מגרשים מושכים יותר תשומת לב מדירות, האם הגיע הזמן "להפקיד כסף"? נהלים להמרת קרקעות גן לאדמות למגורים

קרקעות ופרויקטים גדלו בביקוש יותר מאשר דירות, מומחים מציעים שזה הזמן הנכון להשקיע, דא נאנג מוכרת מגרש בשווי מיליארד דולר... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

בהקשר של התחממות הדרגתית של שוק הנדל"ן בתחילת השנה, מתווכים, אזורי מסחר ומשקיעים השיקו קמפיינים עסקיים רבים מוקדם כדי לא לפספס את ההזדמנות להגיע למספר רב של לקוחות פוטנציאליים. (מקור: עיתון XD)

ההיצע החדש בשוק ישתפר בקרוב

הנתונים האחרונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים כי בהשוואה לתחילת 2023, שוק הנדל"ן בתחילת השנה הנוכחית הראה סימנים חיוביים יותר הן ברמת העניין והן במספר הנכסים המוצעים למכירה. נתון זה מראה כי הביקוש לנדל"ן למכירה ברחבי הארץ בינואר 2024 גדל ב-66% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023, ומספר הנכסים המוצעים למכירה גדל גם הוא ב-52%.

ראוי לציין כי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, ביקוש לקרקעות וקרקעות לפרויקטים עלה יותר מאשר לדירות. באופן ספציפי, בינואר 2024, מספר החיפושים אחר קרקעות בהאנוי גדל ב-110%, וקרקעות לפרויקטים גדלו ב-77% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בינתיים, מספר החיפושים אחר דירות בהאנוי גדל ב-71%. באופן דומה, בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לחיפושים אחר קרקעות וקרקעות לפרויקטים גדל ב-71% - 73% ורק ב-59% לדירות.

הנתונים הנ"ל משקפים חלקית את רצונם של אנשים רבים להחזיק בקרקע למרות שהשוק כבר לא חווה קדחת קרקעות כמו בתחילת 2022. הדו"ח והמדד על סנטימנט צרכני הנדל"ן (CSS) של Batdongsan.com.vn במחצית הראשונה של 2024 הראו גם כי עד 65% מהנשאלים אמרו שהם עדיין מתכננים לרכוש נדל"ן בשנה הקרובה; שיעור הרכישות להשקעה היווה 60% ומגרשי קרקע הם עדיין סוג הנכס שקונים עתידיים מעוניינים בו ביותר.

בהקשר של שוק הנדל"ן ש"מתחמם" בהדרגה בתחילת השנה, מתווכים, זירות מסחר ומשקיעים השיקו קמפיינים עסקיים רבים מוקדם כדי לא לפספס את ההזדמנות להגיע למספר רב של לקוחות פוטנציאליים.

מר דין מין טואן, מנהל batdongsan.com.vn, העריך את הפסיכולוגיה והמגמות של עסקי נדל"ן ואמר: "כיום, משקיעים רבים נחושים לקדם את מוצריהם בתחילת 2024, משום שאם ימתינו עד 2025, כאשר חוק עסקי הנדל"ן 2023 ייכנס לתוקף, גביית הכסף תהיה קשה יותר וגוזלת זמן רבה יותר, שכן באותה עת, משקיעים יורשו לגבות רק פיקדונות שלא יעלו על 5% ממחיר המכירה של בתים ועבודות בנייה שייווצרו בעתיד. לאחר השלמת כל התחייבויות המכירה, הם יורשו לגבות עוד 25%. לכן, מומחה זה צופה כי היצע חדש בשוק הנדל"ן ישתפר בקרוב בשנת 2024.

על פי מחקר של מר דין מין טואן, שערך יותר מ-10 יחידות מסחר בקרקעות בדונג נאי, בין דואנג ולונג אן , כל העסקים ציינו כי מספר עסקאות הקרקע גדל בתחילת השנה. רובן התמקדו במגרשי קרקע בעלי מעמד חוקי סטנדרטי, במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד, הממוקמים ברדיוס של 60 ק"מ סביב הו צ'י מין סיטי.

בשוק של האנוי, עם פלחים העונים על צרכים אמיתיים כגון קנייה, מכירה והשכרה של דירות משניות או שטחי מסחר במרכז העיר, סוכני נדל"ן רבים החלו לעבוד מיד לאחר חג הטט. ההיצע הדל בעוד שהביקוש עדיין קיים הפך את מצב העסקאות לאחר טט לתוסס יותר בפלח שוק אלה.

