טיוטת מחירי קרקעות של הו צ'י מין סיטי 2026: אנשים מודאגים מכך שלא יוכלו לעמוד בתשלומי דמי שימוש בקרקע.

לאחרונה, משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי שלח מסמך ליחידות הרלוונטיות כדי לקבל חוות דעת על טיוטת ההחלטה של ​​מועצת העם של הו צ'י מין סיטי המסדירה את רשימת מחירי הקרקעות הראשונה שתחול החל מ-1 בינואר 2026 בהו צ'י מין סיטי. בתגובה לטיוטה זו, אמרו מומחים כי הגורם החשוב ביותר הוא שמאגר הקרקעות הקלט חייב להיות שלם ואובייקטיבי; יחד עם זאת, יש צורך לקחת בחשבון את מקדם השימוש בקרקע בעת החלת מחירי הקרקע.

אנשים ועסקים מתמודדים עם קשיים

על פי משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי, מחירי הקרקעות לשנת 2026 יתגברו על מגבלות מחירי הקרקעות הנוכחיים (החלטה 79/2024). בהתאם לכך, מחירי הקרקעות בכמה רחובות מרכזיים של הו צ'י מין סיטי בטיוטה כמעט זהים למחירי הקרקעות הישנים ומהווים רק 60% ממחיר ההעברה בפועל.

עם זאת, על פי טיוטת ההחלטה בנושא הסרת קשיים ומכשולים ביישום חוק הקרקעות משנת 2024 הנמצאת בבחינה באסיפה הלאומית, מחירי הקרקעות נקבעים על ידי הכפלת מחירון המחירון במקדם ההתאמה (מקדם K) המוחל על כל המקרים. במקרה כזה, מקדם ה-K עולה מפי 1.5 לפי 2 בהשוואה למחירון של קרקעות שאינן חקלאיות ; מפי 1.5 לפי 10 עבור קרקעות חקלאיות.

לכן, טיוטת מחירי הקרקע החדשה הזו גרמה לאנשים ולעסקים לדאוג לגבי חוסר יכולת לשלם התחייבויות כספיות בעת שינוי ייעוד הקרקע, דמי שכירות וכו'.

אזור מגורים בקהילת בין הונג, הו צ'י מין סיטי

מר נ.ק. (קומונת פו הואה דונג, הו צ'י מין סיטי) אמר שהוא ממתין שהו צ'י מין סיטי תפרסם מחירון קרקע חדש בתקווה שאגרת השימוש בקרקע תופחת בעת שינוי ייעוד הקרקע. מר ק. אמר שבסוף אוקטובר 2024, כאשר שמע שהו צ'י מין סיטי תפרסם מחירון קרקע בהתאם להחלטה 79, הוא הגיש בקשה להמרת כמעט 960 מ"ר של קרקע חקלאית לקרקע למגורים.

עם זאת, לאחר חודשיים של המתנה, הוא קיבל הודעה לתשלום אגרות שימוש בקרקע, תוך יישום מחירון הקרקע בהתאם להחלטה 79, בסכום של יותר מ-4.3 מיליארד דונג וייטנאמי. "מכיוון שאנחנו לא יכולים לשלם יותר מ-4.3 מיליארד דונג וייטנאמי, משפחתי נאלצה לוותר על הרעיון של שינוי ייעוד הקרקע לקרקע למגורים ולהמתין למחירון הקרקע החדש. עם זאת, עם טיוטת מחירון הקרקע החדשה הזו, אגרות השימוש בקרקע עלולות להכפיל את עצמן. איך נוכל להרשות לעצמנו סכום כה גבוה?", שיתף מר ק.

מנקודת מבט עסקית, מר טראן ואן צ'או, יו"ר מועצת המנהלים של חברת המניות המשותפת צ'ו לון לנדל"ן, ניתח כי טיוטת רשימת מחירי הקרקעות שפורסמה בשנת 2026, למעט באזור המרכז, היא ברובה גבוהה למדי. עבור עסקים, אם מחירי הקרקעות יעלו גבוה מדי, הדבר יגביל היבטים רבים, במיוחד משקיעים יעזבו את השוק.

לכן, כדי להתקדם לעבר מחירי שוק שקופים והוגנים, יש צורך במאגר נתונים של קרקעות ובפיקוח על ידי יחידות עצמאיות, המקבלות בגלוי חוות דעת מאנשים, עסקים וסוכנויות ייעודיות.

לחץ ממחירי הקרקע ומקדם K

בשיחה עם כתב עיתון SGGP, מר דאו קוואנג דונג, ראש ממלא מקום מחלקת כלכלת הקרקע במחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי, הודה כי אם מחירי הקרקע יוחלו בהתאם לטיוטת ההחלטה, כל המקרים החל מהסדר יישוב מחדש; שינוי ייעוד הקרקע מאדמה חקלאית לאדמה למגורים של משקי בית ויחידים; חכירת קרקע עם תשלום דמי שכירות שנתיים... חייבים לשלם פי 1.5-2 דמי שימוש בקרקע בהתאם למקדם K.

לדברי מר דונג, במקרה שהאסיפה הלאומית תאשר טיוטת החלטה שבה מחיר הקרקע שווה לטבלת מחירי הקרקע כפול מקדם K, מומלץ שהרשויות המקומיות יפרסמו את מקדם K לא יאוחר מ-31 בדצמבר 2026. זה יעזור למחוזות ולערים להספיק להתכונן לבניית מקדם K.

עבור המקרים הנותרים כגון הקצאת קרקע, המרת ייעוד קרקע, חכירת קרקע בתשלום חד פעמי לכל תקופת החכירה וחישוב פיצויים כאשר המדינה תובעת קרקע בחזרה, הממשלה תקבע מקרים מיוחדים; עבור פרויקטים בעלי פוטנציאל פיתוח, יוחלו שיטות לקביעת מחירי קרקע ספציפיים.

זה מבטיח שתהליך קביעת מחירי הקרקעות יתקצר, ותשלום דמי השימוש בקרקע יהיה עקבי עם העלויות שנגרמות לעסקים לפיתוח פרויקטים, מה שמוביל לכך שמחירי הנדל"ן לא יעלו.

בהסכמה בנושא זה, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הציע כי מקדם ה-K שייושם לשנת 2026 ייקבע על 1, כלומר ללא עלייה או ירידה. זה עוזר ליישובים להימנע מבלבול בעת יישום החלטת האסיפה הלאומית. לאחר 2027, ניתן יהיה להתאים את מקדם ה-K כלפי מעלה או מטה בהתאם למצב השוק.

בינתיים, ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית של הו צ'י מין סיטי, אמר כי לעיר צריכה להיות כיוון לבניית מחירי קרקעות המבוססים על מחירי הקרקעות שהוחלו לפני כניסת חוק הקרקעות משנת 2024 לתוקף, כפול מקדם K עם טווח התאמה של פי 0.2 עד 3 בעת התאמת מקדם K כך שיחול על מחירי הקרקעות למגורים החדשים בשנת 2026.

* מר דאו קוואנג דואונג , ראש מחלקת כלכלת קרקע בפועל, מחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי

ישלם אגרת שימוש בקרקע בהתאם לתנאים בעת שינוי ייעוד

כאשר מיישמים את מחירי הקרקעות לפי החלטה 79, זה מתאים בעיקרון לפרקטיקה, במיוחד עבור קרקעות לייצור, עסקים, מסחר ושירותים. עם זאת, ישנן גם דעות של אנשים מאזורים קודמים כמו בין צ'אן, קו צ'י, הוק מון, נה בה וקאן ג'יו, המשקפות כי דמי השימוש בקרקע בעת המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים גבוהים למדי בהשוואה לבעבר.

כדי לפתור בעיה זו, משרד החקלאות והסביבה (בעבר) יעץ לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לדווח לראש הממשלה כדי להוציא תקנות המנחות את יישום סעיף 2, סעיף 157 לחוק הקרקעות משנת 2024 בנוגע לפטור והפחתת דמי שימוש בקרקע במקרים אחרים. נכון לעכשיו, המלצות אלו הוגשו על ידי הממשלה לאסיפה הלאומית כדי לאשר החלטה להסרת קשיים ומכשולים ביישום חוק הקרקעות משנת 2024.

אם ההחלטה תתקבל כפי שהוצעה, משקי בית ויחידים שישנו את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ישלמו אגרת שימוש סבירה בקרקע, המתאימה לתנאים הכלכליים ולהכנסה של האוכלוסייה.

עבור אזור בין דונג (לשעבר), בוצעו התאמות אך רק 34 פרויקטים של יישוב מחדש הותאמו, השאר נותרו זהים כבעבר. 34 אזורי יישוב מחדש אלה הוערכו קרוב למחירי השוק. עבור אזור וונג טאו (לשעבר), בוצעו גם התאמות על ידי לקיחת מחירי הקרקעות לשנת 2019 והכפלתם במקדם התאמת מחירי הקרקעות לשנת 2023. בהתאם, מחירי הקרקעות באזור זה עלו גם הם, אך לא באופן משמעותי.

טהאן היין

מקור: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html