החלום של בעלות על בית בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עדיין רחוק; תיקון וטיפול במניפולציות מחירים וספקולציות

ראש הממשלה הקצה 'KPI' לבניית דיור ציבורי, משרד האוצר ממשיך לבחון את ההצעה למסות בתים שניים, מחיר הדירות ה"פופולרי" בהאנוי הוא כ-4 מיליארד דונג וייטנאמי... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

Bất động sản: Giá chung cư tiếp tục phá đỉnh, phân khúc đang thống trị thị trường TPHCM, Hà Nội chốt tiến độ xây lại loạt nhà cũ trên ‘đất vàng’. (Nguồn: Thanh Niên)

הטלת מס על נכסים משניים היא אחד מאמצעים רבים שנועדו לסייע לשוק להתפתח בצורה שקופה ובר-קיימא. (מקור: Thanh Nien)

ראש הממשלה ממנה 'KPI' לבניית דיור ציבורי

ראש הממשלה פאם מין צ'ין חתם זה עתה על החלטה הקובעת יעדים להשלמת דיור ציבורי בשנת 2025 ובשנים שלאחר מכן עד 2030 עבור יישובים כדי שיוסיפו ליעדי הפיתוח החברתי- כלכלי שלהם.

על פי החלטת ראש הממשלה, יעד הדיור החברתי שעל היישובים להשלים בתקופה שבין 2025 ל-2030 הוא 995,445 דירות.

מתוכם, בשנת 2025 יהיו 100,275 דירות, בשנת 2026 יהיו 116,347 דירות, בשנת 2027 יהיו 148,343 דירות, בשנת 2028 יהיו 172,402 דירות; בשנת 2029 יהיו 186,917 דירות ובשנת 2030 יהיו 271,161 דירות.

היישוב שהוקצה לו היעד הגדול ביותר לדיור ציבורי הוא הו צ'י מין סיטי עם 69,700 יחידות. אחריו נמצאת האנוי עם 56,200 יחידות, האי פונג 33,500 יחידות, דא נאנג 12,800 יחידות וקאן טו 9,100 יחידות.

היעדים לדיור ציבורי מוגדרים גם הם לכל שנה. השנה, האנוי חייבת להשלים 4,670 יחידות; הו צ'י מין סיטי 2,874 יחידות. עד שנת 2030, שתי ערים אלו חייבות להשלים את המספר הגדול ביותר של דיור ציבורי ב-5 שנים: יותר מ-14,200 יחידות ויותר מ-19,200 יחידות, בהתאמה.

על פי משרד הבינוי, עד סוף שנת 2024 יושמו 645 פרויקטים של דיור ציבורי ברחבי הארץ בהיקף של יותר מ-581,200 יחידות דיור. מתוכם, 96 פרויקטים הושלמו עם יותר מ-57,600 יחידות דיור, 135 פרויקטים החלו להיבנות בהיקף של יותר מ-115,600 יחידות דיור ו-414 פרויקטים אושרו להשקעה עקרונית עם כמעט 408,000 יחידות דיור.

בתחילת 2023, פרסם ראש הממשלה את החלטה 338 המאשרת את הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030".

הפרויקט שואף לפתח דיור ציבורי ודיור לעובדים במחירים המתאימים למשקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה באזורים עירוניים ולעובדים ופועלים בפארקים תעשייתיים ובאזורי עיבוד לייצוא.

המדינה מעודדת מגזרים כלכליים לפתח דיור כדי ליצור תנאים לכולם כדי שיוכלו למצוא דיור בהתאם למנגנוני השוק, תוך מענה על צרכי כל האנשים, ובמקביל נוקטת במדיניות לתמיכה בדיור עבור מקבלי מדיניות חברתית, אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועניים המתקשים בדיור, במטרה לתרום ליציבות פוליטית, להבטיח ביטחון סוציאלי ולפתח אזורים עירוניים וכפריים בכיוון מתורבת ומודרני.

משרד האוצר ממשיך לבחון את ההצעה למסות נדל"ן משני

בתגובה לעתירת מצביעי מחוז דונג נאי בנושא ההצעה לגבות מס נדל"ן שני, אמר משרד האוצר כי הוא ממשיך לחקור ולסנתז ניסיון בינלאומי, לזהות קשיים וליקויים ביישום מדיניות המס הקשורה לנדל"ן בעבר ולדווח לרשויות המוסמכות בזמן המתאים, תוך הבטחת עמידה בתנאים החברתיים-כלכליים ובנהלים הבינלאומיים של וייטנאם.

בהתאם לכך, הבוחרים מאמינים כי הטלת מס על נדל"ן יד שנייה היא אחד מאמצעים רבים שנועדו לסייע לשוק הנדל"ן להתפתח באופן שקוף ובר-קיימא, ואסור שהיא תהפוך למכשול לפיתוח נדל"ן ותסכן את יצירת מחלוקת חברתית. לכן, הבוחרים ממליצים שהממשלה תבחן פתרונות מקיפים להגבלת ספקולציות, למזעור השפעות שליליות על שוק הנדל"ן, ובמקביל ליצור קונצנזוס בקרב העם.

בתגובה לעתירות הבוחרים, אישר משרד האוצר כי החוקים הנוכחיים קובעים בבירור נכסי נדל"ן, לרבות קרקעות, בתים ועבודות בנייה המחוברות לקרקע, נכסים קשורים אחרים ונכסים המוכרים על פי חוק.

כדי לנהל את הבעלות והשימוש במקרקעין, המדינה הטילה אגרות רבות בשלבים שונים, שלב קביעת הבעלות והשימוש (אגרות שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע במקרה של תשלום חד פעמי או שנתי, דמי רישום); שלב השימוש (מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי, מס שימוש בקרקע חקלאית, דמי שכירות קרקע תקופתיים); שלב ההעברה (מס הכנסה אישי, מס חברות, מס ערך מוסף).

עם זאת, משרד האוצר מסר גם כי הכנסות בשלב השימוש בנדל"ן אינן מוחלות כיום על דיור - הבדל בהשוואה לסוגי נכסים אחרים.

משרד האוצר הודיע כי הוא עורך מחקר המבוסס על מדיניות מרכזית של המפלגה והמדינה. באופן ספציפי, החלטה מס' 18-NQ/TW מיום 16 ביוני 2022 של הוועד המרכזי ה-13 של המפלגה הדגישה את החדשנות והשיפור של מדיניות ניהול קרקעות כדי ליצור מומנטום להפיכת וייטנאם למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה. במקביל, תוכניות הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית (תוכנית מס' 81/KH-UBTVQH15) וראש הממשלה (החלטה מס' 2114/QD-TTg) שואפות גם לקדם שוק נדל"ן שקוף, יציב ובר קיימא.

משרד האוצר ממשיך לחקור ולסנתז ניסיון בינלאומי, לזהות קשיים וליקויים ביישום מדיניות המס הקשורה לנדל"ן בעבר על מנת לדווח לרשויות המוסמכות בזמן המתאים, תוך הבטחת עקביות עם התנאים החברתיים-כלכליים של וייטנאם, מנהגים בינלאומיים וכן עקביות מערכת מדיניות המס הקשורה לנדל"ן, תוך שיקול דעתו ברפורמה הכוללת של מערכת מדיניות המס לתקופה שבין 2021 ל-2030.

מחיר דירה בהאנוי "פופולרי" כ-4 מיליארד דונג וייטנאמי

סקר של חברת מחקרי השוק Qandme שפורסם ב-25 בפברואר מראה כי הכנסת משקי הבית בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי גבוהה בהרבה מאשר בפרובינציות ובערים אחרות. אחוז משקי הבית עם הכנסה של 40 מיליון דונג וייטנאמי ומעלה בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי הוא 4%, בעוד שבמקומות אחרים הוא עומד על 1%, ובאזורים כפריים הוא עומד על 0.6%.

הכנסה מ-25 מיליון דונג וייטנאמי למשק בית או יותר מהווה 45%, בעוד שבמחוזות ובערים אחרות היא עומדת על 20%.

הכנסה מ-30 מיליון דונג וייטנאמי לחודש או יותר מהווה 30%, במחוזות ובערים אחרות היא 8%.

פער ההכנסות בין אזורים עירוניים לאזורים כפריים הוא עצום. רק 0.7% ממשקי הבית בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי הם בעלי הכנסה של פחות מ-10 מיליון וונד לחודש, בהשוואה ל-2.2% באזורים כפריים.

הנתונים נאספו באמצעות ראיונות ארציים, וחשפו פערים ברורים המושפעים מצמיחה כלכלית, הזדמנויות תעסוקה וריכוזיות תעשייתית.

תמונת ההכנסות מראה את החלוקה בין עשירים לעניים לפי אזור. להו צ'י מין סיטי יש את ההכנסה הגבוהה ביותר, אחריה האנוי ודאנאנג. על פי נתוני סקר, ל-15.5% ממשקי הבית בהו צ'י מין סיטי יש הכנסה של 35 עד 39.9 מיליון דונג וייט לחודש, בהשוואה ל-11% בהאנוי ורק 1.8% בדאנאנג. בנוסף, ל-5.8% ממשקי הבית בהו צ'י מין סיטי יש הכנסה של 40 מיליון דונג ומעלה, בעוד שהשיעור בהאנוי הוא 1.8% ובדאנאנג הוא רק 0.5%.

למרות שמשפחות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי הן בעלות ההכנסה הגבוהה ביותר במדינה, החיים אינם קלים עבור אלו שאין להם בית או שקונים בית בתשלומים. החלום להתיישב ולחסוך לקניית בית קשה מאוד מכיוון שמחירי הבתים עלו בקצב מסחרר בעשור האחרון.

כיום בהאנוי, מחיר הדירה ה"פופולרי" הוא כ-4 מיליארד דונג וייטנאמי. לכן, 2% ממשקי הבית העשירים ביותר בהאנוי עם 40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, אם לא אוכלים או מוציאים דבר, יצטרכו יותר מ-8 שנים כדי שיוכלו לקנות אחת.

לפי Savills, ההכנסה הממוצעת של משק בית בהאנוי היא כ-250 מיליון דונג וייטנאמי לשנה. לכן, לוקח בערך 16 שנים בלי להוציא כסף כדי לקנות דירה במחיר "פופולרי".

למעשה, העלויות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי לרוב גבוהות בהרבה מאשר במחוזות ובערים אחרות.

נניח שהכנסת משק הבית נמצאת בקבוצה הגבוהה ביותר והיא 40 מיליון דונג וייט לחודש. שיעור החיסכון עשוי להשתנות בהתאם להוצאות של כל משפחה. נניח שהחיסכון גבוה, עם כ-50% מההכנסה, או 20 מיליון דונג וייט לחודש. הם זקוקים לכמעט 17 שנים כדי שיוכלו לקנות דירה.

עם זאת, זה לא לוקח בחשבון את שיעור האינפלציה הגבוה ואת העלייה המהירה במחירי הנדל"ן. קשה לחסוך כסף כדי לקנות בית ולהגשים את חלום ההתיישבות.

הפתרון הרגיל הוא לקחת הלוואה בנקאית ולהחזיר אותה בתשלומים. אבל אם תצטרכו לקחת הלוואה בנקאית, הריבית תגדיל את עלות קניית הבית ותאריך את תקופת ההחזר. הזמן יכול להגיע עד כמה עשורים אם אין פריצת דרך בהכנסה.

עבור קבוצת משקי הבית עם ההכנסה הנפוצה ביותר בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי, של 20-24.9 מיליון דונג וייטנאמי לחודש (המהווים 35% מכלל משקי הבית), הזמן הנדרש לצבור כדי להיות מסוגלים לקנות בית או לקחת משכנתא יהיה כפול מזה של הקבוצה הראשונה, אולי עד 40-50 שנה.

קאן טו: התמקדות בתיקון וטיפול במניפולציות מחירים, ספקולציות ובדיקת פרויקטים של נדל"ן

יישום הנחיית ראש הממשלה בדוח רשמי מס' 03/CD-TTg מיום 15 בינואר 2025 בנושא התמקדות בתיקון וטיפול במניפולציות מחירים, ספקולציות נדל"ן ובדיקה ובחינה של השקעות נדל"ן ופרויקטים של בנייה, תוך התחשבות בהצעת משרד הבנייה בדוח רשמי מס' 440/SXD-QLN מיום 11 בפברואר 2025, יו"ר הוועדה העממית של העיר קאן טו:

להקצות את מחלקת הבינוי, מחלקת החקלאות והסביבה, מחלקת האוצר, וועדות העם של המחוזות והעיירות, בהתבסס על תפקידיהם, משימותיהם וסמכותם, להתמקד ביישום קפדני ויעיל של המשימות והפתרונות לתיקון וטיפול במניפולציות מחירים, ספקולציות בנדל"ן ולבדיקה ובחינה של פרויקטים של השקעות בבנייה בנדל"ן כפי שהורה ראש הממשלה בדוח רשמי מס' 03/CD-TTg ובהנחיית יו"ר ועדת העם של העיר בדוח רשמי זה, תוך הבטחת עמידה בתקנות.

יו"ר הוועדה העממית של העיר קאן טו הטיל על מחלקת הבנייה לנהל ולתאם עם איגוד הנדל"ן של העיר קאן טו כדי לחזק את התעמולה וההפצה של חוקים ומדיניות חדשה הקשורים לתחומי הקרקע, הדיור ועסקי הנדל"ן לארגונים, מיזמים/משקיעים בפרויקטים של נדל"ן, על מנת ליישם אותם בהתאם לתקנות. להודיע על דיור ושוק הנדל"ן, ליידע את הנדל"ן הזכאי לעסקים; תוכניות ותוכניות פיתוח דיור; תכנון עירוני וכפרי, תוכניות פיתוח עירוני, הבטחת עמידה בתקנות, דייקנות, שקיפות, מניעת הונאה והונאה בעסקי הנדל"ן.

במקביל, מחלקת הבנייה תנהל ותתאם עם המחלקות, הסניפים והמגזרים של העיר קאן טו, ועדות העם של המחוזות והיחידות הקשורות כדי לפקח ולשלוט מקרוב על בחינה והנפקה של אישורי עיסוק בתיווך נדל"ן בעיר קאן טו, תוך הבטחת עמידה בתקנות החוקיות הנוכחיות; פעילותן של קומות מסחר בנדל"ן ומפעלי תיווך נדל"ן חייבת להיות שקופה ומקצועית; למנוע ולהגביל את חוסר השליטה שעלול לגרום לחוסר יציבות בשוק.

הוועדה העממית של העיר קאן טו הטילה על מחלקת החקלאות והסביבה לנהל ולתאם עם המחלקות, הסניפים והמגזרים של העיר קאן טו, הוועדות העממיות של המחוזות והיחידות הקשורות, על מנת לפרסם מידע על תוכניות תכנון ושימוש בקרקע בהתאם לתקנות, באופן מהיר ושקוף, ולמנוע הונאה והטעיה בעסקי הנדל"ן. לפתור באופן יזום ומהיר הליכים מנהליים תחת סמכותו הקשורים לפרויקטים של דיור ונדל"ן (כגון שינוי ייעודי קרקע, קביעת מחירי קרקע, חישוב דמי שימוש בקרקע וכו').

להטיל על משרד האוצר את האחריות לפתור באופן יזום ומהיר הליכים מנהליים תחת סמכותו הקשורים לפרויקטים של דיור ונדל"ן (כגון אישור מדיניות השקעה, הערכת פרויקטים וכו').

ועדות העם של המחוזות והעיירות יחזקו את הפיקוח והבדיקה, ימנעו באופן יזום, יתקנו וטיפלו בקפדנות בהפרות מצד חברות/משקיעים בפרויקטים של נדל"ן, זירות מסחר בנדל"ן, חברות שירותי תיווך נדל"ן, חברות מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע באזור; תוך התמקדות בחוקיות, בתנאים, בגילוי מידע... של נדל"ן המוצע לעסקים עם תופעות ספקולטיביות, עליות מחירים חריגות, אי מתן אפשרות לניצול רווחים ושיבוש שוק. במקרים שאינם מורשים, הדו"ח יציע למשרד הבינוי לסכם את הנושא וייעץ לוועדת העם של העיר קאן טו לשקול ולטפל בהתאם לתקנות.

[מודעה_2]
מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-giac-mo-so-huu-nha-ha-noi-va-tphmc-van-xa-voi-chan-chinh-xu-ly-viec-thao-tung-gia-dau-co-305974.html