לעסקי הנדל"ן נגמרות האפשרויות להנפיק אג"ח בהמוניהם?

החל מ-1 באוגוסט נכנס לתוקף חוק עסקי הנדל"ן 2023. אחד התכנים החשובים של חוק זה הוא התקנות הנוגעות ליכולת המשקיעים בפרויקטים של נדל"ן.

צו מס' 96/2024, המפרט ומנחה את יישום מספר סעיפים בחוק עסקי הנדל"ן, שפורסם לאחרונה על ידי הממשלה, הבהיר זאת עוד יותר. באופן ספציפי, סעיפים 5 ו-6 של צו 96 מספקים פרטים על גיוס הון ליישום פרויקטים והון עצמי של מיזמי נדל"ן.

הלוואות שטרם נפרעו אינן עולות על פי 4-5.67 מההון העצמי

צו 96 קובע כי יתרת האשראי ויחס החוב להון עצמי של עסקי נדל"ן חייבים להבטיח שלושה דברים.

ראשית, לעמוד ביחסי הביטחון הפיננסיים של המיזם, לעמוד בהוראות חוק האשראי וחוק אג"ח קונצרניות.

שנית, במקרה שעסק נדל"ן לווה ממוסד אשראי ומנפיק אג"ח קונצרניות לצורך יישום פרויקט נדל"ן שאושר על ידי גוף מדינה מוסמך כמשקיע, עליו להבטיח כי יתרת ההלוואה הכוללת שטרם נפרעה במוסד האשראי, יתרת אג"ח הקונצרניות שטרם נפרעה וההון העצמי הנדרש על פי התקנות עבור כל פרויקט לא יעלה על 100% מסך הון ההשקעה של אותו פרויקט.

שלישית, היחס הכולל בין הלוואות במוסדות אשראי לבין אגרות חוב קונצרניות לצורך יישום הפרויקט לא יעלה על פי 4 מההון העצמי של המיזם עבור כל פרויקט נדל"ן בשטח של פחות מ-20 דונם ולא יעלה על פי 5.67 מההון העצמי עבור כל פרויקט נדל"ן בשטח של 20 דונם ומעלה.

הון עצמי מבוסס על הדוחות הכספיים או תוצאות דיווח הון עצמי מבוקר שבוצעו במהלך השנה.

במקרה שבמועד שנקבע אין לחברה דוחות כספיים מבוקרים או דוחות על סעיפי הון עצמי, יש להשתמש בדוחות הכספיים או בדוחות על סעיפי הון עצמי מבוקרים של השנה הקודמת.

עבור מפעלים שהוקמו ופועלים פחות מ-12 חודשים, ההון העצמי נקבע לפי הון המוסדות הנתרם בהתאם להוראות החוק.

אזור מגורים בהאנוי (צילום: טראן קאנג).

איחורי תשלום חוב של אג"ח קונצרניות ממשיכים לעלות

בדוח ניתוח שפורסם לאחרונה, העריכה חברת ניירות הערך VnDirect כי למרות ששוק הנדל"ן פרץ את התחתית, השוק עדיין קודר. על רקע קשיים רבים, מנפיקים רבים, ובמיוחד חברות נדל"ן, עדיין מתמודדים עם קשיי תזרים מזומנים, מה שמוביל לעיכובים בתשלום התחייבויות חוב על אג"ח שמועד פירעון שלהן.

נכון ל-15 ביולי, היו יותר מ-80 חברות ברשימת התחייבויות פיגורים בתשלום ריבית או קרן של אג"ח קונצרניות, על פי הודעת HNX.

הסכום הכולל של קרן לפירעון בששת החודשים הראשונים של השנה אשר הייתה באיחור ושווי האג"ח עם פדיון של 6 חודשים אשר הוארך מועדן היה כ-43,500 מיליארד דונג וייט, המהווים 43.5% מסך סכום הפדיון במחצית הראשונה של השנה, ו-62% מסך סכום הפדיון כאשר לא נלקח בחשבון קבוצת הבנקאות.

יחידה זו מעריכה את סך איגרות החוב הבודדות המצטברות של 80 המפעלים הללו בכ-190,000 מיליארד דונג וייטנאמי, המהוות כ-18.7% מכלל איגרות החוב הקונצרניות הבודדות המצטברות בשוק כולו. רוב איגרות החוב שהונפקו הן של מפעלי נדל"ן.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm