Pourquoi les principes du marché sont-ils ignorés dans l'évaluation foncière ?

(NLDO) - Le projet de loi foncière révisée a apporté des modifications importantes concernant le contenu des prix fonciers.

Le projet de loi foncière révisée attire une attention particulière car il introduit de nombreux changements importants liés à la réglementation sur l'évaluation foncière - l'un des contenus essentiels des articles 158 à 162 de la loi foncière de 2024.

Deux points saillants ressortent : l’ajustement des principes de fixation des prix fonciers afin de réduire l’influence des facteurs de marché et la proposition d’abolir certains mécanismes de fixation des prix fonciers. Ces ajustements suscitent de nombreuses inquiétudes quant à l’orientation future de la gestion et de l’administration foncières.

Pourquoi abolir la réglementation sur l'évaluation foncière selon les principes du marché ?

Plus précisément, le projet de loi foncière amendée abolit les réglementations relatives à l'évaluation foncière fondées sur les principes du marché ; les exigences en matière de publicité, de transparence, d'objectivité, d'honnêteté et d'indépendance ne sont plus reconnues ; l'harmonie des intérêts entre l'État, les investisseurs et les utilisateurs des terres est remplacée par la conformité entre les exigences de gestion de l'État et les réalités locales.

Les quatre principes énoncés dans le projet de loi montrent la prise en compte des facteurs administratifs dans l'évaluation foncière ; sommes-nous donc en train d'assimiler le principe d'évaluation foncière au principe selon lequel l'État décide des prix des terrains ?

La décision de l'État concernant les prix des terrains sur le marché primaire et la décision concernant les prix des terrains servant au calcul des indemnisations lorsque l'État récupère des terres ont été établies depuis la réglementation sur les prix des terrains lors de la loi foncière de 1993.

Il convient de noter que ces principes s'appliquent de manière générale aux activités d'évaluation foncière, et pas seulement lorsque l'État fixe les prix des terrains ; parallèlement, l'élaboration des principes d'évaluation foncière vise à garantir que la valeur réelle de la parcelle/superficie du terrain, les caractéristiques inhérentes aux prix des terrains soient reflétées, et à contrôler l'imposition d'une volonté subjective dans l'évaluation foncière.

Par conséquent, les principes énoncés dans le projet doivent être examinés avec soin, en veillant à atteindre leurs objectifs et à contribuer à l'amélioration du professionnalisme dans l'évaluation foncière.

Imposer une volonté subjective et ignorer les facteurs de marché ne reflétera pas la nature et l'objectivité de l'évaluation foncière. L'enjeu principal est d'améliorer le mécanisme de gestion et de régulation efficace du marché, et non d'éviter ou d'éliminer l'impact du marché sur le processus d'évaluation foncière.

Le projet de loi foncière révisée suscite un intérêt particulier car il introduit de nombreux changements importants concernant la réglementation de l'évaluation foncière. Photo : Son Nhung

Remplacement du mécanisme spécifique de fixation des prix fonciers

Le changement majeur suivant réside dans le fait que le projet propose de remplacer le mécanisme de fixation spécifique des prix fonciers par l'utilisation d'un barème des prix fonciers assorti d'un coefficient d'ajustement. Ainsi, lors d'une expropriation, le prix du terrain servant au calcul de l'indemnisation sera déterminé à partir de ce barème ajusté, et non plus individuellement comme auparavant.

L'utilisation d'un barème de prix avec coefficients d'ajustement simplifiera et accélérera l'application des prix fonciers dans le contexte actuel, réduira les risques d'erreurs et prolongera le délai d'évaluation spécifique des terrains. Toutefois, l'utilisation de prix fonciers spécifiques, instaurés par la loi foncière de 2013 et maintenus jusqu'à aujourd'hui, présente des avantages considérables : une grande personnalisation selon les cas, une évaluation basée sur les données de marché à chaque date déterminée et une prise en compte spécifique des intérêts des parties prenantes dans chaque situation.

Les difficultés et les lacunes rencontrées récemment en matière d'évaluation foncière tiennent au manque de professionnalisme des évaluateurs et à l'inefficacité des organismes de conseil en évaluation foncière. Il est donc nécessaire d'étudier et de mettre en place un modèle de système d'évaluation foncière indépendant, conformément à la résolution n° 19-NQ/TW du 31 octobre 2012.

Nous estimons qu'il est nécessaire d'identifier précisément le cœur du problème, non par simple commodité ou en négligeant les aspects scientifiques et professionnels de l'évaluation foncière. L'application généralisée du barème des prix fonciers avec coefficients d'ajustement rappelle la période de la loi foncière de 2003. Lorsque la solution spécifique pour l'évaluation foncière a été introduite par la loi foncière de 2013, il est essentiel d'évaluer précisément si les anciens problèmes risquent de réapparaître, car la suppression des prix fonciers spécifiques constituerait un recul.

Source : https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm