נדל"ן: חוטא או מנוע צמיחה?

אבל צמיחה לא יכולה להיות רק מספר. מה שחשוב יותר הוא איכות הצמיחה, החוסן של הכלכלה אל מול תנודות עולמיות. השאלה היא: האם לווייטנאם יש בסיס משמעותי מספיק כדי ליצור פריצת דרך בת קיימא, או שמא מדובר רק ב"פריחה" לטווח קצר בהובלת שוק הנדל"ן - מגזר שהוא גם כוח מניע וגם מדד לבריאות הכלכלה?

אין להכחיש שבמהלך העשור האחרון, תאגידים מְקַרקְעִין תרמו לשינוי פני המדינה. אזורים עירוניים חדשים, שדרות, אתרי נופש ואזורי תעשייה מודרניים תרמו ליצירת מראה עירוני מתורבת יותר, יצירת מקומות עבודה, קידום תשתיות ושיפור איכות החיים.

עסקים רבים תרמו באופן פעיל לחברה, וליוו את הממשלה במהלך אסונות טבע ומגפות. תרומות אלו הן משמעותיות, ומשקפות את תחושת האחריות והתפקיד של יזמים וייטנאמים בעידן החדש.

עם זאת, לצד הישגים אלה, שוק הנדל"ן חשף גם אתגרים רבים. מחירי הדיור הגואים במהירות, היצע מוגבל ותהליכים משפטיים ממושכים הגבירו את הלחץ על עסקים ואנשים כאחד.

על פי הסטטיסטיקה, ברבעון השני של 2025, מחירי הדירות בהאנוי עלו ב-33% באותה תקופה, והגיעו לכ-3,000 דולר למ"ר; בהו צ'י מין סיטי הם עלו ב-47%, לכמעט 4,700 דולר למ"ר.

חשוב להכיר בכך ששוק הנדל"ן אינו הומוגני. ישנם בעיקרון שני סוגים של עסקים הפועלים בתחום זה.

קבוצה אחת דואגת רק ל"קנייה בזול, מכירה ביוקר", מנצלת ספקולציות לטווח קצר, ויוצרת מעט מאוד ערך בר-קיימא לחברה. קבוצה זו היא שמעוותת את השוק ומאבדת את אמון הקונים האמיתיים.

אבל מלבד זאת, ישנם יזמי נדל"ן אמיתיים, עסקים הרודפים אחר חזון ארוך טווח, לא רק בניית בתים למכירה אלא גם יצירת עיר ראויה למגורים. הם משקיעים באופן שיטתי, בקנה מידה גדול מספיק, לעתים קרובות באזורי לוויין של העיר כדי ליישם כראוי את כיוון פיזור האוכלוסייה והפיתוח האזורי המאוזן.

כדי למשוך אנשים לגור באזורים עירוניים חדשים, פרויקטים אלה חייבים לענות על הצרכים של מערכת אקולוגית חיה מקיפה: תשתיות מודרניות, חינוך, שירותי בריאות, מסחר, שטחים ירוקים ומתקנים טובים יותר מאשר באזור המרכזי. באותו הזמן, כל אזור עירוני הוא לא רק מקום מגורים, אלא גם כוח מניע לפיתוח חברתי-כלכלי מקומי.

עסקים כאלה לוקחים לעיתים קרובות שנים רבות להיערך, החל מתכנון, עניינים משפטיים, השקעות בתשתיות ועד למשיכת תושבים.

דוגמה אופיינית לכך היא פרויקט העיר החופי קאן ג'יו, אשר הכנתו ארכה 21 שנים לפני שהיה זכאי ליישום, ופרויקט וינהומס וונדר סיטי (לשעבר דן פואנג) לקח 13 שנים לקבל אישור משפטי... זמן ההכנה הארוך עקב היעדר מסגרת משפטית סינכרונית גרם לעלייה בהון ההשקעה, וזו אחת הסיבות העיקריות המעכבות את הירידה במחירי הדיור.

עובדה בולטת היא כי לאחרונה זרם הון אשראי בחוזקה לנדל"ן, והוא מהווה חלק גדול מכלל הלוואות הבנקים המצטברות. נכון ל-31 ביולי 2025, האשראי המצטבר במגזר זה עלה על 4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי (שווה ערך ל-155 מיליארד דולר), המהווה כמעט 24% מכלל ההלוואות המצטברות של מערכת הבנקאות. קצב הצמיחה של אשראי נדל"ן (17%) כמעט כפול מקצב הצמיחה הכללי של הכלכלה (9.6%).

עם זאת, הבעיה אינה ההון הזורם לנדל"ן, אלא היכן נמצא הנדל"ן. כאשר הון מרוכז בפרויקטים ספקולטיביים, חלוקת קרקעות, יצירת גל מחירים, הכלכלה נמצאת בסיכון. אבל אם ההון מנותב נכון, זורם לפרויקטים עירוניים בני קיימא, תשתיות ודיור נדל"ן... אז זהו מנוף לפיתוח תשתיות וביטוח חברתי.

כי נדל"ן, אם פותח בכיוון הנכון, לא רק יוצר נכסים אלא גם מפעיל מאות תעשיות קשורות כמו חומרים, בנייה, עיצוב פנים, לוגיסטיקה, מסחר ושירותים. זוהי הנקודה שצריך לבחון ולהתאים בקרוב.

הניסיון הבינלאומי מראה שכל כלכלה מפותחת חוותה תקופה של שוקי נדל"ן מתחממים יתר על המידה. הדבר החשוב הוא היכולת לנהל סיכונים ולווסת מדיניות. כאשר למדינה יש מנגנון משפטי שקוף, היא שולטת ביעילות בזרימות הון ויוצרת סביבה תחרותית בריאה, הנדל"ן הופך לכוח מניע לצמיחה במקום לסיכון פוטנציאלי.

במדינות רבות כמו דרום קוריאה, סינגפור או סין, בשלבים המוקדמים של התיעוש, צמחה שוק הנדל"ן באופן משמעותי, ותרמה תרומה משמעותית לתמ"ג. אך כאשר השוק הגיע לסף מסוים, מדינות אלו עברו במהירות לפיתוח ייצור, טכנולוגיה וחדשנות.

סין היא הלקח האחרון - כאשר היעדר רגולציה בזמן גרם להלם שרשרת לכל המערכת הפיננסית. לכן, וייטנאם צריכה להקדיש תשומת לב מיוחדת לבעיית "הצמיחה המאוזנת", פיתוח הרמוני בין שוק הקרקעות למגזר הייצור.

כלכלה חזקה חייבת להסתמך על ייצור, מדע וטכנולוגיה וחדשנות, ואינה יכולה להטיל את כל ה"אחריות" על קרקע או נכסים. כדי להשיג צמיחה בת קיימא, וייטנאם צריכה להתמקד בעמודי התווך הבאים:

רפורמה, הסרת חסמים אדמיניסטרטיביים ועלויות מיותרות.

לקדם תעשיות עיבוד וייצור, חקלאות היי-טק, אנרגיה מתחדשת וכלכלה דיגיטלית.

לפתח שוקי הון (מניות, אג"ח קונצרניות) כדי להפחית את התלות באשראי בנקאי.

להשקיע רבות בדיור ציבורי, דיור לעובדים, דיור בעלות נמוכה, ולהחזיר את הנדל"ן לתפקודו האזרחי הראוי.

רפורמה במס קרקע, במס רכוש, הטמעת מס נגד ספקולציות ומס על בתים ריקים.

הפכו את נתוני הקרקע, מחירי העסקאות ואשראי נדל"ן לשקופים עבור אנשים, עסקים ומשקיעים לניטור.

מוקד הרפורמה הוא להפוך את שוק הקרקעות לשקוף, משום שרק כאשר מחירי הקרקעות, התכנון והחוקיות יתפרסמו, השוק הפיננסי והבנקאי יהיה יציב, האמון החברתי יתחזק וצמיחת התמ"ג תהיה בעלת בסיס אמיתי.

והכי חשוב, חשוב להשיב את אמון העסקים והאנשים. שוק פועל בצורה חלקה רק כאשר עסקים בטוחים בהשקעות לטווח ארוך, אנשים מאמינים שנכסיהם מוגנים, והמדינה ממלאת את תפקיד השופט ההוגן. תפקידה של ממשלה בונה כאן אינו התערבות מנהלית, אלא קביעת כללי משחק שקופים, יציבים וצפויים - הבסיס לכלכלה בוגרת.

צמיחה דו-ספרתית היא שאיפה נעלה. אבל פיתוח חייב ללכת יד ביד עם יציבות; צמיחה חייבת להיות קשורה לאיכות ולשוויון חברתי. הגיע הזמן שנבחר: או לרדוף אחרי ההילה הזמנית של צמיחה, או לבנות איתן את היסודות של ייצור - טכנולוגיה - ידע לעתיד ארוך טווח.

"דחיפה" בכיוון הנכון יכולה לפתוח עידן חדש של פיתוח; "דחיפה" בכיוון הלא נכון יכולה לגרור את הכלכלה למלכודת סיכון. ההיסטוריה תשפוט את הבחירה הזו, והדור של היום נושא באחריות להבטיח ש"דחיפה זו של הצמיחה" לא תהפוך ל"מלכודת" בעתיד.

צמיחה אינה רק עניין של מספרים, אלא גם עניין של אמונה, אינטליגנציה ושאיפה של העם הווייטנאמי. אם נדע כיצד להעמיד את האינטרסים ארוכי הטווח של האומה מעל לאינטרסים קצרי הטווח, יהיה לנו לא רק "זרז צמיחה" אלא גם בסיס בר-קיימא להיכנס לעידן של פיתוח עצמאי ומשגשג.

מקור: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html