Un circuit de crédit fermé permet-il de débloquer le marché immobilier ?

Après quatre baisses de ses taux d'intérêt depuis le début de l'année, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a annoncé un changement de cap, passant d'une politique monétaire prudente à un assouplissement contrôlé. Cependant, pour les entreprises immobilières, la question des taux d'intérêt importe moins que leur capacité à accéder aux capitaux.

Économiste , Dr Nguyen Tri Hieu

Récemment, une proposition a été faite pour promouvoir le crédit immobilier sous la forme d'un « circuit fermé ». Ainsi, le secteur bancaire pourrait étudier et déployer des offres de crédit immobilier pour certains segments de prix (milieu de gamme et bas de gamme). Le crédit serait distribué en circuit fermé, la banque contrôlant 100 % des flux financiers (banque – acheteur – investisseur – banque).

Cette solution impliquera une légère perte pour les investisseurs lors de la baisse des prix de vente, mais leur permettra de libérer des stocks. Elle contribuerait à résoudre la crise du logement pour les personnes disposant d'un fort potentiel et de capitaux importants, tout en aidant les banques à octroyer des crédits de manière sélective et avec un meilleur contrôle des risques.

L'économiste Nguyen Tri Hieu estime toutefois qu'il est nécessaire de réexaminer la réalité du marché immobilier à l'aune des relations entre les trois parties : les banques, les investisseurs et les acheteurs. Il souligne qu'aux États-Unis, les banques n'accordent de prêts aux acheteurs qu'une fois le projet achevé, et qu'elles peuvent alors évaluer la valeur du bien afin que les clients disposent des fonds nécessaires pour rembourser les investisseurs.

« Au Vietnam, le système est plus ingénieux, mais aussi plus risqué : les investisseurs demandent aux acheteurs de logements de verser un acompte et de payer au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Autrement dit, ils empruntent auprès des banques pour financer leurs projets futurs, tout en collectant des fonds auprès des acheteurs. Une fois ces fonds importants accumulés, ils les réinvestissent dans d'autres projets. Cette pratique, qui consiste à "pêcher d'une main sur l'autre", expose les investisseurs au risque que le projet ne soit pas mené à terme, alors même que les acheteurs ont déjà versé un acompte », a analysé l'expert.

En conséquence, le Dr Nguyen Tri Hieu a soulevé la question du contrôle des flux de trésorerie afin que, finalement, l'acquéreur obtienne son logement, la banque soit payée et l'investisseur mène à bien le projet et réalise un profit. Il a précisé qu'en réalité, au Vietnam, il n'existe toujours pas de mécanisme permettant un cycle de crédit fermé, car de nombreux problèmes surviennent lors de la réalisation d'un projet.

« La solution est simple : pour chaque projet immobilier futur, les acquéreurs devront payer directement à la banque, ce qui permettra de déduire la dette restante de l'investisseur. Bien que le promoteur dispose d'une garantie sous forme de projet immobilier, la valeur de ce dernier diminuera progressivement lors des ventes et sera déduite du patrimoine initial détenu par la banque. Par conséquent, la banque n'acceptera la dépréciation de la garantie que lorsque la dette restante diminuera en conséquence », a expliqué l'expert.

Le Dr Nguyen Tri Hieu a expliqué que le blocage actuel du crédit immobilier s'explique par l'incapacité des banques à maîtriser les flux de trésorerie, ce qui les dissuade d'octroyer des prêts dans un contexte de marché immobilier paralysé. Il a donc proposé trois solutions pour débloquer le crédit immobilier.

Premièrement, les critères actuels d'octroi de prêts immobiliers ne devraient pas être abaissés. Les entreprises doivent toujours calculer et garantir leurs flux de trésorerie, leurs ratios de rentabilité et leurs ratios d'endettement.

Deuxièmement, les entreprises emprunteuses doivent restructurer leurs systèmes financiers et leurs flux de trésorerie pour pouvoir rembourser leurs dettes.

Troisièmement, il faudrait mettre en place un programme de prêts spécifiques pour soutenir le logement social, à l'instar du plan de 30 000 milliards de VND qui a été déployé, afin d'aider les entreprises à proposer des produits adaptés aux besoins de la majorité de la société.

Source: https://www.congluan.vn/vong-tron-tin-dung-khep-kin-go-the-bi-cho-thi-truong-bat-dong-san-post255724.html