מתווכי נדל"ן "יוצרים גלים" ו"חום", וגורמים לכאוס בשוק הנדל"ן

שוק הנדל"ן מתאושש באופן חיובי

על פי דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARs), הרבעון השלישי של 2024 בפרט ותשעת החודשים הראשונים של 2024 בכלל הראו התאוששות חיובית של שוק הנדל"ן לאחר תקופה קשה. בין היתר הודות ליציבות הכלכלית ולמדיניות התמיכה של הממשלה.

בפרט, חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק המקרקעין 2024 נכנסו לתוקף רשמית ב-1 באוגוסט 2024, 5 חודשים מוקדם יותר מהתקנות הקודמות, ותרמו לשכלול המסדרון המשפטי לשוק הנדל"ן ולפתיחת מחזור חדש לשוק בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא יותר. מגזרי הנדל"ן, החל מדיור, נדל"ן מסחרי ועד נדל"ן תעשייתי, הראו כולם סימני צמיחה חיובית עם יישום פרויקטים חדשים רבים.

לאחרונה, שוק הנדל"ן הראה סימנים של "התחממות". (צילום: ST)

גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן בווייטנאם (VARs IRE), אמרה כי שוק הנדל"ן למגורים החל להראות סימנים של "התחממות".

בהתאם לכך, סיפור מכירות פומביות הקרקעות "לוהט" מתמיד, עם מכירות פומביות שנערכו "בלילה", עם מאות, ואף אלפי אנשים שהסכימו "לאכול ולחכות" כדי להתחרות על מקום. גם מחיר הזכייה הוא שיא, שווה ערך לקרקע בפרויקט עם תשתית מושקעת היטב.

את הלחץ בשוק מוביל גם מגזר הדירות, כאשר המחירים קובעים שוב ושוב שיאים חדשים, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. הביקוש הגבוה גורם לאלפי בעלי דירות לקבל באופן קבוע שיחות המבקשות למכור את בתיהם. למרות מחירי המכירה הגבוהים, פרויקטים של דירות שהושקו לאחרונה רשמו שיעורי ספיגה טובים מאוד.

לצד סוג הדירות, גם כמה פרויקטים חדשים של דירות נמוכות שהושקו על ידי משקיעים גדולים רשמו מספר "שיא" של הזמנות למרות המחירים הגוברים. דירות רבות נמצאות במיקום טוב, לא רק במחירים גבוהים, אלא שכדי לרכוש אותן, לקוחות/משקיעים צריכים גם לקבל את ההפרש.

מתווכי קרקעות "עושים גלים"

בנוסף לתוצאות של היצע וביקוש בפועל, השוק הראה גם סימנים של "התחממות". מצב זה בא לידי ביטוי בספקולציות בקרקעות, עליית מחירי הדיור והופעתן של עסקאות נדל"ן לא שקופות.

"משקיעים קטנים רבים מצטרפים לשוק למטרות ספקולטיביות, מה שגורם למחירי הנדל"ן לעלות באופן בלתי סביר. סימנים של "התחממות" ניכרים גם בקטגוריית הדירות, כאשר מחיר המכירה של הדירות שהועברו עולה, עקב "סיוע" של כמה קבוצות ספקולטיביות. כל הסימנים הללו נובעים מחוסר היצע, אם כי הוא השתפר", אמרה גב' מיין.

מלבד התוצאות של היצע וביקוש בפועל, השוק הראה גם סימנים של "התחממות". (צילום: VOV)

באופן ספציפי, גב' מיין אמרה כי ברבעון השלישי של 2024, שוק הנדל"ן למגורים המשיך לרשום היצע של 22,412 מוצרים שהוצעו בשוק, עם כ-14,750 מוצרים חדשים למכירה, ירידה של 25% בהשוואה לרבעון הקודם, אך עלייה של 60% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. למרות הירידה בכמות על פי הסטטיסטיקה, ההיצע ברבעון השלישי עדיין הראה "צמיחה" כאשר מספר פרויקטים חדשים הופיעו, במיוחד עם נוכחותם של פרויקטים בקנה מידה גדול שהחלו להיפרס, מה שהפך את השוק ל"תוסס" יותר.

בתשעת החודשים הראשונים של 2024, רשם השוק 38,797 מוצרים חדשים למכירה. ההיצע עדיין רשם בידול חזק. בהתאם, 70% מההיצע החדש הגיע ממגזר הדירות. מתוכם, מוצרים במחירי מכירה של מעל 50 מיליון דונג וייט/מ"ר היוו את הרוב המכריע. השוק היה כמעט נטול לחלוטין מדירות מסחריות במחירים נוחים. מבחינת אזורים, הצפון הוביל את ההיצע החדש עם 46%, אחריו אזור המרכז עם 29% והדרום עם 25%.

