האם מחירי הקרקעות הצפויים בהו צ'י מין סיטי גבוהים או נמוכים?

משרד החקלאות והסביבה (DARD) של הו צ'י מין סיטי הגיש זה עתה מסמך למועצת הערכת מחירי הקרקעות של הו צ'י מין סיטי, ובו בקשה להעריך את רשימת מחירי הקרקעות הראשונה שתחול החל מ-1 בינואר 2026. זהו צעד חשוב בהכנה ליישום מסגרת מחירי הקרקעות החדשה בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024, בהקשר של תנודות מתמידות בשוק הנדל"ן והצורך לצמצם את הפער בין רשימת מחירי הקרקעות למחיר השוק הופך דחוף יותר ויותר.

בהגשה, משרד החקלאות והסביבה הציג 3 קבוצות נתונים להשוואה, ביניהן: מחירי קרקעות לפי החלטה 79/2024/QD-UBND; מחירי סקר בפועל שנאספו על ידי יחידת הייעוץ ומחירים צפויים לייעוץ שייושמו החל מ-1 בינואר 2026.

השוואת שלושת המחירים הללו מראה הבדל משמעותי, במיוחד בין מחיר הסקר בפועל למחיר הצפוי להחלה, עם סטייה ממוצעת של 30% עד 40%.

באזור המרכזי (אזור 1), שבו מחירי הקרקעות הם הגבוהים ביותר בהו צ'י מין סיטי, שלושת הרחובות לה לוי, נגוין הואה ודונג קוי ממשיכים להוביל. על פי סקר של יחידת ייעוץ, מחירי הקרקעות ברחובות אלה מגיעים ליותר מ-954 מיליון דונג וייט למ"ר.

עם זאת, המחיר הכלול בטיוטה ליישום מחירי הקרקעות משנת 2026 עומד על כ-687 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד, נמוך בכמעט 40% מהסקר בפועל. זהו גם מחיר התקרה לפי החלטה 79/2024, דבר המראה כי מחירי הקרקע החדשים עדיין שומרים על מחיר התקרה הגבוה ביותר הנוכחי.

גם מסלולים רבים אחרים באזור המרכז רשמו פער גדול בין המחיר שנסקר למחיר הטיוטה. לדוגמה, רחוב מק טי בואוי נסקר ב-783 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, אך המחיר הצפוי להיכלל ברשימת מחירי הקרקעות לשנת 2026 הוא 470 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד.

המחיר בפועל של רחוב קונג טרונג מה לין הוא כ-780 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שהמחיר הצפוי הוא רק 468 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מעט גבוה מהרמה של 447 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר על פי החלטה 79/2024.

גם רחוב קונג סה פריז נמצא בקבוצה עם הבדלים גדולים. המחיר שנסקר הגיע ל-738 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך המחיר הצפוי להחלה הוא רק 450.8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, נמוך משמעותית מהמחיר בפועל.

מקרה נוסף שהוזכר על ידי משרד החקלאות והסביבה הוא כביש שמחירו, לפי החלטה 79/2024, עומד על 165.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שהסקר בפועל עומד על עד 365.1 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; המחיר הצפוי שייושם החל משנת 2026 עומד על 219.1 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עדיין נמוך בכ-40% מהמחיר בפועל.

גם בכמה מסלולים אחרים, כמו Thi Sach ו-Chu Manh Trinh, נרשמו הבדלים דומים. מחיר הסקר של שני מסלולים אלה עומד על מעל 540 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך המחיר הצפוי שייושם עומד על כ-325-326 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בלבד. למרות שמחיר זה גבוה יותר מרשימת המחירים לפי החלטה 79/2024, הוא עדיין נמוך ב-35% עד 40% מהסקר בפועל.

אפילו עבור המסלולים הזולים ביותר באזור המרכז, כמו קטע נגוין דין צ'יו (אזור הואנג סה) או מסלול וו ואן קיט, המחיר הצפוי שייושם החל משנת 2026 עדיין נמוך בהרבה מהמחיר המפורסם בשוק.

על פי אתרי מידע על נדל"ן, מחיר הדירה המבוקש בנתיבים מרכזיים אלה בשנה האחרונה כמעט ולא היה מתחת ל-1.5 מיליארד דונג וייט למ"ר. במיוחד בדונג קוי ובנוין הואה, היו מקרים בהם מחיר הדירה המבוקש הגיע ל-1.7-1.8 מיליארד דונג וייט למ"ר, המחיר הממוצע עמד על כ-900 מיליון דונג וייט למ"ר ורשם עלייה של 17.5% בתוך שנה. ברחוב לה לוי, מחיר הדירה המבוקש הגבוה ביותר אי פעם הגיע ל-1.3 מיליארד דונג וייט למ"ר, המחיר הממוצע עמד על כ-687 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של כמעט 16% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

על פי משרד החקלאות והסביבה, מחירי הקרקעות החל משנת 2026 בנויים בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024, במטרה לשקף בצורה הדוק יותר את ערכי הקרקע המקומיים, תוך תמיכה ביעדי צמיחה כלכלית והפחתת ההשפעות על משתמשי הקרקע.

הסוכנות מסרה כי מחירי הקרקעות החדשים נועדו להתגבר על המגבלות של מחירי הקרקעות הנוכחיים; להבטיח את עקרון ההגינות בין המדינה, הציבור והמשקיעים במילוי התחייבויות פיננסיות.

משרד החקלאות ופיתוח הכפר הדגיש גם כי החלטה 79/2024/QD-UBND (התאמת מחירי הקרקעות לפני יישום חוק הקרקעות 2024) נבנתה בכיוון קרוב יותר לשוק מאשר בעבר. בעבר, המחיר המוכרז היה לעתים קרובות נמוך ב-20% עד 25% ממחיר השוק, בהתאם לאזור, כדי לתמוך ביציבות כלכלית ולהפחית את הנטל על משתמשי הקרקע.

בניית מחירון קרקעות חדש החל משנת 2026 צפויה להמשיך ולצמצם את הפער בין מחירי הקרקעות לפי המחירון למחירי השוק, וליצור בסיס שקוף יותר בעת ביצוע הליכי קרקעות בתקופה הקרובה.

מקור: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-du-kien-ap-dung-o-tp-hcm-cao-hay-thap-196251203130646334.htm