עסקי הנדל"ן של אתרי נופש עדיין "חסרי נשימה"

עסקים מפסידים עם חובות גדולים

עסקי נדל"ן רבים של אתרי נופש דיווחו על מצבם הפיננסי לבורסה לניירות ערך של האנוי (HNX), והראו הפסדים במחצית הראשונה של השנה.

חברת השקעות ופיתוח התיירות של פו קוק - היחידה המנהלת רשת אתרי נופש בפו קוק ( קין גיאנג ) - הודיעה על הפסד של כמעט 306 מיליארד וונד, בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד רשמה רווח של 832 מיליארד וונד. כתוצאה מכך, יחס הרווח לאחר מס להון עצמי הוא שלילי.

חברת Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company - משקיעה בפרויקט נופש בקוי נון (בין דין) - המשיכה להפסיד יותר מ-199 מיליארד וונד בתקופה זו, מה שמרחיב את ההפסד של 34 מיליארד וונד בתקופה הקודמת.

החברה תפסיד גם יותר מ-152 מיליארד דונג וייט בשנת 2023. בעבר, בתקופה שבין 2021 ל-2022, החברה רשמה רווח כולל של יותר מ-611 מיליארד דונג וייט. הונג ת'ין קווי נון גם ניהל משא ומתן עם מחזיקי אג"ח להארכת תשלום ריבית האג"ח עבור חלקים מסוימים, כאשר מועד התשלום נדחה מהרבעון הראשון ליולי-אוגוסט השנה.

חברה נוספת שעוסקת בפרויקטים תיירותיים בהאי פונג, Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, דיווחה גם היא על הפסד של 34.4 מיליארד דונג וייטנאמי בששת החודשים הראשונים של השנה. מאז 2021, כאשר הגישה את דוח התיירות שלה ל-HNX, Van Huong Tourism רשמה הפסדים. החברה הפסידה סך של 117.2 מיליארד דונג וייטנאמי.

חברה נוספת שבבעלותה פרויקט נופש בדה נאנג, הנמצאת גם היא במצב של הפסדים מתמשכים, היא חברת Tonkin Land Joint Stock Company. במחצית הראשונה של השנה, חברה זו הפסידה יותר מ-8 מיליארד דונג וייטנאמי. בשנים רצופות 2021-2023, החברה ספגה הפסדים עם הפסד כולל של 61.5 מיליארד דונג וייטנאמי.

חברת Crystal Bay Joint Stock Company, אשר יישמה פרויקטים רבים של אתרי נופש בחאן הואה ובנין תואן, הפסידה גם היא כמעט 76 מיליארד דונג וייטנאמי במחצית הראשונה של השנה. נתון זה התקצר בהשוואה להפסד של כמעט 136 מיליארד דונג וייטנאמי בתקופה המקבילה אשתקד.

או חברת BIM Real Estate Joint Stock Company - המשקיעה בפרויקטים של נופש בהאלונג (קואנג נין), פו קוק (קיאן ג'יאנג) דיווחה גם היא על הפסד של 341 מיליארד וונד, בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד רשמה רווח של 810 מיליארד וונד. הפסד זה הוא הפעם הראשונה שהחברה מדווחת מאז 2021. בתקופה 2021-2023, החברה רשמה רווחים רצופים, בסך כולל של 4,611 מיליארד וונד.

לא רק שהם מפסידים כסף, עסקים רבים גם משתמשים במינוף פיננסי גבוה, כאשר החוב גדול פי כמה מההון העצמי. נכון ל-30 ביוני, לחברת התיירות של פו קוק היה יחס חוב להון עצמי של פי 13.69, שווה ערך לחוב של כ-40,800 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, אג"ח שטרם נפרעו היו כ-7,509 מיליארד דונג וייטנאמי.

לחברת Hung Thinh Quy Nhon יחס חוב/הון עצמי של פי 4.86, שווה ערך לחוב של כ-38,768 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, אגרות חוב שטרם נפרעו הן 7,259 מיליארד דונג וייטנאמי.

לחברת התיירות ואן הואנג יחס חוב/הון עצמי של פי 8.32, שווה ערך לחוב של 24,302 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, אגרות חוב שטרם נפרעו עומדות על יותר מ-4,060 מיליארד דונג וייטנאמי.

גם טונקין לנד משתמשת במינוף פיננסי גבוה. נכון ל-30 ביוני, יחס החוב/הון עצמי עלה לפי 5.1, שווה ערך לחוב של 1,105 מיליארד דונג וייטנאמי. לחברה עדיין יש יתרת אג"ח קטנה של כ-22 מיליארד דונג וייטנאמי.

לחברת הנדל"ן BIM יחס חוב/הון עצמי של פי 2.86, שווה ערך לחוב של 20,140 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, אגרות חוב שטרם נפרעו עומדות על יותר מ-5,422 מיליארד דונג וייטנאמי.

חוסן לטווח ארוך

דו"ח הרבעון השני של משרד הבינוי ציין כי היצע המלונות והאתרים החדשים ברחבי הארץ הוביל להפעלה של מספר פרויקטים בולטים. עם זאת, השוק ממשיך להישאר איטי ואינו מראה סימני התאוששות.

מר וו הונג טאנג - סגן מנכ"ל קבוצת DKRA - שותף לאותה דעה, ציין כי שוק הנדל"ן של נופש בארה"ב באוגוסט עדיין היה קודר. נתוני מחקר מיחידה זו מראים כי עבור וילות נופש, ההיצע כמעט קבוע במשך חודשים רבים, הנזילות נמוכה והביקוש ירד ב-22% בהשוואה לחודש הקודם.

מחירי הנכסים הראשוניים לא תנודו הרבה וממשיכים במגמת עלייה. מדיניות של ליסינג, קנייה חוזרת, תמיכה בריבית וכו' ממשיכה להיות מיושמת באופן נרחב אך אינה יעילה כצפוי. מר טאנג מאמין שהשוק ממשיך להתמודד עם קשיים רבים בנזילות ובעליית מחירים כאשר אמון המשקיעים וכן ההתאוששות של פלח זה עדיין נמוכים מאוד.

נדל"ן אתרי נופש צפוי להתאושש בטווח הארוך (צילום איור: טרין נגוין).

בנוגע לבתים עירוניים ובתי קניות של נופש, אמר מר טאנג שהמצב לא השתפר. הנזילות כמעט ולא קפאה על שמריה, רוב הפרויקטים סגרו את תיקי ההשקעות שלהם, מה שגרם לשוק לא לרשום עסקאות בחודש האחרון.

מחירי השוק הראשוני לא השתנו הרבה, בעוד שבשוק המשני נרשמו מוצרים עם ירידת מחירים של 30-40% אך עדיין קשיי נזילות. ירידה חדה בכוח הקנייה, חוסר היצע חדש, מלאי יקר... גרמו למכשולים משמעותיים בחודשים האחרונים, וגרמו לפלח זה כמעט להיכנס למעגל "תרדמת חורף ממושכת".

בנוגע לדירות נופש, אמר מר טאנג כי ההיצע ממשיך לרדת, בעיקר ממלאי של פרויקטים ישנים (המהווים 99% מסך ההיצע). הביקוש בשוק ירד משמעותית, ורמת מחירי המכירה לא השתנתה משמעותית. השוק עדיין מתמודד עם קשיי נזילות ואין סימני התאוששות בטווח הקצר.

מר דין מין טואן - מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn - הודה כי שוק הנדל"ן של אתרי הנופש ממשיך לפתור בעיות פתוחות. בשמונת החודשים הראשונים של השנה, מבחינה מאקרו, הגורמים התומכים בשוק זה צמחו היטב, כגון מספר התיירים ומהירות הצריכה. עם זאת, מבחינת כיוון פיתוח השוק, משקיעים מתמודדים עם בעיות בתפוקה.

לדברי מר טואן, תפוקת המוצר חייבת להיות בעלת יחס מינוף טוב, מה שייצור הכנסה בת קיימא ביותר. משקיעים המשתתפים בשוק חייבים להחזיק בנדל"ן זה ולהיות בעלי הכנסות משכירות או כאלה המתאימים למטרות אישיות. אך שתי הבעיות הללו לא נפתרו, כך שהשוק עדיין צריך לחכות זמן רב כדי להמשיך להתפתח.

הוא צופה ששוק הנדל"ן של אתרי נופש לא יוכל לחזור עד לפחות 2026. מכיוון שביקוש הקונים בחיפוש נותר שטוח ב-4 השנים האחרונות, מה שהופך את הביקוש בשוק לנמוך יותר מסוגי נדל"ן אחרים. אין הרבה מדיניות למשיכת קונים, במיוחד כדי שיוכלו לגשת לפלח.

בעיה נוספת היא שההון של המשקיע השתנה. בעבר, המשקיע יישם פוליסות רבות כדי ללוות את הקונה במשך זמן רב. אך מאוחר יותר, כאשר השוק נתקל בקשיים במקורות הון, למשקיע כבר לא היה מספיק פוטנציאל להציע פוליסות אטרקטיביות רבות.

"נדל"ן נופש סובל מהיצע נמוך והביקוש חלש, בהקשר של התאוששות השוק הכללי. לכן, מבחינת מגמות, רק בסוף 2026 תחום זה יחזור לקיימות", אמר מר טואן.

כדי להבהיר, מר טואן הסביר כי שוק הנדל"ן הנוכחי של אתרי נופש זקוק למסדרון משפטי ברור יותר. בנוסף, השוק הכללי צריך להתאושש גם מקטעים אחרים כגון דיור אמיתי, בתים טוריים, בתים פרטיים וקרקעות. אנשים משתתפים בסוגים אלה, יוצרים נזילות וצמיחה טובה, ואז מגיעים לקטעים שעשויים להיות בעלי סיכונים גבוהים יותר כמו נדל"ן של אתרי נופש.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm