sols ?

Résolution n° 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité exécutif central visant à poursuivre l'innovation, à perfectionner les institutions et les politiques, et à améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, avec pour objectif : « Prix fonciers publics, transactions obligatoires par l'intermédiaire des salles de marché, paiement bancaire, absence d'espèces ». Ainsi, l'objectif de la résolution est « les transactions par l'intermédiaire des salles de marché » et non spécifiquement « les salles de marché des droits d'utilisation des terres » ou l'obligation d'être des salles de marché établies et gérées directement par l'État.

Il est donc nécessaire d'étudier attentivement la création d'une Bourse des droits d'utilisation du sol distincte, en évitant tout chevauchement avec les bourses immobilières conformément à la réglementation en vigueur et en garantissant son efficacité et son efficience dès sa mise en service. Si la Bourse des droits d'utilisation du sol est établie selon le modèle d'un organisme de service public d'État, il est nécessaire de rechercher et de développer un projet pilote visant à établir une Bourse dans plusieurs localités, puis de le synthétiser et de l'évaluer sur cette base avant de le réglementer officiellement par la loi.

4.2. Est-ce que toutes les transactions immobilières doivent passer par l'étage ?

Les transactions immobilières par le biais des salles des marchés présentent de nombreux avantages mais comportent également des risques potentiels, des procédures accrues, des coûts et des aspects négatifs comme nous l'avons mentionné dans la section 2 ci-dessus.

Pour s'adapter aux conditions pratiques actuelles, à notre avis, les transactions immobilières à travers la Bourse devraient être réglementées de manière encourageante comme dans le projet de loi sur les affaires immobilières pour créer progressivement des habitudes dans la société, en aidant à promouvoir l'autonomie des entités dans le choix des formes d'affaires et de transactions ; en même temps, en obligeant les Bourses à améliorer constamment la qualité et les prix pour assurer la compétitivité et attirer les clients selon les mécanismes du marché.

4.3. Que pouvons-nous apprendre des expériences des pays de la région et du monde ?

Chaque pays possède son propre régime foncier. Cependant, tous les pays gèrent leurs marchés selon le principe de transparence de l'information. On peut s'appuyer sur l'expérience d'autres pays en matière de bases de données immobilières et de divulgation obligatoire des informations qui y figurent. Tous les pays disposent de systèmes d'information complets sur les marchés du logement, du foncier et de l'immobilier.

Jusqu'à présent, nous n'avons pas réussi à le faire et n'avons pas obtenu les résultats escomptés. Nous devons synthétiser et évaluer cette politique et son organisation de mise en œuvre afin de l'améliorer et de disposer d'un centre de données pour exploiter un marché transparent. Cette solution est pertinente et réalisable dans le contexte actuel de forte transformation numérique de notre pays. Le contrôle des flux de trésorerie, la réglementation et le contrôle des transactions bancaires contribueront à atteindre cet objectif.

Grâce à une information complète sur le marché et aux paiements dématérialisés, la transparence sera assurée ; une telle transparence permettra aux clients de ne pas être contraints de suivre les règles. De plus, avec le développement du marché des services juridiques, le recours accru aux services de notaires, d'avocats, etc., lors des transactions immobilières contribuera également à la transparence du marché et à la réduction des risques.

4.4. Recommandations

Le modèle de salle des marchés immobiliers, conformément à la loi sur les activités immobilières, a été légalisé et mis en œuvre dans la pratique pour les transactions immobilières, y compris les droits d'utilisation des terres et les actifs fonciers.

Les salles des marchés immobiliers proposent des services de transactions immobilières à des fins commerciales entre investisseurs et particuliers, et peuvent également proposer des services de transactions immobilières à des fins non commerciales entre particuliers, si besoin. C'est également un sujet qui intéresse les gestionnaires et qui justifie la nécessité de rechercher et de créer une salle des marchés des droits d'usage du sol.

C'est pourquoi nous recommandons de mettre en œuvre le plan visant à perfectionner le modèle de salle des marchés immobiliers conformément à la loi sur les activités immobilières dans une direction professionnelle sous la supervision de l'État.

Ce plan est à la fois conforme à la politique du Parti et à la gestion de l'État, évitant le chevauchement des fonctions, obtenant des données d'information pour l'administration, garantissant les principes du marché, la liberté des affaires, la liberté de choix des personnes et des entreprises, et atteignant l'efficacité sans créer de nouveaux appareils, augmentant les procédures administratives, augmentant le temps, augmentant les coûts de conformité, etc.

Il est facile de voir que même la participation des agences de l'État aux réunions pour discuter du plan visant à établir ce nouveau modèle d'étage est très coûteuse, et le temps nécessaire pour élaborer un plan approprié, en synchronisation avec d'autres lois spécialisées, sera-t-il à temps pour être inclus dans le projet de loi foncière (modifié) qui devrait être adopté par l'Assemblée nationale en octobre 2023, et si c'est à temps, sera-ce une solution hâtive lorsque le temps de recherche et d'évaluation d'impact est trop court ?

(Source : Journal de la construction)

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