Le 18 octobre, le Forum « Promouvoir la reprise économique et le développement : points clés et rôle de l'audit d'État » s'est tenu à Hanoï. L'un des thèmes importants du Forum était « Gestion et tarification foncières : insuffisances découlant de la pratique et des activités d'audit d'État », présidé par la vérificatrice générale adjointe de l'État, Ha Thi My Dung, et le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Le Minh Ngan.
Lors du Forum, non seulement les représentants des investisseurs immobiliers se sont « plaints » des difficultés, mais certaines grandes provinces et villes ont également partagé les difficultés rencontrées par ces autorités.
L'atelier est donc censé « identifier » les difficultés et les problèmes dans la détermination des prix des terrains, et à partir de là proposer des solutions avec la Cour des comptes.
« Gestion et évaluation foncières : Insuffisances découlant de la pratique et des activités d'audit de l'État », présidé par la vérificatrice générale adjointe de l'État, Ha Thi My Dung, et le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Le Minh Ngan. Photo : Hoang Tu
Les provinces et les villes ont également du mal à déterminer les prix des terrains.
Lors de l'atelier, le Comité populaire de Hanoi a déclaré que ces derniers temps, cette agence a mis en œuvre de manière approfondie la décentralisation et la délégation d'autorité pour accroître l'initiative des comités populaires au niveau du district dans l'acquisition de terres ; le déblaiement des sites ; la détermination des prix spécifiques des terrains comme base pour l'indemnisation et la réinstallation ; la résolution rapide des problèmes liés à l'acquisition de terres, à l'indemnisation, au soutien, à la réinstallation et à la mise en œuvre de projets d'investissement public dans la ville (projets de Ring Road 3 et Ring Road 4 ; projets ferroviaires, etc.).
Dans la pratique, le Comité populaire de la ville de Hanoi estime que l'application des prix des terrains résidentiels pour déterminer les prix de location des terrains pour les unités de services publics qui sont passées à l'autonomie financière conformément aux dispositions du point d, clause 3 du décret 44/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement est inappropriée.
Pendant ce temps, le Comité populaire provincial de Khanh Hoa s'efforce également de « corriger les erreurs » dans la détermination des prix des terrains pour de nombreux projets antérieurs.
Le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a indiqué que l'évaluation foncière est une estimation de la valeur d'un terrain sous forme monétaire, pour un usage défini et à un moment précis. L'évaluation foncière joue un rôle important dans l'économie et dans la gestion foncière de l'État.
Outre la détermination des prix fonciers spécifiques pour la collecte des redevances d'utilisation des terres, des loyers fonciers, des indemnisations et des aides à la réinstallation dans la région, la province de Khanh Hoa doit également déterminer les prix fonciers pour remédier aux projets en infraction, conformément aux conclusions du Comité central d'inspection et de l'Inspection générale. Il s'agit d'une tâche nouvelle, particulière et très complexe pour la détermination des prix fonciers spécifiques dans la province.
Cette agence a partagé la tâche de déterminer les prix spécifiques des terrains afin de lutter contre les projets illégaux et les projets de perception de redevances foncières. Le Comité permanent du Comité provincial du Parti et le Comité populaire provincial ont étroitement supervisé le processus, mais celui-ci est encore lent et n'a pas rempli les exigences des tâches assignées en raison de problèmes : les projets, en raison d'ajustements de planification, de modifications de structure et de mode d'utilisation des terres, nécessitent une redéfinition des prix des terrains ; des problèmes concernant les documents juridiques relatifs aux investissements, aux terrains, à la planification de la construction, aux détails et aux types de terrains ; l'absence de données sur les prix du marché des terrains, etc.
Le Département de la planification et du développement des ressources foncières du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a estimé que le cadre des prix des terrains et la liste des prix des terrains ont été élaborés conformément à la réglementation, en tenant compte des prix fonciers courants sur le marché.
Toutefois, à travers les résultats récapitulatifs de la résolution n° 19-NQ/TW, résumant la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, on peut constater que jusqu'à présent, certaines dispositions légales sur les prix des terrains ne sont plus efficaces dans la pratique, révélant certaines limites telles que certaines méthodes de détermination des prix des terrains ne sont pas adaptées aux conditions réelles d'information sur le marché des droits d'utilisation des terres, ne sont pas adaptées à la gestion étatique des prix des terrains dans le contexte d'une base de données incomplète des prix des terrains ;
Les investisseurs se plaignent des difficultés
S'exprimant lors de l'atelier, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a donné une évaluation de l'état actuel de la « détermination du prix des terrains » pour « déterminer les prix spécifiques des terrains » conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013.
Participants à l'atelier « Gestion et évaluation foncières : lacunes de la pratique et des activités d'audit de l'État » dans le cadre du forum « Promouvoir la reprise économique et le développement : points clés et rôle de l'audit de l'État ». Photo : Hoang Tu.
Selon M. Le Hoang Chau, la loi foncière de 2013 et le décret 44/2014/ND-CP ont stipulé « 5 méthodes d'évaluation foncière » et « l'application des méthodes d'évaluation foncière » mais ils ne sont pas complets, pas spécifiques, pas proches de la situation pratique, certaines dispositions ne sont pas vraiment « standard », comme la stipulation de la « méthode de soustraction » alors qu'il s'agit seulement d'une technique de calcul de la « méthode de comparaison » ; ou n'ont pas stipulé la « méthode d'évaluation foncière de masse » alors qu'en réalité l'État a appliqué la « méthode d'évaluation foncière de masse » pour établir les prix des terrains du « cadre des prix des terrains » ou de la « liste des prix des terrains » ; ou n'ont appliqué la « méthode du coefficient d'ajustement des prix des terrains » qu'aux projets où les terrains et les lots de terrain ont une valeur inférieure à 30 ; 20 ; 10 milliards de VND selon la « liste des prix des terrains », mais ne l'ont pas appliquée aux projets où les terrains et les lots de terrain ont une valeur plus élevée.
L'application de méthodes d'évaluation foncière ne donne pas de résultats fiables. Par exemple, un même projet mené par le même cabinet de conseil en évaluation foncière applique deux méthodes d'évaluation foncière différentes pour déterminer le prix du terrain, ce qui donne souvent deux résultats différents, avec une différence d'environ 20 %. De même, un projet mené par deux cabinets de conseil en évaluation foncière appliquant la même méthode d'évaluation foncière pour déterminer le prix du terrain donne également deux résultats très différents.
M. Chau a donné l'exemple d'un projet de zone urbaine dans la province de Binh Thuan où la première agence d'État a évalué la valeur du terrain à 900 milliards de VND, la deuxième agence d'État a inspecté et évalué la valeur du terrain jusqu'à 1 800 milliards de VND, et la troisième agence d'État a réinspecté et évalué la valeur du terrain à plus de 3 000 milliards de VND.
Étant donné que la détermination des prix des terrains pose des difficultés à de nombreux investisseurs, M. Le Hoang Chau a évalué le rôle très important de l'Audit d'État dans l'accomplissement de la tâche d'audit du travail de « détermination des prix des terrains, d'évaluation des prix des terrains, de décision sur les prix des terrains » pour « déterminer les prix spécifiques des terrains pour calculer les frais d'utilisation des terrains, les loyers fonciers pour les projets utilisant des terrains, pour « évaluer et confirmer l'exactitude et l'honnêteté des informations financières publiques, des actifs publics ou des rapports financiers liés à la gestion et à l'utilisation des finances publiques, des actifs publics, du respect de la loi et de l'efficacité dans la gestion et l'utilisation des finances publiques et des actifs publics ».
Même l’audit est un problème.
La Région d'audit de l'État I a indiqué qu'actuellement, conformément à la réglementation, nous disposons de cinq méthodes d'évaluation foncière. La pratique d'audit montre que : les localités utilisent principalement la méthode de comparaison pour calculer les prix spécifiques des terrains lors de l'indemnisation des terres ; la méthode de l'excédent pour l'évaluation foncière dans les zones d'aménagement ; la méthode du revenu pour l'évaluation des terres agricoles et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier pour les petites parcelles de faible valeur.
De nombreuses localités connaissent des retards dans l'évaluation foncière. Le délai d'approbation des prix fonciers pour la perception des redevances d'utilisation du sol est souvent bien plus long que celui d'attribution des terres. Certains projets ont duré deux à trois ans sans approbation des prix fonciers.
Dans de nombreux cas, les prix des terrains ne sont pas ou n'ont pas été ajustés en temps opportun lorsque les ajustements d'urbanisme affectent les prix des terrains ou lorsque le cycle quinquennal de stabilisation des loyers fonciers prend fin. Ce retard dans l'évaluation foncière entraîne une non-réintégration des redevances foncières dans le budget de l'État en temps voulu.
Les audits montrent que, dans de nombreux projets, les prix des terrains n'ont pas été correctement évalués – bien en dessous du prix d'enchère ou du prix de référence du marché au moment de l'évaluation. Dans de nombreux cas, la sélection d'actifs comparables dissemblables, combinée à une quantification et un ajustement inappropriés de différents facteurs, a réduit la valeur du terrain évalué.
Certains projets sélectionnent des actifs comparables à un moment éloigné de la date d'évaluation, sans toutefois tenir compte de l'ajustement du prix comparatif au niveau de la date d'évaluation. De nombreux projets utilisent les informations de prix des actifs comparables selon le contrat de vente chez le notaire, ce qui ne garantit pas la fiabilité et l'exactitude des informations de prix figurant dans le contrat par rapport au prix réel de la transaction.
De plus, de nombreux facteurs inclus dans l'évaluation manquent de base claire ou ne sont pas jugés adaptés à la réalité, tels que : le taux d'investissement, le taux d'occupation, la marge bénéficiaire standard de l'investisseur, le ratio des coûts de vente, le facteur d'actualisation des flux de trésorerie...
L'audit d'État de la région I a évalué la pratique et a constaté des difficultés et des insuffisances dans la détermination des coûts d'investissement liés au développement selon la méthode de l'excédent lors de l'évaluation foncière. L'audit a montré un manque de cohérence entre les localités : certaines localités ont été établies selon des taux d'investissement, d'autres selon des estimations détaillées ; d'autres encore ont établi des estimations provisoires et ont exigé un règlement détaillé.
Le rôle de la Cour des comptes
Le Dr Vu Dinh Anh a estimé que l'évaluation foncière en général et les méthodes d'évaluation foncière en particulier sont l'un des principaux sujets d'audit de l'Audit de l'État ces derniers temps.
Les activités d'audit pour ce contenu doivent suivre de près les exigences de la résolution centrale sur l'abolition du cadre des prix des terrains (le cadre des prix des terrains stipulé dans le décret 96/2019/ND-CP est la base sur laquelle les localités publient les listes de prix des terrains pour la période 2020-2024), disposer de mécanismes et de méthodes pour déterminer les prix des terrains selon les principes du marché, et stipuler les fonctions, les tâches et les responsabilités de l'agence chargée de déterminer les prix des terrains.
En conséquence, le gouvernement central élabore des critères et des procédures d'inspection et de supervision des localités dans l'élaboration des listes de prix des terrains. Les conseils populaires provinciaux décident, inspectent et supervisent l'application des prix des terrains.
« L'Audit d'État effectue un audit de l'évaluation foncière, de l'indépendance du conseil d'évaluation foncière, de la capacité des organismes de conseil en évaluation foncière, de la capacité et de l'éthique des évaluateurs, ainsi que du respect des réglementations garantissant la publicité et la transparence telles que : les prix publics des terrains, les transactions obligatoires via les salles des marchés, le paiement via les banques, l'absence d'espèces ;… » - Dr. Vu Dinh Anh a donné son avis sur le rôle de l'Audit d'État dans la détermination des prix des terrains.
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