מניעי צמיחה של אזורי הלוויין העירוניים המזרחיים של הו צ'י מין סיטי.

שוק הנדל"ן באזורי הגבול המזרחיים של הו צ'י מין סיטי נכנס לתקופה של שינוי משמעותי. מחזור השקעה חדש עם חזון ארוך טווח מתפתח באזורים כמו ביין הואה ולונג טאן, הודות לשפע קרקעות, תשתיות משולבות ותשואות שכירות טובות.

נקודת זינוק לאסטרטגיית קונסולידציה והשקעה ציבורית.

בעקבות המיזוג המנהלי ההיסטורי ביניהן, הו צ'י מין סיטי ודונג נאי הפגינו פוטנציאל פיתוח חיובי באזור הדרום-מזרחי של וייטנאם.

הקמתה של הו צ'י מין סיטי החדשה (הכוללת את הו צ'י מין סיטי, בה ריה-וונג טאו ובין דואנג) ודונג נאי החדשה (הכוללת את דונג נאי ובין פואוק) אינה רק הרחבת גבולות מנהליים, אלא איחוד חוזקות ליצירת אזור כלכלי מרכזי.

תשתיות הן הכוח המניע מאחורי פיתוחה של דונג נאי . (מקור: Batdongsan.com.vn)

לאחר המיזוג, ההכנסה הגולמית של הו צ'י מין סיטי הגיעה ליותר מ-2.7 טריליון דונג וייטנאמי (בשנת 2024), והובילה את המדינה; בעוד דונג נאי דורגה במקום הרביעי עם למעלה מ-609 טריליון דונג וייטנאמי.

אזור הגבול בין דונג נאי להו צ'י מין סיטי מתאפיין בצפיפות אוכלוסין נמוכה, משאבי קרקע רבים ומחירי קרקע נמוכים, מה שיוצר פוטנציאל משמעותי לעיור. בנוסף, השקעות ציבוריות מוגברות מניעה פיתוח כלכלי. נכון לסוף ספטמבר 2025, הו צ'י מין סיטי חילקה 50% מהון ההשקעות הציבוריות שלה, בעוד שדונג נאי הגיעה ל-35%.

דונג נאי מחזיקה במיקום אסטרטגי בנוף הלוגיסטי העירוני והנמל-שדה התעופה המתרחב ממזרח להו צ'י מין סיטי. סדרה של פרויקטים מרכזיים בתשתית משנים בהדרגה את האזור המזרחי, ביניהם: נמל התעופה הבינלאומי לונג טאן, נמל קאי מפ - ת'י ואי, כביש מהיר ביין הואה - וונג טאו, כביש מהיר הו צ'י מין סיטי - לונג טאן - דאו גיאי, גשר קאט לאי, גשר פו מיי 2, גשר דונג נאי 2 וקו הרכבת טו ת'יאם - לונג טאן...

דונג נאי - מוקד העניין החדש לזרימות השקעות מהמזרח.

הסינרגיה בין תכנון אזורי, תשתיות וקצב העיור מניעה שינוי בזרמי ההשקעות לכיוון מזרח.

לפי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn , נכון לספטמבר 2025, העניין בנדל"ן בדונג נאי גדל ב-21%, כפול מזה של האזור המזרחי של הו צ'י מין סיטי ועולה בהרבה על אזורים אחרים.

שוק הנדל"ן באזור המזרחי חווה עניין גובר, במיוחד בדונג נאי. (מקור: Batdongsan.com.vn)

נקודת אור נוספת בשוק הנדל"ן הגובל בחלקה המזרחי של הו צ'י מין סיטי טמונה בתשואת השכירות של דירות. בעוד שמחוז 2 השיג 2.1%, מחוז 9 כ-2.7%, ות'ו דוק 3.3%, ביין הואה טיפס לפסגה עם 4.4%, ואחריו נהון טראך עם 3.2%.

זה מדגים את פוטנציאל הרווח האמיתי של שוק ביין הואה, דונג נאי, לא רק להשקעה ואחזקה לטווח ארוך, אלא גם ליצירת תזרים מזומנים לטווח קצר באמצעות השכרות, גורם המושך את תשומת ליבם של משקיעים בשוק המחפש נזילות גבוהה.

ביין הואה מובילה בתשואות השכירות באזור המזרחי. (מקור: Batdongsan.com.vn)

גם בקטגוריית מגרשים, השוק במזרח הו צ'י מין סיטי מתאושש. העניין באזור זה גדל ב-6% בספטמבר 2025 בהשוואה לאפריל 2025, גבוה יותר מאשר במערב (+3%) ובצפון (+5%), בניגוד למגמת הירידה בדרום.

ספציפית בביין הואה ולונג טאנה, מחיר המבוקש הנפוץ ברבעון השלישי של 2025 נע בין 16-23 מיליון וייטנאם דונג למ"ר, עלייה של 5-7% בהשוואה לרבעון הראשון של 2025. בהשוואה למחיר ממוצע של 130 מיליון וייטנאם דונג למ"ר במרכז הו צ'י מין סיטי, הבדל זה מראה שעדיין יש מקום משמעותי לצמיחה.

רמות מחירים עבור פרויקטים בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי, מחוז דונג נאי. (מקור: Batdongsan.com.vn)

העניין בנכסים נמוכים באזורים עירוניים בביין הואה - אזור הגובל בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי - גדל ב-58% ברבעון השלישי של 2025 בהשוואה לרבעון הקודם.

רמת המחירים עבור נכס מסוג זה באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי יורדת מעט ונשארת על 248 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בינתיים, רמת המחירים עבור נכסים נמוכים באזור דונג נאי - הגובל בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי - נעה סביב 55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ועדיין עולה ב-6% בהשוואה לרבעון הראשון של 2023.

בחלק מהאזורים העירוניים עדיין יש מחירים אטרקטיביים, למשל, איזומי סיטי (לונג הונג, דונג נאי) עם שטח של כמעט 170 דונם, במחיר הנוכחי עומד על כ-45 מיליון וונד/מ"ר.

לדברי מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn , בטווח הקצר, על משקיעים לתעדף אזורים שכבר יצרו אזורים עירוניים נפרדים, עם פוטנציאל להכנסות משכירות או לענות על צרכי דיור בפועל. בטווח הארוך, התקדמות התשתיות וקצב העיור יהיו הגורמים המכריעים בקביעת הערך האמיתי של האזור המזרחי במחזור הפיתוח הבא.

לקוחות מבקרים בפרויקט בגבול המזרחי של הו צ'י מין סיטי. (מקור: Batdongsan.com.vn)

"במציאות, ככל שמחירי הקרקע במרכז הו צ'י מין סיטי ממשיכים לעלות והקרקע הופכת מוגבלת יותר ויותר, המגמה של ביזור אוכלוסין והתרחבות השקעות לאזורים פרבריים היא בלתי נמנעת. דונג נאי, עם מעמדה כשער המחבר את אזור דרום מזרח, מחזיקה ביתרון 'שלושה באחד': מחירי קרקע נמוכים, תשתיות מתפתחות במהירות ותשואות שכירות גבוהות", העיר מר קווק אן.

מקור: https://baoquocte.vn/dong-luc-tang-truong-cua-vung-do-thi-ve-tinh-phia-dong-tp-ho-chi-minh-334656.html