בהתחשב בתחזית מגמות מחירי הנדל"ן, הו צ'י מין סיטי עומדת לפרסם רשימת מחירי קרקעות מתוקנת, מהם היתרונות של היעדר ספר אדום?

מידע על דיור ושוק ברבעון השלישי של 2024 יהיה זמין בקרוב, מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, הו צ'י מין סיטי קובעת את הזמן לפרסום רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

שוק הנדל"ן הוייטנאמי עבר תקופה של תנודות ומראה סימני התאוששות ועליות מחירים. (צילום: לינה אן)

מידע על דיור ושוק בקרוב ברבעון השלישי של 2024

לאחרונה, משרד הבינוי שלח הודעה רשמית לוועדות העם של המחוזות והערים המרכזיות בנוגע ליישום גילוי מידע לרבעון השלישי של 2024 בנושאי דיור ושוק הנדל"ן.

במסגרת פרסום מידע בנושא דיור ושוק הנדל"ן, בהתאם להוראות צו מס' 94/2024/ND-CP של הממשלה, המפרט מספר סעיפים בחוק עסקי הנדל"ן בנוגע לבנייה וניהול של מערכות מידע ומסדי נתונים בנושא דיור ושוק הנדל"ן, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, משרד הבינוי מבקש מוועדות העם של המחוזות והערים המרכזיות לעדכן את מצב פרסום תוכניות ותוכניות פיתוח דיור; מספר הפרויקטים שאושרו למדיניות השקעה ובחירת משקיעים;

מספר פרויקטים של פיתוח דיור, פרויקטים של נדל"ן שקיבלו רישיון, בתהליך, שהושלמו; מספר פרויקטים, דירות הזכאיות למכירה של דיור עתידי (דיור מסחרי, דיור ציבורי);

נפח עסקאות ושווי עסקה כולל של דירות, בתים פרטיים, קרקעות שהועברו; מחירי דיור וסוגים אחרים של נדל"ן (דירות, בתים פרטיים, קרקעות, דיור ציבורי); מחירי שכירות למשרדים; שטחים מסחריים; מלונות, אתרי נופש ; נדל"ן תעשייתי; מלאי נדל"ן.

דוח על יישום השקעות בפיתוח דיור ציבורי ויישום חבילת האשראי בסך 120 טריליון וונד להלוואות לדיור ציבורי באזור; דוח על קשיים ובעיות של מפעלים הפועלים בתחום הנדל"ן באזור, והצעת פתרונות (אם בכלל).

השוק קובע רמת מחירים חדשה

מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, אמר כי שוק הנדל"ן הוייטנאמי עבר תקופה של תנודות ומראה סימני התאוששות ועליות מחירים. המסדרון המשפטי החדש יוצר בסיס להתאוששות שוק הנדל"ן.

לדברי מר קוק אן, המסדרון המשפטי החדש עם כניסתם לתוקף של שלושה חוקים, דהיינו חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק המקרקעין 2024, יעלה את מחירי סוגים רבים של נדל"ן. באופן ספציפי, עלויות הקרקע ותקנות חדשות רבות יוצרות לחץ כלפי מעלה על המחירים הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני.

הסיבה לעלייה במחירי הקרקע נובעת מהעלייה בתדירות עדכוני מחירי הקרקע כאשר מסגרת מחירי הקרקע הוסרה וטבלת מחירי הקרקע עודכנה מדי שנה, במקום כל 5 שנים כבעבר. העלייה במחירי הקרקע נובעת גם מהעלייה בדיוק כאשר שיטת הניכוי הוסרה ונובעת מהתקנות על התנאים ליישום 4 שיטות הערכת הקרקע.

בנוסף, אישורים משפטיים מחמירים יותר בעת הוספת תנאים למתן אישורי זכות שימוש בקרקע עבור קרקע בשימוש ללא מחלוקות, יעלו גם הם את מחירי הקרקע כאשר הדרישות לקרקע בעלת מעמד משפטי ברור יודגשו ויתמקדו יותר ויותר.