נתוני מחקר של VARS מראים גם כי למרות שההיצע הוא בעיקר בפלחי יוקרה ונדל"ן, כלל השוק רשם כ-10,400 עסקאות מוצלחות ברבעון השלישי, שווה ערך לשיעור ספיגה של 51%. ממצא זה משקף את העניין של השוק במוצרי נדל"ן חדשים, למרות שרוב ההיצע החדש מבוצע בסטנדרטים גבוהים ועלויות ההשקעה, במיוחד עלויות הקשורות לקרקע, עולות.

נפח העסקאות ושיעור הספיגה ירדו ב-25% ובנקודת אחוז אחת בהתאמה בהשוואה לרבעון הקודם, אך עלו ב-80% ו-28 נקודות אחוז בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. מתוכם, נפח עסקאות הדירות עדיין היה "מכריע", והיווה 71% מכלל עסקאות הדיור ברבעון השלישי, כאשר פרויקטים חדשים של דירות רשמו שיעור ספיגה ממוצע של 75%. פרויקטים של דירות בהאנוי אף רשמו שיעור ספיגה של עד 90% זמן קצר לאחר פתיחתם למכירה.

המגמה של פיתוח דירות קטנות כדי להפחית את הערך הכולל של הדירה, להתאים יותר לצרכים וליכולתם הכלכלית של רווקים ומשפחות צעירות, הולכת ומתבהרת. זהו גם סוג הנכס בעל הנזילות הטובה ביותר.

בתשעת החודשים הראשונים של 2024, רשם השוק 30,589 עסקאות מוצלחות, פי 2.5 יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2023. פרויקטים חדשים רבים שהושקו בסוף ספטמבר, והחלו לקבל הזמנות, רשמו גם הם ריבית גדולה והפקדות "עצומות".

מבחינת מחירי המכירה, מחירי הדיור ממשיכים להיות "מעוגנים" ברמה גבוהה, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, במיוחד במגזר הדירות. מכיוון שחוסר האיזון בין היצע לביקוש הולך וגובר, למרות שההיצע השתפר, עדיין קשה מאוד לעמוד בביקוש. בנוסף, רוב ההיצע החדש ממשיך להיות מוכן בסטנדרט גבוה כאשר עלויות ההשקעה, ובמיוחד עלויות הקשורות לקרקע, עולות.

באופן ספציפי, ברבעון השלישי, רמת המחירים העיקרית בהאנוי המשיכה לעלות ולא הראתה סימני עצירה, בעוד שההיצע משתפר בהדרגה. פרויקטים חדשים, החל מבניינים נמוכים ועד רבי קומות, בעיקר בקטגוריית היוקרה והיוקרה, עדיין זכו לתשומת לב רבה מצד השוק. עובדה זו יצרה כוח מניע לרמת מחירי הדירות המשנית להישאר גבוהה, אם כי הנזילות התייצבה בהדרגה לאחר תקופה של צמיחה "חמה".

בדאנאנג , גם רמת המחירים העיקרית של דירות רשמה עלייה "שיא", כאשר יותר מ-50% מההיצע החדש מתומחר מעל 80 מיליון וונד רנד למ"ר. עם זאת, השוק עדיין נספג היטב הודות לביקוש להשקעות מצד קונים מחוץ למחוז, במיוחד משקיעים מהאנוי. בנוסף, גם רמת המחירים המשנית השתפרה באופן נרחב, כאשר מחירי הקרקעות למגורים באזורים מסוימים עלו ב-10-25% באותה תקופה.

עבור הו צ'י מין סיטי, רמת המחירים העיקרית נותרה יציבה ברמה גבוהה עקב היצע המגיע בעיקר מפרויקטים מתמשכים. בינתיים, רמת המחירים העיקרית בפרובינציות ובערים הסובבות את הו צ'י מין סיטי עלתה מעט, ונעה בין 3% ל-5%, כאשר היצע חדש הציג מחירי מכירה גבוהים יותר.

מחקר על מדד מחירי דירות, המשקף את תנודות מחירי המכירה הממוצעות של פרויקטים במדגם של 150 פרויקטים שנבחרו ונצפו על ידי VARS, מראה גם כי נכון לרבעון השלישי של 2024, מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים בהאנוי קרוב ל-60 מיליון וונד דונג/מ"ר, עלייה של 64.0% בהשוואה לרבעון השני של 2019. מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים בהו צ'י מין סיטי עלה מ-49.2 מיליון וונד דונג/מ"ר ל-64.2 מיליון וונד דונג/מ"ר, המשקף עלייה של 30.6% בהשוואה לתקופת הבסיס. בדאנאנג, מדד מחירי השוק של דא נאנג הראה עלייה של 46.2% ברבעון השלישי, גבוהה יותר מהעלייה בהו צ'י מין סיטי.

"הביקוש לנדל"ן, כולל צורכי דיור והשקעות, ממשיך לנוע לאזורים פרבריים, מחוזות/ערים המקיפים את שני האזורים העירוניים המיוחדים ולשוק המשני עם אפשרויות רבות במחירים סבירים יותר. דירות ובתים מתחת ל-3 מיליארד וונד נמצאים ב"ניצודים" חזק בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי", הדגישה גב' מיין.

מקור: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html