Pourquoi les principes du marché sont-ils ignorés dans l’évaluation foncière ?

(NLDO) - Le projet de loi foncière révisée a apporté des ajustements majeurs liés au contenu des prix des terrains.

Le projet de loi foncière révisée attire une attention particulière car il introduit de nombreux changements importants liés à la réglementation sur l'évaluation foncière - l'un des principaux contenus des articles 158 à 162 de la loi foncière de 2024.

Deux points marquants sont l'ajustement des principes de tarification foncière afin de réduire le rôle des facteurs de marché et la proposition de supprimer certains mécanismes de tarification foncière. Ces ajustements suscitent de nombreuses inquiétudes quant à l'orientation future de la gestion et de l'administration foncières.

Pourquoi abolir la réglementation sur l’évaluation foncière selon les principes du marché ?

Plus précisément, le projet de loi foncière amendée abolit les réglementations sur l’évaluation foncière fondées sur les principes du marché ; les exigences de publicité, de transparence, d’objectivité, d’honnêteté et d’indépendance ne sont plus reconnues ; l’harmonie des intérêts entre l’État, les investisseurs et les utilisateurs des terres est remplacée par la conformité entre les exigences de gestion de l’État et les réalités locales.

Avec les quatre principes du projet qui montrent la couverture des facteurs administratifs dans l’évaluation foncière, est-ce que nous assimilons le principe de l’évaluation foncière au principe selon lequel l’État décide des prix des terrains ?

La décision de l'État sur les prix des terres sur le marché primaire et la décision sur les prix des terres pour le calcul de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres ont été établies depuis la réglementation sur les prix des terres au cours de la loi foncière de 1993.

Il convient de noter que ces principes s’appliquent généralement aux activités d’évaluation foncière, et pas seulement lorsque l’État décide des prix des terrains ; en même temps, le développement des principes d’évaluation foncière vise à garantir que la valeur réelle du terrain/de la superficie, les caractéristiques inhérentes aux prix des terrains sont reflétées et à contrôler l’imposition d’une volonté subjective dans l’évaluation foncière.

Par conséquent, les principes énoncés dans le projet doivent être soigneusement examinés, afin de garantir les objectifs des principes et de contribuer à améliorer le professionnalisme dans l’évaluation foncière.

Imposer une volonté subjective et ignorer les facteurs du marché ne reflètera ni la nature ni l'objectivité de l'évaluation foncière. L'enjeu essentiel est d'améliorer le mécanisme de gestion et de régulation efficace du marché, et non d'éviter ou d'éliminer l'impact du marché sur le processus d'évaluation foncière.

Le projet de loi foncière révisée suscite une attention particulière, car il introduit de nombreux changements importants concernant la réglementation de l'évaluation foncière. Photo : Son Nhung

Remplacement du mécanisme spécifique de fixation des prix des terres

Le prochain changement majeur réside dans le fait que le projet propose de remplacer le mécanisme spécifique de prix foncier par l'utilisation d'une grille tarifaire assortie d'un coefficient d'ajustement. Ainsi, lorsque l'État récupère des terres, le prix foncier servant au calcul de l'indemnisation sera basé sur la grille tarifaire ajustée, et non plus déterminé individuellement au cas par cas comme auparavant.

L'utilisation d'une liste de prix avec coefficients d'ajustement facilitera et accélérera l'application des prix fonciers dans le contexte actuel, réduira les risques d'erreur et prolongera les délais d'évaluation foncière. Cependant, l'utilisation de prix fonciers spécifiques, tels que ceux appliqués depuis la loi foncière de 2013, présente des avantages considérables, tels qu'une grande individualisation des cas d'espèce, une évaluation basée sur les données du marché à chaque instant, et une réglementation spécifique des intérêts des parties liées au cas par cas.

Les difficultés et les lacunes de l'évaluation foncière ces dernières années tiennent au manque de professionnalisme des évaluateurs et à l'inefficacité des cabinets de conseil en évaluation foncière. Il est donc nécessaire d'étudier et d'établir un modèle de système indépendant d'évaluation foncière, conformément à la résolution n° 19-NQ/TW du 31 octobre 2012.

Nous pensons qu'il est nécessaire d'identifier correctement le cœur du problème, non seulement par commodité et difficulté, mais aussi en négligeant la science et le professionnalisme de l'évaluation foncière. L'application généralisée de la liste des prix fonciers avec coefficients d'ajustement est similaire à celle de la loi foncière de 2003. Étant donné l'adoption de la solution spécifique aux prix fonciers par la loi foncière de 2013, il est nécessaire d'évaluer précisément si les anciens problèmes réapparaîtront, ce qui constituerait un recul par rapport à la suppression de ces prix.

Source : https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm