שילוב משאבי קרקע בפיתוח הכלכלי של המדינה

קרקע היא המשאב הגדול ביותר, שלא לדבר על התשומה והתפוקה של עשרות תעשיות שונות. לכן, כיצד לייעל את משאבי הקרקע כדי לשרת צמיחה כלכלית דו-ספרתית בעידן החדש היא בעיה הדורשת פתרון מדויק.

ישנם מקורות הכנסה גדולים רבים מקרקע שיש לייעלם

נתונים מלשכת הסטטיסטיקה הכללית ( משרד האוצר ) מראים כי סך הכנסות תקציב המדינה בשמונת החודשים הראשונים של 2025 מוערכות בכמעט 1,740,000 מיליארד דונג וייטנאמי, שווה ערך ל-88.5% מהאומדן השנתי ועלייה של 28.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בפרט, תקציביהם של יישובים גדולים רבים "מלאים" בהכנסות מקרקעין.

משאבי קרקע ומוצרי נדל"ן הם משאבים עצומים לפיתוח כלכלי .

צילום: דין סון

מר נגוין הואנג, סגן מנהל אקדמיית הנשרים, ציין כי הצמיחה המדהימה בהכנסות מקרקעין מראה כי קרקע הופכת למשאב פיננסי חשוב עבור המדינה, עסקים ואנשים. עם זאת, כדי לייעל את משאבי הקרקע לפיתוח כלכלי, יש צורך לתכנן אסטרטגיה שיטתית לטווח ארוך.

הראשון הוא ניצול יעיל של כספי קרקעות ציבוריות המשתרעות מצפון לדרום. למעשה, בערים גדולות רבות כמו הו צ'י מין סיטי, האנוי , דא נאנג... לא קשה לראות סדרה של אדמות "זהובות" ששימשו בעבר כמטה של ​​סוכנויות, מפעלים ומפעלים, שכעת נטושים או בשימוש זמני. בנוסף, יש כמות גדולה של אדמות ציבוריות, אדמות חקלאיות ואדמות עודפות לאחר תכנון שלא נוצלו במלוא הפוטנציאל שלהן. אם משאב זה ימשיך להתבזבז, הדבר יפחית גם את יעילות השימוש בקרקע וגם יגרום להפסדי תקציב.

באופן דומה, יש לנצל את עודפי קרן הקרקעות הציבוריות לאחר מיזוג של מחוזות/ערים באמצעות מכרז פומבי כדי למקסם את ההכנסות לתקציב ולבטל את הסיכון להפסד. מצד שני, המדינה יכולה להתייחס לקרקעות ציבוריות כ"הון ראשוני" בפרויקטים של שותפויות ציבוריות-פרטיות (PPP) ו-BT כדי למשוך משאבים חברתיים נוספים לתשתיות, חינוך, שירותי בריאות וטכנולוגיה עילית.

לא רק שהדרך להקצות קרקעות במכירה פומבית כדי לגבות הכנסות לתקציב, גם הדרך להקצאת קרקעות ציבוריות חייבת להיות סלקטיבית. יש לתעדף קרקעות ליד קווי מטרו, תחנות אוטובוס ונמלי ים לפיתוח עירוני קומפקטי לפי מודל TOD כדי להגדיל את ערך הניצול. יש להמיר כספי קרקעות בפרברים ובאזורים לוויניים לאזורי תעשייה ירוקים, לוגיסטיקה, שישרתו את ארגון מחדש של הכלכלה האזורית. לא ניתן להסתכל על קרקעות ציבוריות רק דרך עדשה מסחרית כאשר יש צורך לשמור חלק מקרן הקרקע העודפת לדיור ציבורי ויישוב מחדש כדי לפתור את בעיית הדיור עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה.

עובדים, עובדים זרים. כמו כן, יש צורך להמיר באופן נועז כמה אדמות ציבוריות קטנות לפארקים, מגרשי חניה ושווקים מסורתיים, על מנת להגביר את רווחת הציבור, ובעקיפות להגביר את האטרקטיביות של העיר למשקיעים.

"כאשר משתמשים בהם נכון, עודפי קרקעות ציבוריות יכולים להפוך למנוף רב עוצמה, להגדיל את הכנסות התקציב, ליצור קרקעות לפיתוח מסחרי-תעשייתי-שירותי ולשפר את איכות החיים העירוניים. להיפך, אם קרקעות ציבוריות ימשיכו להיות נטוש, בשימוש מקוטע או מוקצות באופן שרירותי, הדבר יישאר צוואר בקבוק עיקרי שיעכב את הצמיחה. הבעיה אינה עוד האם לנצל אותן, אלא כיצד לנצל אותן. והתשובה יכולה להיות טמונה רק במנגנון ממשל שקוף, ציבורי והוגן, כך שאדמות ציבוריות יוכלו להפוך באמת למשאב פיתוח לאומי, ולא להפוך לרכוש פרטי של אף קבוצת אינטרסים", יעץ מר נגוין הואנג, והוסיף כי בעת בניית מסלולים חדשים כמו כבישי חגורה, מטרו, גשרים וכו', יש צורך להרחיב את קרן הקרקעות ששני הצדדים מוחזרים כדי למכור הון לפרויקטים במכירה פומבית. החלק העודף ימשיך להיות מוחזר, מיושם עבור פרויקטים אחרים ויושקע מחדש בחברה. בקווי מטרו, TOD הוא מגמה בלתי נמנעת ליצירת אזורים עירוניים קומפקטיים הפועלים כמגנטים למשיכת תושבים, ומפחיתים את הלחץ על מרכזים עירוניים גדולים. הפחתת הלחץ על מרכז העיר/העירונית משמעותה גם היווצרות של שרשרת של ערי לוויין סביב החגורה, מה שמגביל את ריכוז האוכלוסייה במרכז.

"שיטה זו הצליחה ברחוב נגוין הוא טו (לשעבר רובע נה בה), הו צ'י מין סיטי, כאשר הכביש הורחב לשני הצדדים. הקרקע שהוחזרה נמכרה במכירה פומבית והביאה להו צ'י מין סיטי מקור הכנסה עצום, שעלה על סכום התקציב שהוצא על סלילת כבישים. מדינות רבות הוכיחו ש-TOD לא רק חוסך בעלויות אלא גם מגדיל את ערך הקרקע סביב תחנות מטרו ותחנות אוטובוס מהיר. אם ינוהל בקפדנות, מקור ערך מוסף זה יכול להפוך לתקציב להשקעה מחודשת בתשתיות", ניתח מר נגוין הואנג.

שוק הנדל"ן נחשב ל"מראה" המשקפת את בריאות הכלכלה. שוק יציב ושקוף לא רק מושך הון להשקעה, מגרה ייצור וצריכה, יוצר מקומות עבודה אלא גם מגדיל את ההכנסות לתקציב ולביטוח הלאומי. להיפך, כאשר השוק מעוות, ספקולציות משתוללות, מחירים משתנים, אמון חברתי יירד ומדיניות הפיתוח תושפע.

מאסטר Ngo Gia Hoang (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי למשפטים)

הפעלת השוק ללא חשש מבועה

כאשר קרן הקרקעות מנוצלת, היא תמריץ את התפתחות שוק הנדל"ן . אז מהו הפתרון למנוע מהשוק ליצור בועות נכסים ותנודות מחירים? לדברי המאסטר נגו ג'יה הואנג (אוניברסיטת המשפטים של הו צ'י מין סיטי), שוק הנדל"ן נחשב ל"מראה" המשקפת את בריאות הכלכלה. שוק יציב ושקוף לא רק מושך הון להשקעה, מגרה ייצור, צריכה, יוצר מקומות עבודה אלא גם מגדיל את ההכנסות לתקציב ולביטוח הלאומי. להיפך, כאשר השוק מעוות, ספקולציות משתוללות, מחירים משתנים, אמון חברתי יורד ומדיניות הפיתוח תושפע. בהקשר של כניסתה של וייטנאם לשלב צמיחה חדש, נדל"ן הופך לעמוד תווך חשוב, אך אם לא נשלט היטב, הוא יכול בקלות ליפול לקדחת וירטואלית, בועות, ולגרום לחוסר יציבות מקרו-כלכלית. כדי שהשוק יצמח ביציבות ובריאה, יש צורך לסנכרן פתרונות.

הצורך להשתמש במשאבי הקרקע לצמיחה כלכלית דו-ספרתית בעידן החדש

צילום: דין סון

ראשית, לדברי מר נגו ג'יה הואנג, יש צורך לבנות מסגרת משפטית סינכרונית ומלאה המתאימה לפרקטיקה כדי לווסת את השוק. חוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן, חוק הדיור והמסמכים הקשורים צריכים להיות מקושרים באופן הדוק, מוסדרים בבירור, להימנע מחפיפה ולהבטיח היתכנות. בניית מסגרת משפטית חייבת גם להקל על השקעות וגם להיות מחמירה מספיק כדי למנוע ספקולציות, אינפלציה במחירים ולהגן על זכויותיהם של אנשים ומשקיעים.

בשלב הבא, יש להבטיח שקיפות מידע ופרסום. שוק הנדל"ן נחשב זה מכבר לשוק לא מושלם משום שמידע על מוצרי נדל"ן (מעמד משפטי, תכנון וכו') לרוב אינו שלם ואינו מופץ באופן נרחב כמו סוגים אחרים של מוצרים. לכן, כאשר מידע על תכנון, מחירי קרקעות, מעמד משפטי והתקדמות של פרויקטים של נדל"ן יהיה ציבורי ומתעדכן באופן קבוע, השוק יפעל בצורה בריאה, בהתאם לביקוש האמיתי.

שנית, יש להבטיח הערכת שווי קרקעות ומנגנוני מכירה פומבית והצעות מחיר שקופים. הערכת שווי קרקעות מדינה חייבת לפעול לפי עקרונות השוק, תוך השתתפות של ארגוני ייעוץ עצמאיים ומנגנון ניטור קפדני, על מנת לשקף במדויק את שווי זכויות השימוש בקרקע. בנוסף, ארגון המכירות הפומביות וההצעות חייב להבטיח פרסום, שקיפות ותחרות הוגנת, תוך הימנעות מאינטרסים קבוצתיים, צוותים כחולים ואדומים ל"ניפוח מחירים" ורווחיות. כאשר מחירי הקרקעות נקבעים באופן אובייקטיבי ותהליך המכירה הפומבית וההצעות שקוף, השוק יפעל ביציבות, ייצור סביבת השקעה הוגנת ויתרום להגבלת הסיכון לבועות נכסים.

חיוני לפקח בקפדנות על פעילויות גיוס הון של מיזמי נדל"ן ולהגן על קונים. בהתאם, יש צורך להחמיר את התנאים להפעלת פרויקטים, לדרוש מפרויקטים מעמד משפטי מלא, ערבויות להתחייבות פיננסית לפני גיוס הון, שימוש בחוזים סטנדרטיים, פרסום מידע... כדי למנוע פרויקטים "רפאים" או אינפלציית מחירים. בנוסף, יש לפקח בקפדנות על פעילויות הנפקת אג"ח ומתן אשראי לנדל"ן, תוך התמקדות בפרויקטים ברי-קיימא, תוך הגבלת משקיעים חלשים כלכלית.

חשוב מכך, יש צורך להשתמש ביעילות בכלי מס כדי להילחם בספקולציות. המדינה צריכה ליישם באופן גמיש כלים פיננסיים כגון מס שימוש בקרקע ומס הכנסה על העברות נדל"ן כדי להגביל מסחר ספקולטיבי, ספקולציות ונטישה של קרקעות. יישום סינכרוני של כלי מס וכלי מס ייצור שוק שקוף, יציב ובריא יותר.

ולבסוף, לדברי מר נגו ג'יה הואנג, יש צורך בכיוון של פיתוח מאוזן של פלחי שוק. המדינה צריכה לנהל מדיניות של הקצאת קרקעות סבירה, תוך מתן עדיפות לפרויקטים של דיור ציבורי, דיור לעובדים ולעובדים. במקביל, היא תומכת באשראי מועדף ומעודדת עסקים להשקיע בפלחי שוק אלה, תוך יצירת תנאים לצעירים לרכוש בתים. זה יסייע לשוק לענות על צרכי הדיור האמיתיים, להפחית את הסיכון לבועות נכסים ויתרום להבטחת הביטחון הסוציאלי, תוך יצירת בסיס איתן לפיתוח כלכלי בר-קיימא.

ניצול משאבי קרקע לקידום צמיחה כלכלית

וייטנאם נכנסת לשלב חשוב במטרה להפוך למדינה בעלת הכנסה גבוהה עד שנת 2045. לכן, לדברי ד"ר דין דה הואן, מנהל המכון לאינפורמטיקה וכלכלה יישומית, משאבי קרקע ומוצרי נדל"ן יהוו משאב עצום לפיתוח הכלכלי של וייטנאם. נכון לעכשיו, ערך משאבי הקרקע בווייטנאם גדול מאוד, ומוערך בכ-3-4 פעמים התמ"ג לשנה אם מחושבים במחירי השוק. קרקע היא משאב כלכלי חשוב מכיוון שהיא גם אמצעי ייצור (חקלאות, תעשייה, שירותים), נכס ערבות אשראי ומקור הכנסה גדול מקרקע (מיסים, דמי שימוש בקרקע, מכירות פומביות). מחירי הקרקע עלו בהתמדה ב-10-15 השנים האחרונות, במיוחד באזורים עירוניים, ליד פארקים תעשייתיים ותשתיות תנועה חדשות, מה שהוביל גם להפרש גדול בין מחירי הקרקע בשוק לבין רשימות המחירים של המדינה, מה שמקשה על הערכה, פיצוי והגשת הצעות מחיר. בפרט, משאבי הקרקע לא נוצלו ביעילות, אזורים רבים משמשים למטרה הלא נכונה, נטושים או מקוטעים, מה שמפחית את היעילות הכלכלית הכוללת.

קרקע אינה רק "שכירות קרקע", אלא גם נקודת זינוק לפיתוח לאומי.

צילום: דין סון

לכן, כדי לייעל את משאבי הקרקע לצמיחה כלכלית בעידן החדש של המדינה, כדי להפוך למדינה בעלת הכנסה גבוהה עד 2045, אמר ד"ר דין דה הואן כי יש צורך לשכלל את מנגנון תמחור ומיסוי הקרקעות על ידי צמצום הפער בין מחירי הקרקעות במדינה למחירי השוק, ובכך לסייע לשוק להיות שקוף ולהפחית ספקולציות. יש צורך להחיל מיסים פרוגרסיביים על קרקעות נטושות וספקולטיביות כדי להגביל אגירה ולהכניס קרקעות לייצור ועסקים. כדי להגדיל את הכנסות הקרקע עבור תקציב המדינה להשקעה מחדש בתשתיות, יש צורך במכרזי קרקע שקופים ובמיסי העברה. במקביל, יש צורך לתכנן בבירור את קרנות הקרקע לתעשייה, חקלאות מתקדמת ושירותים, תוך הימנעות מנדל"ן מוחלט. "לקדם את פיתוח הדיור הציבורי ודיור מסחרי בר השגה כדי לענות על הצרכים האמיתיים, במקום להתמקד רק בדיור יוקרתי כפי שקורה כיום. כדי לנצל ביעילות את משאבי הקרקע, יש צורך גם לשלוט בזרימת הון ספקולטיבי לטווח קצר לקרקעות, לתעדף אשראי לנדל"ן המשמש לייצור, דיור ציבורי ופארקים תעשייתיים. לקדם גיוס הון באמצעות אג"ח וקרנות השקעה בנדל"ן במקום להסתמך על הלוואות בנקאיות", הדגיש מר היין.

ד"ר דין דה הואן המליץ ​​גם ליישם שקיפות טכנולוגית ומידע בעת בניית מסד נתונים לאומי של קרקעות, כך שאנשים ועסקים יוכלו לגשת למחירים אמיתיים ולתכנון אמיתי. יש להפוך את מידע התכנון לשקוף, להימנע מ"ניפוח מחירי קרקעות" המבוסס על שמועות. כאשר מחירי הקרקעות עולים הודות לתשתיות, חלק מהערך המוסף חייב לחזור למדינה ולקהילה באמצעות מיסים ועמלות פיתוח עירוני. יש ליישם את המודל של "השבת קרקעות - מכירה פומבית - הקצאה מחדש" כדי להיות הוגנים בין משקיעים לחברה.

כדי למקסם את התועלת מקרקע, המדינה צריכה לווסת כראוי את האינטרסים של משקיעים, עסקים ואנשים. ענף הנדל"ן חייב להתפתח בצורה יציבה ובר-קיימא, המקושרת לייצור ולביקוש אמיתי, במקום להיות רק כלי ספקולטיבי. קרקע אינה רק "שכירות קרקע", אלא גם נקודת זינוק לפריצת דרך של המדינה.

ד"ר דין דה היין, מנהל המכון לאינפורמטיקה וכלכלה יישומית

Thanhnien.vn

מקור: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm