הורדת מחירי הקרקעות כדי לצנן את מחירי הדיור הנוכחיים בהו צ'י מין סיטי

על פי דוחות מחקרי שוק של חברות נדל"ן, מחירי הדיור ממשיכים לעלות. בהשוואה לפני 5 שנים, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי הוכפלו, במיוחד במגזר היוקרתי. הדומיננטיות של מגזר דירות זה דחפה את מחירי הדיור כלפי מעלה, מה שמקשה יותר ויותר על בעלי הכנסה בינונית לקבל גישה לדיור.

מחירי הבתים עולים בהתמדה

מר פונג, תושב רובע אן לאק (HCMC), אמר שלפני מספר שנים רכש דירת יוקרה במחוז בין טאן (הישן) תמורת 4 מיליארד וונד, שכעת עלה ל-9 מיליארד וונד. ראוי לציין שלמרות שהמחיר כמעט הוכפל, עדיין אין סימן לעצירה.

בינתיים, פרויקט חדש ברובע בין טרונג (HCMC) הוצע למכירה דירות במחיר של מעל 90 מיליון דונג וייט למ"ר, כפול מההערכה מלפני 5-6 שנים. באזור העירוני פו מיי הונג, הנחשב ליוקרתי ביותר ב-HCMC, מחירי הדירות נעים כיום בין 80 ל-95 מיליון דונג וייט למ"ר. בעוד שלפני 7-8 שנים הם עמדו על כ-37-38 מיליון דונג וייט למ"ר בלבד.

הדו"ח האחרון של איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) מראה כי בין השנים 2020 ל-2023, פלח הדיור היוקרתי מהווה כ-70% מכלל היצע השוק. מצב זה גורם להתפתחות לא מאוזנת של השוק, כאשר מודל ה"פירמידה" של הדיור מתהפך.

בששת החודשים הראשונים של 2025 בלבד, בהו צ'י מין סיטי יושמו רק 4 פרויקטים של דיור מסחרי, עם סך של 3,353 דירות יוקרה, בשווי של יותר מ-10,239 מיליארד דונג וייטנאמי. לא היו פרויקטים בקטגוריית הדיור הבינוני או בר השגה. בינתיים, גם הדיור הציבורי היה צנוע מאוד, עם רק 205,000 מ"ר של שטח רצפה בנוי, השווה ערך ל-4,100 דירות, המגיעים רק לכ-11.7% מהתוכנית עד 2025. לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, מחירי הדיור עלו ברציפות במהלך השנים האחרונות וכיום הם ברמה גבוהה. דירת יוקרה עולה עד 90 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, השווה ערך לכ-9.7 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה, הרבה מעבר ליכולתם של אנשים בעלי הכנסה בינונית.

Giảm giá đất để hạ nhiệt giá nhà - Ảnh 1. — מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי הוכפלו ביותר מפי שניים בחמש השנים האחרונות.

חברת Savills Vietnam מעריכה כי שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי מתמודד עם מחסור חמור בהיצע בחמש השנים האחרונות. למרות שהעיר קבעה יעד של פיתוח 235,000 בתים חדשים בתקופה שבין 2021 ל-2025, היא השלימה רק 24% מהתוכנית, כלומר עדיין חסרים לה כמעט 179,000 יחידות דיור. ברבעון השני של 2025, בהו צ'י מין סיטי יהיו רק 1,600 דירות חדשות בשוק, מה שיביא את סך ההיצע הראשוני בששת החודשים הראשונים ל-6,800 יחידות דיור. עם זאת, שיעור הקליטה הגיע רק ל-45%, כלומר נסחרו 3,800 יחידות דיור. הסיבה העיקרית לכך, על פי הדיווחים, היא תהליך האישור האיטי ומכשולים משפטיים.

דמי שימוש בקרקע גבוהים מדי

מר וו הונג טאנג, סגן מנכ"ל DKRA Consulting ומנהל השקעות בקבוצת DKRA, אמר כי עלויות הקרקע, כולל עלויות רכישה, מיסים, שכר טרחת עורכי דין, ריבית על הלוואות וכו', מהוות כיום את רוב עלויות ההשקעה הכוללות בפרויקט, בעוד שעלויות הבנייה או איכות הדירות קלות יותר לשליטה. לכן, הוא צופה שכאשר פרויקטים עם בעיות משפטיות ייפתרו, בשילוב עם הפחתה בדמי השימוש בקרקע, מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי "יתקררו".

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלה , משאבי טבע וסביבה של הו צ'י מין סיטי, אמר כי עליית מחירי הקרקע ושיטת העודפים בקביעת דמי שימוש בקרקע הן הסיבות המרכזיות לעלייה הגבוהה במחירי הדירות. לדבריו, יישום מחירי קרקע קרובים לשוק כפי שנקבע בחוק הקרקעות ובצו 71/2024 גורם לדחיפת השוק כלפי מעלה על ידי מחירים "וירטואליים", במיוחד לאחר הסרת מסגרת מחירי הקרקע. לכן, הוא אמר כי יש לבצע התאמות בחוק הקרקעות 2024 כדי להפחית את יחס חישוב מחירי הקרקע בעת שינוי ייעוד השימוש, על מנת לשלוט בעלויות התשומות ולייצב את מחירי הנדל"ן. קביעת מחירי קרקע באופן מבוקר תתרום להפחתת מחירי הדיור ולקידום הביטחון הסוציאלי.

בסדנה "מחירי קרקעות, מיסי קרקע... איך להפוך אותם לסבירים" שאורגנה על ידי עיתון Thanh Nien ב-22 ביולי, הציע עורך הדין Truong Anh Tu, יו"ר משרד עורכי הדין TAT, כי המדינה צריכה פתרונות סבירים יותר לגביית מיסים הקשורים לקרקעות, במיוחד ברשימות מחירי קרקעות לבנייה ובמדיניות מס.

לדבריו, יש לקבוע את מחירי הקרקעות באופן שיהווה הרמוניה בין האינטרסים של כל הצדדים, כלומר, המדינה לא תאבד הכנסות ממסים, עסקים עדיין יבטיחו יעילות עסקית ושולי רווח, היצע וביקוש בשוק לא יופרעו ואנשים עדיין יקבלו גישה. זוהי מטרה עקבית שיש להבטיח. משמעות הדבר היא שמחירי הקרקעות לא בהכרח חייבים להיות מבוססים לחלוטין על מחירי השוק.

גב' וו נאט ליו, מנהלת מכון ההכשרה לפיתוח פרויקטים בנדל"ן של PROPIIN, הצביעה על משתנה חשוב, והוא שדמי שימוש בקרקע מהווים לעתים קרובות עד 50% מעלות הפרויקט הכוללת, כאשר הקרקע מהווה כ-20%. משקיעים בינלאומיים רבים היססו משום שתהליך ההערכה חסר נוסחה סטנדרטית והעלות משתנה באופן בלתי צפוי.

לכן, היא הציעה לפטור או להפחית משמעותית את אגרת המרת השימוש בקרקע עבור משקי בית מתחת ל-300 מ"ר, ולהטיל מיסים גבוהים יותר על יחידים בעלי חלקות אדמה רבות. יש גם לשמור על יציבות רשימת מחירי הקרקעות למשך זמן מספיק ארוך, כדי למנוע מצב שבו יישובים מעלים מחירים מהר מדי ויוצרים פער בין אזורים, מה שיעורר גל של ספקולציות.

סגן שר האוצר, לה טאן קאן, הודה גם כי שני צווארי הבקבוק הגדולים ביותר כרגע הם חישוב "התשלום הנוסף" ודמי שימוש בקרקע בעת המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים. הוא אמר כי משרד האוצר השלים את טיוטת הצו לתיקון צו 103/2024 ושלח אותה למשרד המשפטים לבדיקה לפני הגשתה לממשלה לפרסום. המטרה היא להסיר מכשולים בהקדם האפשרי, מכיוון שרשויות מקומיות מדווחות באופן שוטף על מקרים "בלתי אפשריים מבחינה כלכלית" רק משום שאגרות ומסים מועלים יתר על המידה.

הגדלת מקדם ניצול הקרקע

יו"ר HoREA מאמין שכדי להפחית את מחירי הדיור, על העיר הו צ'י מין לתעדף את הגדלת היצע הדיור הציבורי ובמקביל לבצע רפורמה משמעותית בהליכים המנהליים. באופן ספציפי, יש צורך לפרסם החלטה ניסיונית ולתקן את חוק הדיור 2023 כדי להקצות את הזכות לאשר פרויקטים של דיור חברתי למשרד הבינוי, במקום לעבור על חוק ההשקעות כפי שקורה כיום.

בנוסף, הוא הציע לתקן את צו 100/2024/ND-CP כדי להגדיל את מקדם השימוש בקרקע עבור פרויקטים של דיור ציבורי עד פי 1.5 לכל היותר. זה יסייע להגדיל את מספר הדירות באותו שטח קרקע ב-50%, ובכך להפחית את מחירי הדירות.

בנוסף, יש צורך לתאם באופן סינכרוני בין יישובים כדי לקצר את משך הזמן לאישור תכנון ורישוי. יש לעודד גם פיתוח של דיור מסחרי בעלות נמוכה באמצעות מדיניות אשראי מועדפת, במיוחד עבור צעירים. המדינה צריכה גם לבנות מחדש את השוק על ידי עידוד עסקים לעבור לפלח הדירות בר השגה, בשילוב עם התוכנית לבניית מיליון דירות ציבוריות עד 2030.

פתרון חשוב נוסף הוא תיקון חוק עסקי הנדל"ן כדי לאפשר העברת פרויקטים שלא עמדו בהתחייבויותיהם הפיננסיות על הקרקע, ובלבד שהמשקיע החדש יעמוד בהתחייבויות אלו. הדבר יסייע להחיות פרויקטים "שנדחו" ולהגדיל את ההיצע.

מקור: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm