חברות נוטשות פרויקטים רק בגלל תקנות קרקע למגורים

לנטוש את הפרויקט כי אי אפשר לפתור אותו

נתוני משרד הבינוי מראים כי ברבעון השני של 2023, רק 15 פרויקטים חדשים של דיור מסחרי הורישו ברחבי הארץ. מתוכם, באזור הצפון היו 7 פרויקטים, באזור המרכז היו 3 פרויקטים ובאזור הדרום היו 5 פרויקטים.

לאחר כשנה של הסרת קשיים באופן רציף על ידי הממשלה , שוק הנדל"ן עדיין לא פתר את בעיית ההיצע, שכן 70% מהבעיות בפרויקטים נובעות מבעיות משפטיות.

בעוד שטיוטת חוק המקרקעין המתוקן צפויה ליצור מומנטום משפטי בתחום הנדל"ן, עסקים מודאגים מכך שחלק מהתקנות יהפכו לצווארי בקבוק בהתאוששות השוק.

ראוי לציין, כי סעיף 1 ב' וסעיף 128 בסעיף 6 קובעים את השימוש בקרקע ליישום פרויקטים של פיתוח חברתי -כלכלי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע.

בהתאם לכך, במקרה של שימוש בקרקע לביצוע פרויקט דיור מסחרי, נערך הסכם על קבלת זכות שימוש ב: קרקע למגורים או קרקע למגורים וקרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים שעבורה שולמו דמי שימוש בקרקע או ששולמה דמי שכירות קרקע פעם אחת עבור כל תקופת השכירות.

כחברה שנאלצה לנטוש את הפרויקט בגלל תקנות הקרקע למגורים, שיתף עם PV VietNamNet, מר נגוין קווק הייפ, יו"ר מועצת המנהלים של חברת Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), אמר כי החברה שלו הייתה צריכה לבצע פרויקט של 4 דונם בהא דונג (האנוי) ופרויקט במחוז 12 (HCMC)... עם זאת, הוא נאלץ לוותר מכיוון שהוא רדף אחריו במשך מספר שנים ללא הצלחה, ואף אחד לא פתר את הבעיה רק ​​בגלל תקנות הקרקע למגורים.

חברות נוטשות פרויקטים רק בגלל תקנות קרקע למגורים. (צילום: הואנג הא)

לדברי מר הייפ, משנת 2021, צו 30 (המתקן ומשלים מספר סעיפים בצו 99/2015 המפרט ומנחה את יישום מספר סעיפים בחוק הדיור) קובע כי המרת קרקע אחרת לקרקע למגורים חייבת לכלול לפחות כמות קטנה של קרקע למגורים, דבר שקשה מאוד ליישם.

"זו הסיבה שמאות פרויקטים תקועים ולא ניתן להמירם. אפילו במקרה של אנשים המשתמשים בקרקע, התכנון קיים אבל הם לא יכולים להמיר כי אין בה אפילו מטר רבוע אחד של אדמה."

"טיוטת חוק הקרקעות המתוקן הייתה צריכה לשקול אילו חוקים סבירים לשמור ואילו חוקים לא סבירים לשנות. עם זאת, סעיף 128 חוזר על עצמו, אני חושב שזה קשה מאוד עבור עסקים המפתחים פרויקטים של דיור; ועדת הניסוח הייתה צריכה לראות זאת", אמר מר היפ.

בינתיים, מר וו קואנג קווייט, המנהל הכללי של דאט קסאן מיין בק, אמר כי התקנות יוצרות אילוצים על סוכנויות המדינה.

מר קווייט נתן דוגמה: מחוז רוצה לתכנן פרויקט, אך הפרויקט אינו ממוקם על קרקע למגורים. האם מחוזות אלה יכולים להכין תוכנית להעמיד אותו למכירה פומבית?

"אני מודאג שסוכנויות המדינה עצמן ייתקלו בקשיים עקב חפיפה בחוקים. באשר לעסקים, כאשר מתכננים על קרקע ללא קרקע למגורים, רובה קרקע לשירותים מסחריים, קרקע לנטיעת עצים... הממוקמת ליד אזורי מגורים, הממוקמת באזורים המתוכננים לאזורי מגורים. באותו זמן, אם אין קרקע למגורים, עסקים לא יוכלו לתכנן, למרות שהתכנון כולל קרקע למגורים, אך אופי הקרקע לא הומר לקרקע למגורים. דברים אלה יגרמו לקשיים וסיבוכים רבים לעסקים המפתחים פרויקטים של נדל"ן", אמר מר קווייט.

יתר על כן, מנהיג זה אמר, שאפילו בהאנוי, כיום מתפתחת באופן נרחב עד חגורה 3, חגורה 4... אבל ממש בחגורה 3, יש הרבה אדמה חקלאית; אם יוסדר כמו בטיוטה, האדמה תתבזבז כי אזור זה מתוכנן לאדמות למגורים, ניתן לפתח בניינים רבי קומות ונמוכים אבל אם אין מטר אחד של אדמה למגורים קיימת, אז בסופו של דבר יהיה מבוי סתום.

מר וו קים ג'יאנג, יו"ר מועצת המנהלים של חברת SGO Group Joint Stock Company (קבוצת SGO), שאל: אם ההוראות בטיוטה יאושרו, יהיו לכך השפעות רבות, משום שמקור הקרקע מהעבר שזור ברובו. אם בפרויקט הכולל יש חלק מסוגי קרקע כגון קרקע חקלאית, קרקעות ייצור וכו', כיצד יטופל הדבר?

"אני חושש שאם טיוטת תקנה זו בחוק תאושר, נצטרך להתאים מחדש את תוכניות התכנון והיעוד הכלליות של כל יישוב, משום שבעבר, יישובים רבים עדכנו כמעט לחלוטין את תכנון הקרקע בכל אזור", אמר מר ג'יאנג.

השפעה על היצע הדיור ומחירי הדיור העירוניים

בשיחה עם כתב VietNamNet, עורך הדין נגוין טאנה הא, יו"ר חברת SBLaw, העריך כי הרגולציה הנ"ל תגרום ל"חסימה" ולקשיים נוספים בשוק הנדל"ן כאשר מאות פרויקטים ישנים צריכים לפתור בעיות משפטיות; וגם פרויקטים חדשים קשים ליישום, מה שמוביל להיצע דיור קטן עוד יותר.

עורך הדין ניתח כי הקושי טמון בתקנה לפיה חייבת להיות קרקע למגורים על הקרקע המבוקשת להמרת ייעוד קרקע לצורך ביצוע הפרויקט. בעוד שרוב פרויקטי פיתוח הנדל"ן החדשים מיושמים כיום על בסיס הקרקע הראשוני הכולל קרקע חקלאית, קרקע לא חקלאית, קרקעות ייצור וסוגי קרקעות אחרים.

קושי ברגולציה מזוהה רק אם ישנה קרקע שאינה חקלאית שאינה קרקע למגורים וששולמה עבורה דמי שימוש בקרקע או דמי שכירות קרקע פעם אחת עבור כל תקופת השכירות. אך במציאות, רוב הפרויקטים הנוכחיים מיושמים בצורה של מפעלים המשלמים דמי שכירות קרקע מדי שנה. לפיכך, עם פרויקטים המשלמים דמי שכירות קרקע מדי שנה, בלתי אפשרי לפתח פרויקטים של נדל"ן.

לצד זאת, התקנה מקשה על ניהול משא ומתן על העברת פרויקטים לביצוע פרויקטים מסחריים למגורים משום שהתקנה חלה רק על קרקעות שאינן חקלאיות, ולא על קרקעות למגורים, שעבורן שולמו דמי שימוש בקרקע או ששולמו דמי שכירות קרקע פעם אחת עבור כל תקופת השכירות.

למעשה, התקנות הנוכחיות מעודדות משקיעים לנהל משא ומתן על העברת זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים עירוניים ומסחריים של דיור; עם זאת, הדרישה להחזיק בקרקע שאינה חקלאית שעבורה שולמה מלוא שכירות הקרקע תבלום את האפשרות של הסבה של פרויקטים רבים.

"אם לפי סעיף 1 ב' וסעיף 128 בטיוטת חוק הקרקעות, עסקים לא יוכלו ליישם פרויקטים של דיור מסחרי. הדבר ישפיע על היצע הדירות ועל מחירי הדיור העירוניים."

תקנה זו סותרת גם את ההנחיות הנוכחיות להסרת מכשולים משפטיים לפרויקט, משום שהיא מצומצמת יותר מהתקנות הנוכחיות בחוק מס' 03/2022/QH15, המתקן 9 חוקים, כולל תיקון סעיף 1, סעיף 23 לחוק הדיור משנת 2014 בנוגע לסוגי קרקעות המשמשות לדיור מסחרי. בהתאם, התקנה קובעת כי מפעלים מאושרים למדיניות השקעה; במקביל, משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי מאושרים אם יש להם זכויות שימוש בקרקע או מקבלים זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע למגורים או קרקע למגורים וקרקע אחרת שאינה קרקע למגורים העומדת בתנאים לקבלת היתר לשינוי ייעוד קרקע לצורך יישום פרויקטים של השקעה", אמר מר הא.

טיוטת חוק הקרקעות: דעות רבות עדיין מעלות חששות בנוגע להשבת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי . חברי פרלמנט רבים ממשיכים להיות מודאגים ומודאגים מההוראות בנוגע להשבת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן).

מָקוֹר: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html