לא רק שמחירי הקרקע עולים, אלא שגם מחירי הנדל"ן העיקרי עולים עקב עליית עלות פינוי האתרים עם עליית מחירי הקרקע. בנוסף, תקנות בנוגע להליכי יישוב מחדש ידחפו את מחיר הנדל"ן העיקרי כאשר משקיעים חייבים לארגן דיור יישוב מחדש בפרויקט, שייושם לפני שיקום ופינוי.

התנאים לדיור יישוב מחדש גם הם ברורים וקפדניים, שכן עליהם להיות שווים או טובים יותר מהדיור הקודם של האנשים. אזור היישוב מחדש חייב להיות בעל תשתית מלאה. מר קוק אן אמר כי מחירי הנדל"ן המשניים יעלו גם הם עקב עליית מחירי הנדל"ן הראשוניים.

באופן ספציפי עבור כל סוג, בתים פרטיים עולים בהתאם למחירי הקרקע, השוק מתרחב. מחירי הקרקע עולים גם כאשר היצע המגרשים המחולקים לקרקע מצטמצם, מה שמחייב מחיר קרוב. פרויקטים של דיור עירוני יהיו פופולריים יותר מפרויקטים של קרקעות, ועם השקעה בתשתיות ובשירותים, פרויקטים של דיור עירוניים גם הם קובעים מחירים חדשים.

האנוי מגדילה רשמית את שטח חלוקת הקרקע המינימלי

ועדת העם של האנוי פרסמה זה עתה את החלטה מספר 61 המסדירה תכנים חשובים הקשורים לניהול ושימוש בקרקעות בעיר.

אחת הנקודות הבולטות בהחלטה זו היא התנאים והשטח המינימלי לחלוקת קרקעות ואיחודן.

בנוגע לחלוקת מגרשים למגורים, באזורים יישובים ועיירות, השטח שמחוץ לדרכי תנועה, עבודות תשתית טכנית, שטחים ציבוריים, חלקת הקרקע לאחר החלוקה לא תקטן מ-50 מטרים רבועים, אורכה חייב להיות מעל 4 מטרים והרוחב הסמוך לדרכי תנועה חייב להיות 4 מטרים או יותר.

עבור קומונות במישורים, השטח המינימלי לאחר הפרדת החלקות הוא 80 מ"ר, עבור קומונות באזורים המיילדים הוא 100 מ"ר, ועבור קומונות באזורים ההרריים הוא לפחות 150 מ"ר.

עבור קרקעות שאינן חקלאיות, התקנה חלה על חלקות קרקע שאינן מוקצות או מושכרות על ידי המדינה לביצוע פרויקטים. במחוזות ובעיירות, קרקעות שירות מסחריות חייבות להיות ברוחב של 10 מטרים או יותר הסמוכות לדרכי תנועה, עם שטח מינימלי של 400 מ"ר. עבור סוגים אחרים של קרקעות שאינן חקלאיות, חלקת הקרקע חייבת להיות ברוחב של יותר מ-20 מטרים, עם שטח מינימלי של 1,000 מ"ר.

בקומונות, שטח אדמות שירות מסחריות חייב להיות בשטח של לא פחות מ-800 מ"ר ושטח אדמות שאינן חקלאיות חייב להיות בשטח של לא פחות מ-2,000 מ"ר.

עבור אדמות חקלאיות, השטח המינימלי לאדמה חקלאית שנתית הוא 300 מ"ר ברובעים ובעיירות ו-500 מ"ר בקומונות; אדמה לגידולים רב שנתיים ואדמה לגידול ימי היא 500 מ"ר ברובעים ובעיירות ו-1,000 מ"ר בקומונות, בהתאמה. אדמות יער ייצור מחולקות לחלקות אם השטח אינו פחות מ-5,000 מ"ר.

נכון לעכשיו, חלוקת קרקעות בהאנוי מיושמת בהתאם להחלטה מס' 20 משנת 2017. בהתאם לכך, שטח הקרקע לאחר החלוקה חייב להיות מינימלי של 30 מ"ר עבור רובעים ועיירות, ולא פחות מ-50% ממגבלת הקצאת הקרקע למגורים החדשה (מינימום) עבור האזורים הנותרים.

הו צ'י מין סיטי תפרסם רשימת מחירי קרקעות מתוקנת לפני ה-15 באוקטובר.

בנוגע להליך התאמת מחירי הקרקעות בשנת 2020, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי (HCMC) דיווחה זה עתה למועצת העם של העיר על ההתקדמות ותוכן היישום.

על פי ועדת העם של העיר, חוק הקרקעות משנת 2024 כולל מספר נקודות חדשות כגון שכלול המנגנון לקביעת מחירי הקרקעות לפי עקרונות השוק והסרת תקנות על מסגרות מחירי קרקעות.

בנוסף, מחירון קרקעות לפי החוק החדש יפותח וייושם החל מ-1 בינואר בכל שנה, כך שיתאים לשוק וישמש כבסיס לקביעת 12 התחייבויות כספיות עבור 2 קבוצות משתמשי קרקע.

בינתיים, למחירון 2020 המיושם כיום בהו צ'י מין סיטי יש 3 חסרונות: מחירון המחירון נשלט על ידי מסגרת המחירים, כך שמחיר הקרקע המקסימלי למגורים הוא רק 162 מיליון וונד למטר רבוע, שונה מאוד ממחיר השוק; מחירי הקרקעות ליישוב מחדש לא עודכנו; יש צוואר בקבוק בתמחור מגרשים בשווי נמוך מ-30 מיליארד וונד לפי מחירון המחירון.

לנוכח הצורך להתאים את מחירי הקרקעות, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי הטילה על מחלקת משאבי הטבע והסביבה (TN-MT) לנסח טיוטה לפי הליך פשוט שיפורסם ב-1 באוגוסט.

לאחר איסוף חוות דעת בכתב ובאמצעות ועידות סקירה, ב-30 ביולי, הגיש משרד משאבי הטבע והסביבה את ההחלטה להתאים את מחירון 2020 למועצת הערכת מחירי הקרקעות של הו צ'י מין סיטי. לאחר מכן, הגיש המשרד השפעות נוספות של מחירון המתוקן.

בפגישה ב-20 בספטמבר, קבוצת העבודה של המועצה העלתה מספר הערות על טיוטת מחירי הקרקע המתוקנים, ומשרד משאבי הטבע והסביבה קיבל אותן וכלל אותן בטיוטה.

בנוגע להתקדמות רשימת מחירי הקרקע המתוקנת בזמן הקרוב, ב-30 בספטמבר, משרד משאבי הטבע והסביבה ישלים את ההגשה למועצה. צפוי כי לפני ה-10 באוקטובר המועצה תקיים ישיבת הערכה. על פי התוכנית, רשימת מחירי הקרקע המתוקנת תפורסם על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי לפני ה-15 באוקטובר.

במהלך התקופה בה רשימת המחירים המתוקנת אינה זמינה, ב-21 בספטמבר, אישרה הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי למחלקות, לסניפים, לוועדה העממית של העיר טו דוק ולמחוזות להחיל את רשימת מחירי הקרקעות הנוכחית ואת מקדם התאמת מחירי הקרקע כדי לקבוע התחייבויות כספיות ומיסים.

אילו זכויות יש למשתמשי קרקע ללא ספרים אדומים?

כאשר חלקת אדמה רשומה בספר האדום, לאנשים יש זכויות מלאות של משתמשי קרקע כגון העברה, תרומה ופיצויים. עם זאת, לא כולם יודעים אילו זכויות יש למשתמשי קרקע ללא ספר אדום. אנא עיינו במאמר שלהלן כדי להבין זכויות אלו.

