מה הפתרון "לקרר" את מחירי הדיור המרקיעים שחקים?

בניית רשימת מחירי קרקעות סבירה

נתוני מחקר VARS מראים כי מחירי הדיור קובעים ללא הרף רמות חדשות, ברמות גבוהות, העולות בהרבה על קצב צמיחת ההכנסה של רוב האנשים.

מצב זה מציב צורך דחוף בשיפור יעילות ניהול שוק הנדל"ן על ידי המדינה, על פי עיתון הממשלה .

בהתאם לכך, בכל פעם שמחירי הדירות, הבתים הדו-משפחתיים, מגרשים וכו' עולים, דעת הקהל תזכיר מיד את מס הנדל"ן השני כפתרון ל"קירור" מחירי הדיור. למעשה, זו לא הפעם הראשונה שמדיניות זו מוצעת. עם זאת, לאחר פעמים רבות של "העלאה והורדה", מס הנדל"ן השני עדיין רק נושא הנדון בתקשורת.

"המאמצים לייצב את שוק הנדל"ן צריכים להסתמך על מדיניות בנושא קרקעות, השקעות, דיור ציבורי וכו', במקום להסתמך רק על מיסוי", אישר מר לה שואן נגה, מנכ"ל BHS Property.

לדברי מר נגה, עלויות הקרקע במרכז העיר גבוהות מאוד, מה שגורם למשקיעים "כאב ראש" בפיצוי על פינוי אתרים, תשלום ארנונה וכו'. עם הופעת מחירי הקרקעות השנתיים, עלויות אלו ימשיכו לעלות בעתיד.

לאחר שהיה עד למחזורים רבים של תנודות בשוק, הודה מר נגה שמעולם לא היה קשה כל כך לאזן בין מחיר המוצר הסופי לבין עלות בניית הפרויקט. מנקודת מבט של עסק, מר נגה מאמין שכל עוד מחירי הקרקעות ייבנו בצורה סבירה, מחירי הבתים בוודאי יירדו.

בעבר, משרד הבינוי הצהיר כי בעת יישום תקנות על טבלאות מחירי קרקע שנתיות, מחירי הדיור עלולים לעלות ב-15-20%.

הגדלת היצע הדיור הציבורי לאנשים הזקוקים לכך באמת

מר פאם דוק טואן, מנכ"ל חברת EZ Property, שיתף עם עיתון דאו טו ואמר כי עבור מגזר הדירות לבדו, הסיכוי שפרויקטים מסחריים יורידו מחירים הוא כמעט בלתי אפשרי. בדוח הרבעון השלישי של 2024 של סאבילס, המחיר הממוצע של דירות חדשות הגיע ל-69 מיליון וונד/מ"ר, עלייה של 6% רבעונית ו-28% שנתית.

"אני חושב שהמפתח לצינון מחירי הנדל"ן יהיה אזורי דיור ציבורי עירוניים באזורי הכניסה של הבירה. כאשר הפרויקטים הללו יושלמו, מחירי הדיור בהאנוי יירדו ב-30-40% בהשוואה להווה", טען מר טואן.

לדברי מר טואן, פרויקטים רבים של דיור חברתי בהאנוי ממוקמים רחוק מדי מהמרכז (ברבעים הואי דוק וקואוק אואי...), והתשתית הטכנית והחברתית עדיין בסיסית, כך שלמרות שמחיר המכירה נמוך יחסית, רק כ-10-14 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, הם נפתחו למכירה יותר מ-20 פעמים ועדיין לא אזלו.

מנכ"ל חברת EZ Property מאמין כי על המדינה להשתמש באופן יזום בהון תקציבי לפיתוח דיור ציבורי. הגופים המבצעים יכולים אף להניח בצד את יעדי הרווח ולראות בכך השקעה ציבורית, המיושמת למטרות ביטוח לאומי.

סינגפור היא אחת המדינות החלוצות ביישום מדיניות זו. מאז שנות ה-60, ממשלת אי האריה הקימה את רשות פיתוח הדיור כדי להתמקד בפיתוח דיור ציבורי. נכון לעכשיו, שיעור בעלות הבתים בסינגפור עומד על כמעט 90%, בין הגבוהים בעולם. מתוכם, יותר מ-80% מהאוכלוסייה מתגוררת בפרויקטים של דיור ציבורי.

עם זאת, אם לא נסקור פרויקטים של דיור ציבורי, מחירי הנדל"ן בסינגפור הם מהגבוהים ביותר באסיה. זהו "מגרש המשחקים" של "כרישי" הנדל"ן ואילי הון. אפילו כאשר סינגפור העלתה את מס הנדל"ן השני ל-20-30%, מחירי הפרויקטים המסחריים המשיכו לעלות.

יש צורך לפתח ערי לוויין כדי להוריד את מחירי הנדל"ן

עד שנת 2023, אוכלוסיית האנוי תמנה כ-8.5 מיליון איש, ובממוצע יתווספו 200,000 איש מדי שנה. רוב האוכלוסייה מרוכזת ברובעי העיר הפנימית, מה שיוצר לחץ רב על התשתיות של העיר.

לכן, בטווח הארוך, יש צורך להרחיב את פיתוחן של ערי לוויין. זה יהיה צעד חשוב מאוד בייצוב השוק והורדת מחירי הנדל"ן. עם זאת, יש לציין כי השלמת תשתית התחבורה המקשרת וכן התשתית הנלווית תהווה בעיה גדולה לתקציב המדינה ותיקח זמן רב ליישום.

בהתאם לכך, יש לספק לאזורים פרבריים יותר שירותים, במיוחד מערכות תחבורה ציבורית כמו אוטובוסים ורכבות, כדי לסייע בחיבור המחוזות הפרבריים עם האזור המרכזי של האנוי.

באותו זמן, הבירה לא תהיה עוד הבחירה היחידה להתיישבות ולפרנסה, גם נטל האוכלוסייה והתשתיות העירוניות יפחת, ומחירי הדיור יתייצבו בהדרגה.

בטווח הארוך, יש צורך להרחיב את פיתוחן של ערי לוויין כדי לייצב את השוק ולהוריד את מחירי הנדל"ן.

ד"ר טראן שואן לואונג (האוניברסיטה הלאומית לכלכלה) אמר: "בטווח הארוך, עלינו להרחיב את פיתוחן של ערי לוויין. זה יהיה צעד חשוב מאוד בייצוב השוק ובהורדת מחירי הנדל"ן. עם זאת, יש לציין כי השלמת תשתית התחבורה המקשרת וכן התשתית הנלווית תהווה בעיה גדולה לתקציב המדינה ותיקח זמן רב ליישום."

לדברי מר פאם דוק טואן, יש לספק לאזורים הפרבריים יותר מתקנים, במיוחד מערכות תחבורה ציבורית כמו אוטובוסים ורכבות. זה יהיה "קלף המנצח" שיסייע לחבר את המחוזות הפרבריים עם האזור המרכזי של האנוי.

"משם, הכלכלה המקומית תתחזק ותמשוך יותר עסקים להיכנס אליה. כאשר הבירה לא תהיה עוד הבחירה היחידה להתיישבות ולפרנסת אנשים, גם נטל האוכלוסייה והתשתיות העירוניות יקטן, ומחירי הדיור יתייצבו בהדרגה", העיר מר טואן.

מר נגוין ג'יאנג, מהא דונג, מתווך נדל"ן, שיתף כי המפתח ל"קירור" מחירי הנדל"ן יהיה דיור ציבורי באזורי שער הבירה. כאשר פרויקטים אלה יושלמו, מחירי הדיור בהאנוי יירדו ב-30-40% בהשוואה להווה.

"עם זאת, פרויקטים רבים של דיור חברתי בהאנוי ממוקמים רחוק מדי מהמרכז (ברבעים הואי דוק וקואוק אואי...), והתשתית הטכנית והחברתית עדיין בסיסית, כך שלמרות שמחיר המכירה נמוך יחסית, רק כ-10-14 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, הם נפתחו למכירה יותר מ-20 פעמים ועדיין לא אזלו", אמר מר ג'יאנג.

לדברי מר ג'יאנג, על המדינה להשתמש באופן יזום בתקציב לפיתוח דיור ציבורי. הסוכנויות המבצעות יכולות אף להניח בצד את יעדי הרווח ולראות בכך השקעה ציבורית, המיושמת למטרות ביטוח לאומי, על פי עיתון טאנה טרה.

אל תשים את כל הביצים שלך בסל אחד.

מאז ימי קדם, העם הווייטנאמי האמין ש"כל סנטימטר של אדמה שווה זהב". זו הסיבה שבית או חלקת אדמה אינם רק מקום מגורים, אלא גם ערוץ לשמירת כסף ולהשקעות רווחיות.

אל תשים את כל הביצים בסל אחד שנקרא נדל"ן.

עם זאת, לדברי ד"ר טראן שואן לואונג, תפיסה זו הופכת לקיצונית במקצת. אנשים רבים עם כסף ריק "ישקיעו" אותו מיד על נדל"ן, וייצרו "גלים" באופן בלתי נראה ויגרמו לעליית מחירי הנדל"ן.

מר טראן וו, מנהל המכירות של חברת הבנייה DHCONS Joint Stock, ציין כי בשל הידע הפיננסי וההבנה המשפטית המוגבלים של אנשים רבים, הם מתפתים ומונעים בקלות על ידי יחידים וארגונים, ו"שמים את כל הביצים בסל אחד" שנקרא נדל"ן.

אנשים רבים אף משקיעים בנדל"ן מבלי להבין זאת, אך חושבים שהם משקיעים. במיוחד בתחום הקרקעות, אנשים רבים מוציאים כסף על רכישת מגרשים בפרברים ואז גובים מחירים גבוהים, למרות העובדה שלנכסים אלה אין כל ערך מוסף.

על פי פרויקט תכנון ההון לתקופה 2021 - 2030, עם חזון לשנת 2050, האנוי תנהל שתי ערים תחת ניהולה, דהיינו עיר המדע וההכשרה הואה לאק והעיר הצפונית, הכוללת את הגבולות המנהליים של מחוזות סוק סון ומה לין וחלק ממחוז דונג אן. בנוסף, האנוי הציעה גם לבחון הקמת שתי ערים נוספות, כולל עיר תיירות באזור סון טיי - בה וי ועיר שדה תעופה דרומית בפו שוין - אונג הואה, על פי עיתון טאנה טרה .

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm