Les investissements directs étrangers au Vietnam sont au plus haut depuis 2009.

Selon TPO, les investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur manufacturier vietnamien ont atteint près de 12 milliards de dollars au premier semestre de cette année, soit une hausse de 32 % par rapport à la même période de l'année précédente et représentant plus de 56 % du capital total enregistré. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis 2009, ce qui ouvre d'importantes perspectives pour le secteur de l'immobilier industriel.

Báo Tiền Phong•21/09/2025

Les grands acteurs investissent dans l'immobilier industriel.

L'afflux important d'investissements directs étrangers et la forte croissance du secteur manufacturier observées au cours du premier semestre dynamisent le marché de l'immobilier industriel vietnamien. Les entreprises nationales et étrangères ne se contentent pas d'accroître leurs portefeuilles fonciers industriels ; elles investissent également massivement dans les infrastructures, la logistique et les usines prêtes à l'emploi.

John Campbell, directeur des services industriels chez Savills à Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la hausse de 32 % des investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur manufacturier au cours du premier semestre 2025 constitue une avancée significative, non seulement pour l'industrie manufacturière, mais aussi pour la croissance économique globale du Vietnam. Il s'agit d'une véritable percée, tant en termes d'ampleur que de structure, qui conforte la voie vers une croissance industrielle durable et à forte valeur ajoutée.

Cette hausse n'est pas fortuite, mais résulte d'un contexte mondial instable. La valeur ajoutée du secteur manufacturier a progressé de plus de 10 % sur un an, contribuant à hauteur de près de 2,6 points de pourcentage au PIB, ce qui témoigne d'une transformation structurelle plutôt que d'une croissance passagère.

Selon M. Campbell, la forte augmentation du nombre de projets prouve clairement que le Vietnam n'est pas seulement une « destination avantageuse » pour la tendance à la délocalisation des activités manufacturières, mais qu'il devient un maillon prioritaire du réseau mondial de production.

L'immobilier industriel est un secteur très porteur qui attire les capitaux étrangers.

Les experts de Savills soulignent que plusieurs facteurs mondiaux alimentent simultanément l'afflux d'IDE au Vietnam. Premièrement, la stratégie de diversification des chaînes d'approvisionnement, souvent désignée par l'expression « Chine + 1 », est en cause. Les tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine, conjuguées aux pressions tarifaires mondiales, incitent les multinationales à rechercher des destinations politiquement stables offrant des avantages fiscaux, comme le Vietnam.

Les accords de libre-échange tels que le RCEP, le CPTPP et l'EVFTA permettent au Vietnam d'accéder à environ 65 % du marché mondial, renforçant ainsi son attractivité pour les industries manufacturières tournées vers l'exportation. De plus, sa situation stratégique à proximité de la Chine lui confère des avantages tels que des coûts de main-d'œuvre compétitifs et une intégration optimale aux chaînes d'approvisionnement régionales.

La tendance aux investissements directs étrangers (IDE) verts et de haute technologie est également manifeste, comme en témoignent des projets tels que l'usine verte de Lego ou les investissements dans le conditionnement de puces électroniques, illustrant une évolution vers un modèle industriel moderne et respectueux de l'environnement. La conjugaison de ces facteurs ouvre une nouvelle ère pour les flux d'IDE à forte valeur ajoutée, positionnant le Vietnam comme un pôle manufacturier mondial qui dépasse son avantage concurrentiel en matière de coûts.

Sur le marché de l'immobilier industriel, un changement notable se dessine : la prédominance des usines clés en main (UCM) sur les acquisitions de terrains, tant en termes de nombre de projets. M. Campbell considère cela comme un tournant dans le paysage de l'immobilier industriel vietnamien. Les UCM offrent l'avantage d'un démarrage rapide et d'un capital d'investissement initial réduit, avec un taux d'absorption record en trois ans, atteignant 88 à 89 % d'occupation selon les régions.

La demande croissante de bâtiments résidentiels et commerciaux (RBF) entraîne une hausse des rendements locatifs et des taux d'occupation, stimulant ainsi l'expansion du secteur. Si l'offre de terrains industriels continue de croître, la construction neuve est plus longue et plus coûteuse en capital, ce qui fait des bâtiments RBF une option intéressante pour les investisseurs flexibles, notamment dans les secteurs de haute technologie et respectueux des critères ESG.

Quels sont les besoins en investissements étrangers dans l'immobilier industriel ?

S’appuyant sur les réalités du marché, M. Campbell a indiqué que les investisseurs internationaux ont aujourd’hui des exigences plus spécifiques en matière d’immobilier industriel. Ils privilégient la rapidité de mise en service, un approvisionnement énergétique stable grâce aux énergies renouvelables, les systèmes d’alimentation bi-énergie et les contrats d’achat direct d’électricité (CADE). Le développement durable est un facteur clé, avec des projets certifiés LEED/EDGE et des parcs industriels écologiques. Une bonne connectivité à proximité des ports et des autoroutes est également importante, de même qu’un cadre juridique clair, notamment des procédures d’évaluation foncière transparentes. Enfin, une main-d’œuvre qualifiée, en particulier dans les secteurs de l’électronique et des semi-conducteurs, est indispensable.

Pour stimuler le développement de l'immobilier industriel, M. Campbell a recommandé d'étendre les infrastructures de connectivité, notamment en achevant l'objectif de 3 000 km d'autoroutes, en modernisant les ports maritimes et les dépôts de conteneurs intérieurs (DCI) afin de maintenir l'attractivité des investissements ; et en encourageant le développement de projets d'usines prêtes à l'emploi (RBF/RBW) et de projets de construction sur mesure (BTS) répondant à des normes plus élevées.

Les politiques incitatives devraient être adaptées aux tarifs minimaux internationaux, tout en restant attractives. À terme, la formation d'une main-d'œuvre hautement qualifiée pour les industries des semi-conducteurs et de la fabrication de haute technologie sera essentielle. Ces mesures contribueront non seulement au développement sain du marché de l'immobilier industriel, mais renforceront également la position du Vietnam dans la chaîne d'approvisionnement mondiale.