1. פיצויים על קרקע

א. מקרים בהם מתקיימים התנאים למתן תעודה אך לא ניתנה

סעיף 95 בסעיף א', סעיף 1 וסעיף 2 לחוק המקרקעין מס' 31/2024/QH15 קובע כי משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע שאינה קרקע חכורה עם תשלום שכר דירה שנתי יקבלו פיצוי עבור קרקע כאשר המדינה משיבה קרקע למטרות הגנה וביטחון לאומי; פיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים אם הם עומדים באחד מהתנאים הבאים:

- בעל תעודה.

- קיימת החלטה על הקצאת קרקע או חכירת קרקע או החלטה על היתר לשינוי ייעוד קרקע מרשות מוסמכת.

- יש להצטייד באחד המסמכים העוסקים בזכויות שימוש בקרקע כדי להנפיק תעודה.

- קיבל העברת זכויות שימוש בקרקע בהתאם לתקנות החוק אך לא השלים הליכי רישום מקרקעין.

- שימוש בקרקע תחת חוזה משכנתא לצורך פירעון חובות; תיעוד הכרה בתוצאות המכרז שעמדו בהתחייבויות פיננסיות.

לפיכך, גם אם לא ניתנה תעודה אך התנאים להענקתה מתקיימים ואחד המסמכים הנ"ל קיים, משק הבית או האדם עדיין יקבלו פיצוי עבור הקרקע אם לא מדובר בקרקע חכורה עם תשלום דמי שכירות שנתיים.

ב. לא זכאי להנפקת תעודה

על פי סעיף 3, סעיף 98 לחוק הקרקעות משנת 2024, גם אם אינם עומדים בתנאים למתן תעודה, משקי בית ויחידים העוסקים ישירות בייצור חקלאי עדיין יקבלו פיצוי על קרקע, ובלבד שהקרקע החקלאית נוצלה לפני 1 ביולי 2004.

2. פיצויים בגין רכוש הצמוד למקרקעין

סעיף 3, סעיף 91 לחוק המקרקעין משנת 2024, קובע את עקרונות הפיצוי על נזקי רכוש כאשר המדינה תובעת קרקע כדלקמן:

"בעלי נכסים אשר נפגעו מנזקי רכוש כפי שנקבע בחוק האזרחי יפוצו על הנזק; בעלי מפעלי ייצור ועסקים אשר נאלצים להפסיק את הייצור והעסקים עקב תפיסת קרקע על ידי המדינה יישקלו לקבלת תמיכה."

לפיכך, גם ללא תעודה, הבעלים החוקי של הנכס הצמוד לקרקע עדיין מקבל פיצוי אם נגרם נזק כתוצאה מרכישת הקרקע.

3. מימוש זכויות שימוש בקרקע

לפי סעיף 45, סעיף 1, סעיף א' לחוק המקרקעין משנת 2024, ישנם שני מקרים של העברה או תרומה של זכויות שימוש בקרקע גם ללא תעודה:

מקרה 1: בעת קבלת זכויות שימוש בקרקע בירושה, המרת קרקע חקלאית בעת איחוד קרקעות, החלפת חלקות או תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה או לקהילה.

מקרה 2 (נקודה א', סעיף 4, סעיף 127 לחוק המקרקעין משנת 2024): משקי בית ויחידים שלא קיבלו תעודה אך זכאים לתעודה רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע, לחכור, לחכור משנה זכויות שימוש בקרקע ולתרום הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים.

4. ניתן היתר בנייה

גם אם אין תעודה, אך קיים אחד המסמכים המשפטיים על הקרקע כפי שנקבע בסעיף 3 לצו 53/2017/ND-CP, עדיין יינתן היתר בנייה.

הערה: ניתן לבנות בתים רק על קרקע למגורים.

5. בשימוש זמני עד להשבת הקרקע

סעיף 8, סעיף 138 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע:

"משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע במקרים המפורטים בסעיפים 1, 2, 3, 4, 5 ו-6 של סעיף זה אך אינם זכאים לתעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע, יורשו זמנית להשתמש בקרקע במצבה הנוכחי עד שהמדינה תחזיר לעצמה את הקרקע ועליה להכריז ולרשום אותה בהתאם לתקנות."

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html