מתי להשקיע?

על פי סקר שנערך בסוף 2023 על ידי מרכז הנדל"ן One Mount למחקר שוק ותובנות לקוחות, מתוך 63% מהאנשים עם צרכי נדל"ן בשנת 2024, רוב אלו עם צרכי נדל"ן מתעניינים בדירות, קרקעות ובתים למגורים.

על פי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי יחידת מחקר נדל"ן, לאחר חג הטט, העניין בנדל"ן גבר במהירות שוב.

בעבר, מספר חיפושי הנדל"ן ברחבי הארץ החל לעלות החל מהיום השני של טט והמשיך לעלות בצורה חדה למדי, והגיע לעלייה של 124% ביום העשירי של טט בהשוואה לשבוע שלפני טט.

ראוי לציין כי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, מגרשים וקרקעות לפרויקטים ראו עלייה חזקה יותר בעניין מאשר דירות.

סקר בהואי דוק (האנוי) מראה כי הביקוש לקרקעות פרבריות גדל לאחרונה בהשוואה לחודשים הראשונים של 2023. עם זאת, מספר העסקאות המוצלחות אינו גבוה, ולא חל שיפור משמעותי.

נכון לעכשיו, הלקוחות עדיין מחפשים וסוקרים בעיקר את השוק. דרישת החיפוש של משקיעים משתנה עם משאבים פיננסיים של כ-2 מיליארד דונג וייטנאמי.

לגבי מחירי הבתים והקרקעות בסמטה הפרברית, זהו מוצר נדל"ן המשרת את צרכי הדיור האמיתיים. הערך המחושב לפי מ"ר גדול, אך הערך הכולל של הבית עדיין קטן בהרבה בהשוואה לבית או וילה סמוכים מכיוון שהשטח קטן, רק כ-30-50 מ"ר, כך שמחיר הבתים בסמטה עלה עם הזמן.

סל הבתים בסמטאות מרוכז בעיקר ברובעים כמו דונג אנה, הואי דוק, טאנה טרי, ג'יה לאם... המחיר נע לרוב סביב 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר עבור בתים בסמטאות ברוחב של כ-2.5-3 מטר.

עבור משקיעים, הריביות הנמוכות לרוכשי דירות הן יתרון לבעיית המינוף. למרות שהריביות ירדו, מומחים ממליצים לא להשתמש בהן יתר על המידה.

על פי מומחים, כדאי להשקיע בתקופה זו רק כאשר יש לכם כסף זמין ומוצאים נדל"ן במחיר טוב וזול. בטווח הקצר, שוק הנדל"ן לא יכול להתאושש באופן מיידי. שוק הנדל"ן בשנת 2024 אינו הזמן להשקיע ולגלוש, זה עדיין השלב לשקול קנייה להשקעה לטווח ארוך, קנייה כדי לחיות. לכן, אין להשתמש במינוף פיננסי רב מדי ויש לשאוף רק לפרויקטים עם מסמכים משפטיים מלאים, מדיניות מכירה קלה ותמריצי ריבית טובים.

דא נאנג מוכרת במכירה פומבית אדמה "זהובה" בשווי אלפי מיליארדי דונג עם 4 צדדים הפונים לכביש.

מרכז פיתוח קרן הקרקעות תחת מחלקת משאבי הטבע והסביבה של דא נאנג הודיע על מכירת קרקע במכירה פומבית עם קוד A1-2-1 על הכביש מגשר נהר האן לים ברחוב פאם ואן דונג.

הסטטוס הנוכחי של קרקע ליד גשר נהר האן שהועמדה למכירה פומבית על ידי דא נאנג. (מקור: דן טרי)

שטח הקרקע הכולל הוא כמעט 10,000 מ"ר, מחיר התחלתי הוא מעל 137 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. תקופת השימוש בקרקע היא 50 שנה, השוכר משלם את שכר הדירה פעם אחת. לקרקע זו 4 צדדים הפונים לכביש.

העיר השלימה את פינוי האתר ואת בניית התשתית הטכנית. הקרקע מיועדת לבניית מרכז מסחרי ומשרדים להשכרה, עם הון השקעה כולל מוערך של כמעט 2,000 מיליארד דונג וייטנאמי מהמציע הזוכה.

דא נאנג קובעת תנאי לפיו יחידות משתתפות חייבות לשלם מראש 20% מהשווי הכולל של חלקת הקרקע. במקרה של 2 חברות או יותר בעלות צולבת זו עם זו בהתאם להוראות החוק על מפעלים, רק חברה אחת יכולה להשתתף במכירה הפומבית.

על משתתפי המכרז להיות מצוידים גם בדוח כללי על פרויקט ההשקעה בהתאם לפונקציות ומדדי התכנון, ההתקדמות וההשקעה הכוללת הצפויה של הפרויקט.

חייבים להיות מסמכים ומסמכים המוכיחים כי הון עצמי מינימלי לביצוע הפרויקט אינו פחות מ-20% מסך ההשקעה הצפויה, והתחייבות לא לפשוט רגל או להיות בתהליך פירוק...

אילו הליכים נדרשים כדי להמיר קרקע לגינה לקרקע למגורים בשנת 2024?

הפיכת שטח גן לקרקע למגורים דורשת היתר.

על פי סעיף 9, סעיף 2, לחוק הקרקעות משנת 2024, קרקע חקלאית כוללת את סוגי הקרקעות הבאים: קרקע לגידול יבולים חד-שנתיים, כולל אדמות אורז וקרקע לגידול יבולים חד-שנתיים אחרים; קרקע לגידול יבולים רב-שנתיים; אדמות ייעור, כולל אדמות יער לשימוש מיוחד, אדמות יער מגן, אדמות יער ייצור; אדמות חקלאות ימית; אדמות בעלי חיים מרוכזים; אדמות לייצור מלח; אדמות חקלאיות אחרות.

לפיכך, על פי סעיף 9 לחוק הקרקעות משנת 2024, החוק אינו מסווג אדמת גן לאף קבוצת קרקעות. עם זאת, בהתבסס על ייעוד השימוש בקרקע, ניתן להבין אדמת גן כקרקע לגידול גידולים חד-שנתיים או קרקע לגידול גידולים רב שנתיים (השייכת לקבוצת הקרקעות החקלאיות).

במקביל, על פי סעיף 121 לחוק הקרקעות משנת 2024, המרת קרקע חקלאית לקרקע שאינה חקלאית חייבת להיות מאושרת על ידי גוף מדינה מוסמך.

נהלים להמרת קרקע לגינה לקרקע למגורים

* שלבי יישום

בהתאם לסעיף 69 של צו 43/2014/ND-CP, ההמרה מאדמת גן לאדמה למגורים מתבצעת בשלבים הבאים:

שלב 1. הכנת מסמכים. משקי בית ויחידים צריכים להכין סט מסמכים, כולל: בקשה להיתר לשינוי ייעוד קרקע; תעודה (ספר אדום, ספר ורוד);

שלב 2. הגשה וקבלת מסמכים:

היכן להגיש מסמכים: שיטה 1: הגשת מסמכים למחלקה האחד-נקודתית להעברה למחלקת משאבי טבע וסביבה; שיטה 2: במקומות בהם לא הוקמה מחלקה אחת-נקודתית, הגשת מסמכים ישירות למחלקת משאבי טבע וסביבה.

קבלת מסמכים: אם המסמכים מלאים, המחלקה המקבלת תרשום אותם בפנקס הקבלות ותמסור קבלה למבקש (הקבלה מציינת בבירור את המועד האחרון להחזרת התוצאות); אם המסמכים חסרים או אינם תקפים, יש להודיע למבקש תוך לא יותר מ-3 ימי עסקים ולהורות לו להשלים ולהשלים את המסמכים בהתאם לתקנות.

שלב 3. פתרון בקשות: בשלב זה, על אנשים לשים לב שהחובה החשובה ביותר היא תשלום אגרות שימוש בקרקע.

שלב 4. החזרת תוצאות

* זמן עיבוד: לא יותר מ-15 ימים מיום קבלת מסמכים תקפים; לא יותר מ-25 ימים עבור קומונות הרריות, איים, אזורים מרוחקים, אזורים עם תנאים סוציו-אקונומיים קשים.

הערה: הזמן הנ"ל אינו כולל ימי חופש וחגים כפי שנקבע בחוק; אינו כולל זמן לביצוע התחייבויות כספיות של משתמשי הקרקע.

[מודעה_2]
מָקוֹר