Déterminer le prix des terrains : même l'audit est difficile

Le 18 octobre, le Forum « Promouvoir la reprise et le développement économiques : points clés et rôle de l’audit d’État » s’est tenu à Hanoï. L’un des thèmes importants abordés était « Gestion et fixation des prix fonciers – Lacunes constatées dans la pratique et activités d’audit d’État », sous la présidence de la vice-auditrice générale de l’État, Ha Thi My Dung, et du vice-ministre des Ressources naturelles et de l’Environnement, Le Minh Ngan.

Lors du Forum, non seulement les représentants des investisseurs immobiliers se sont « plaints » des difficultés rencontrées, mais certaines grandes provinces et villes ont également fait part des difficultés auxquelles ces autorités étaient confrontées.

Par conséquent, l'atelier devrait « identifier » les difficultés et les problèmes liés à la détermination des prix fonciers, et proposer ensuite des solutions en collaboration avec l'audit d'État.

« Gestion et évaluation foncières – Lacunes constatées dans la pratique et mises en évidence par les audits d’État », table ronde présidée par la vice-auditrice générale de l’État, Ha Thi My Dung, et le vice-ministre des Ressources naturelles et de l’Environnement, Le Minh Ngan. Photo : Hoang Tu

Les provinces et les villes ont également des difficultés à déterminer les prix des terrains.

Lors de l'atelier, le Comité populaire de Hanoï a déclaré que, ces derniers temps, cet organisme avait pleinement mis en œuvre la décentralisation et l'autorisation afin d'accroître l'initiative des Comités populaires de district en matière d'acquisition foncière ; de déblaiement de sites ; de détermination de prix fonciers spécifiques servant de base à l'indemnisation et au relogement ; de résolution rapide des problèmes liés à l'acquisition foncière, à l'indemnisation, au soutien, au relogement et à la mise en œuvre des projets d'investissement public dans la ville (projets des rocades 3 et 4 ; projets ferroviaires, etc.).

Par la pratique, le Comité populaire de la ville de Hanoï estime que l'application des prix des terrains résidentiels pour déterminer les prix de location des terrains des unités de service public qui sont passées à l'autonomie financière conformément aux dispositions du point d, clause 3 du décret 44/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement est inappropriée.

Parallèlement, le Comité populaire provincial de Khanh Hoa rencontre également des difficultés à « corriger les erreurs » commises dans la détermination des prix des terrains pour de nombreux projets antérieurs.

Le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a indiqué que l'évaluation foncière consiste à estimer la valeur monétaire d'un terrain en vue d'un usage précis, à une date déterminée. L'évaluation foncière joue un rôle important dans l'économie et dans la gestion foncière de l'État.

Outre la fixation des prix fonciers nécessaires au recouvrement des redevances d'utilisation des terres, des loyers fonciers, des indemnisations et des aides à la réinstallation dans la région, la province de Khanh Hoa doit également fixer les prix des terrains pour remédier aux infractions constatées par le Comité central d'inspection et l'Inspection générale du gouvernement. Il s'agit d'une tâche nouvelle, particulière et complexe pour la province en matière de fixation des prix fonciers.

Cette agence a partagé le travail de détermination des prix fonciers afin de lutter contre les projets non conformes et de percevoir les redevances d'utilisation des sols. Le Comité permanent du Comité provincial du Parti et le Comité populaire provincial ont exercé un contrôle étroit, mais les progrès restent lents et les objectifs fixés ne sont pas atteints en raison de plusieurs problèmes : les prix fonciers doivent être recalculés suite à des ajustements de planification, des changements de structure et de forme d'utilisation des sols ; des problèmes subsistent concernant les documents juridiques relatifs aux investissements, aux terrains, aux plans de construction, aux détails et aux types de sols ; enfin, les données sur les prix du marché foncier sont inexistantes…

Le Département de la planification et du développement des ressources foncières du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a estimé que le cadre et le tableau des prix fonciers avaient été établis conformément à la réglementation, en tenant compte des prix fonciers courants sur le marché.

Cependant, à travers les résultats sommaires de la résolution n° 19-NQ/TW, résumant la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, il apparaît que jusqu'à présent, un certain nombre de dispositions légales sur les prix des terrains ne sont plus effectives dans la pratique, révélant un certain nombre de limitations telles qu'un certain nombre de méthodes de détermination des prix des terrains qui ne sont pas adaptées aux conditions réelles d'information sur le marché des droits d'utilisation des terres et ne sont pas adaptées à la gestion étatique des prix des terrains dans le contexte d'une base de données incomplète sur les prix des terrains ;

Les investisseurs se plaignent des difficultés

Lors de l'atelier, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a dressé un bilan de la situation actuelle en matière de « détermination des prix fonciers » afin de « fixer des prix fonciers spécifiques » conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013.

Participants à l’atelier « Gestion foncière et tarification des terres – Lacunes de la pratique et des activités d’audit de l’État » dans le cadre du forum « Promouvoir la reprise et le développement économiques : obstacles et rôle de l’audit de l’État ». Photo : Hoang Tu.

Selon M. Le Hoang Chau, la loi foncière de 2013 et le décret 44/2014/ND-CP stipulent « cinq méthodes d’évaluation foncière » et « leur application », mais ces dispositions sont incomplètes, imprécises et déconnectées de la réalité. Certaines ne sont pas véritablement standardisées, comme la « méthode de soustraction » qui n’est qu’une technique de calcul de la « méthode comparative » ; ou encore, la « méthode d’évaluation foncière de masse » n’est pas mentionnée, alors que l’État l’applique pour établir les prix fonciers du « cadre » ou du « tableau des prix fonciers » ; enfin, la « méthode du coefficient d’ajustement des prix fonciers » n’est appliquée qu’aux projets dont les parcelles ont une valeur inférieure à 30, 20 ou 10 milliards de VND selon le « tableau des prix fonciers », et non à ceux dont les parcelles ont une valeur supérieure.

L'application des « méthodes d'évaluation foncière » ne donne pas de résultats fiables. Par exemple, si un même projet, réalisé par le même cabinet d'évaluation foncière, applique deux méthodes d'évaluation différentes pour « déterminer le prix du terrain », on obtient souvent deux résultats différents, avec un écart d'environ 20 %. De même, un projet réalisé par deux cabinets d'évaluation foncière différents et appliquant la même méthode d'évaluation pour « déterminer le prix du terrain » aboutit également à deux résultats très différents.

M. Chau a donné l'exemple d'un projet d'aménagement urbain dans la province de Binh Thuan où la première agence d'État a évalué le terrain à 900 milliards de VND, la deuxième agence d'État a inspecté et évalué le terrain jusqu'à 1 800 milliards de VND, et la troisième agence d'État a réinspecté et évalué le terrain à plus de 3 000 milliards de VND.

Étant donné que la détermination des prix fonciers complique la tâche de nombreux investisseurs, M. Le Hoang Chau a souligné le rôle crucial de la Cour des comptes de l'État dans l'exécution de sa mission d'audit des opérations de « détermination, d'évaluation et de fixation des prix fonciers », afin de « déterminer des prix fonciers spécifiques pour calculer les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers pour les projets utilisant des terres, et d'évaluer et de confirmer l'exactitude et l'honnêteté des informations financières publiques, des actifs publics ou des rapports financiers relatifs à la gestion et à l'utilisation des finances publiques, des actifs publics, au respect de la loi et à l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des finances publiques et des actifs publics ».

Même l'audit pose problème.

La Direction régionale d'audit de l'État a indiqué que, conformément à la réglementation, cinq méthodes d'évaluation foncière sont actuellement en vigueur. L'expérience en matière d'audit montre que : les collectivités locales utilisent principalement la méthode comparative pour calculer le prix spécifique des terrains lors des compensations foncières ; la méthode du plus-value pour l'évaluation des terrains dans les zones d'aménagement ; la méthode du revenu pour l'évaluation des terres agricoles ; et la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains pour les petites parcelles de faible valeur.

Dans de nombreuses localités, la fixation des prix fonciers prend du temps. Le délai d'approbation des prix, nécessaire à la perception des redevances d'utilisation des sols, est souvent bien postérieur à l'attribution des terrains. Certains projets se sont prolongés de deux à trois ans sans approbation du prix des terrains.

Dans de nombreux cas, les prix fonciers ne sont pas ajustés, ou ne l'ont pas été, en temps opportun lors d'une modification du plan d'aménagement ayant une incidence sur ces prix, ou à l'issue du cycle quinquennal de stabilisation des loyers fonciers. Ce retard dans l'évaluation foncière empêche la mobilisation rapide des redevances d'utilisation des sols dans le budget de l'État.

Des audits ont révélé que, dans de nombreux projets, le prix des terrains n'était pas correctement évalué, étant souvent bien inférieur au prix de vente aux enchères ou au prix de référence du marché au moment de l'évaluation. Dans bien des cas, le choix d'actifs comparables dissemblables, combiné à une quantification et un ajustement inappropriés de différents facteurs, a entraîné une sous-évaluation du terrain.

Certains projets sélectionnent des actifs comparables à une date éloignée de l'évaluation, sans toutefois ajuster leur prix de comparaison au niveau de cette dernière. De nombreux projets se basent sur les informations de prix des actifs comparables figurant dans l'acte de vente notarié, ce qui ne garantit ni la fiabilité ni l'exactitude de ces informations par rapport au prix de transaction réel.

De plus, de nombreux facteurs pris en compte dans l'évaluation manquent de fondement clair ou ne sont pas déterminés en fonction de la réalité, tels que : le taux d'investissement, le taux d'occupation, la marge bénéficiaire standard de l'investisseur, le ratio des coûts de vente, le coefficient d'actualisation des flux de trésorerie...

L'audit d'État de la région I a évalué les pratiques et mis en évidence les difficultés et les lacunes liées à la détermination des coûts d'investissement pour le développement selon la méthode du surplus lors de l'évaluation foncière. L'audit a révélé un manque d'homogénéité entre les localités : certaines se basaient sur le taux d'investissement, d'autres sur une estimation détaillée, et d'autres encore effectuaient des calculs provisoires et exigeaient un règlement détaillé.

Le rôle de l'audit d'État

Le Dr Vu Dinh Anh a estimé que l'évaluation foncière en général et les méthodes d'évaluation foncière en particulier constituent l'un des principaux sujets d'audit de l'Audit d'État ces derniers temps.

L’audit de ce contenu doit respecter scrupuleusement les exigences de la résolution centrale relative à la suppression du cadre de prix fonciers (le cadre de prix fonciers stipulé dans le décret 96/2019/ND-CP sert de base aux collectivités locales pour publier les listes de prix fonciers pour la période 2020-2024), disposer de mécanismes et de méthodes permettant de déterminer les prix fonciers selon les principes du marché, et stipuler les fonctions, les tâches et les responsabilités de l’organisme chargé de la détermination des prix fonciers.

En conséquence, le gouvernement central élabore des critères et des procédures d'inspection et de supervision des collectivités locales lors de l'établissement des barèmes fonciers. Les conseils populaires provinciaux décident, inspectent et supervisent la mise en œuvre de ces barèmes.

« La Cour des comptes de l’État effectue un audit de l’évaluation foncière, de l’indépendance du conseil d’évaluation foncière, des capacités des organismes de conseil en évaluation foncière, des compétences et de l’éthique des évaluateurs, ainsi que du respect des réglementations visant à garantir la publicité et la transparence, telles que : la publication des prix fonciers, l’obligation de transactions via des plateformes de négociation, le paiement par l’intermédiaire des banques, l’interdiction des paiements en espèces ;… » – Le Dr Vu Dinh Anh a donné son avis sur le rôle de la Cour des comptes de l’État dans la détermination des prix fonciers.

Source: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html