מחירי הבתים יורדים, ההזדמנויות מתבהרות בהדרגה

דיור בר השגה, המתאים לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, הולך ונדיר, בעוד שהיצע הדיור היוקרתי והסופר-מפואר הולך וגדל.

אזור נדל"ן בבנייה במחוז 7 (HCMC) - צילום: QUANG DINH

חוסר האיזון בין היצע לביקוש הופך את "חלום" ההתיישבות ליותר ויותר מחוץ להישג ידם של אנשים רבים...

וכדי לתקן את חוסר האיזון בין היצע לביקוש, בפגישה שנערכה לאחרונה בנושא מצב שוק הנדל"ן, ביקשה הוועדה הקבועה של הממשלה ממשרד הבינוי , מבנק המדינה, מהמשרדים והרשויות המקומיות הרלוונטיות ליישם סדרה של פתרונות להסרת מכשולים כגון יצירת קרנות קרקע, מחקר על חבילות אשראי לטווח בינוני, ריביות יציבות לפרויקטים של דיור מסחרי במחירים מתאימים, וחבילות אשראי לצעירים ללוות הלוואות לרכישת בתים.

במקביל, עלינו להתמודד בקפדנות עם אינפלציית מחירים ויצירת חום וירטואלי כדי לשלוט במחירי הדיור.

מחירי הדיור מרקיעי שחקים

על פי משרד הבינוי, בחודשים הראשונים של 2025, שוק הנדל"ן יחווה שיפורים רבים, כאשר ההיצע ונפח עסקאות הנדל"ן יגדלו בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.

עם זאת, ההיצע עדיין מוגבל, אינו עונה על ביקוש השוק, מבנה המוצר אינו מאוזן, קיים מחסור בדיור המתאים לצורכי העובדים והצעירים; יש יותר מדי וילות ובתים נמוכים; מחירי הנדל"ן והדיור אינם מתאימים ליכולתם של הנזקקים. ספקולציות, מניפולציות, אינפלציית מחירים ושיבושים בשוק עדיין קיימים.

בהו צ'י מין סיטי, רוב הפרויקטים שנפתחו למכירה מסוף השנה שעברה ועד הרבעון השני של השנה התמקדו בפלח דירות היוקרה והיוקרה, עם מחירים הנעים בין 100 ל-150 מיליון דונג וייט למ"ר, אף גבוה יותר באזור המרכז.

על פי סקר של חברת Tuoi Tre בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי, דירות בפרויקטים חדשים בעיר Thu Duc מוצעות לקונים במחירים מעל 100 מיליון וונד רנג' למ"ר. ישנם כמה פרויקטים באזור הסמוך לצומת An Phu (Thu Duc) ש"מציעים" מחירים של עד 120-150 מיליון וונד רנג' למ"ר.

בחלק הדרומי של העיר, ברובעים בין צ'אן ונהה בה, פרויקטים נמכרים ללקוחות במחירים הנעים בין 64 ל-80 מיליון וונד למטר רבוע.

ברובע 1 לבדו, רק בכמה בנייני דירות עדיין יש דירות ב"עגלת הקניות" שלהם, אך מחיר המכירה נע בין 200 ל-300 מיליון דונג וייט למ"ר, ובמקומות מסוימים עד 400-500 מיליון דונג וייט למ"ר.

לא רק בשוק הראשוני, שוק הדירות הוותיק שומר על מחירים גבוהים. ישנם אפילו פרויקטים שפעלו כמעט עשר שנים, אך מחיר המכירה של הדירות הוכפל, ונסחר כיום ב-4-5 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה.

על פי יחידות מחקרי שוק, מחירן של דירות במחירים נוחים באזורי הפרברים של הו צ'י מין סיטי נע בין 45 ל-55 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. במחיר זה, דירה בגודל 50 מ"ר עולה גם כ-2.2 מיליארד דונג וייטנאמי.

בנייני דירות לאורך רחוב Vo Nguyen Giap, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - צילום: QUANG DINH

בהאנוי , מחירי הדיור עלו "באופן מסחרר" מאז המחצית השנייה של 2024 ועד עכשיו, דירות מסחריות במחירים מתחת ל-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כמעט נעלמו, אפילו באזורים מחוץ לכביש הטבעת 3.

בקומת מסחר בנדל"ן באזור נאם טו ליאם (המשקיע פותח פרויקט למכירה באזור הונג ין , האנוי, כולל: דונג אנה, ג'יה לאם ונאם טו ליאם), למרות שמדובר ביום חול, המקום מלא במכוניות, אופנועים, מתווכים ואנשים שבאים לראות את בית הדגם.

על פי סקר באזור נאם טו ליאם, מספר פרויקטים של דירות מסחריות נפתחים למכירה על ידי משקיעים במחירים הנעים בין 120 ל-160 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

גב' מין הואנג, מתווכת נדל"ן, אמרה שבאזור נאם טו ליאם, אין יותר דירות במחיר של פחות מ-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. פרויקט ליד רחוב לה קוואנג דאו מציע גם הוא מחירים של 120-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה.

עבור דירות עם נוף טוב, המחיר הוא כ-150 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. דירות שלושה חדרי שינה בשטח של כ-100 מ"ר עולות גם הן בין 13 ל-15 מיליארד דונג וייטנאמי.

בנוסף, כמה דירות שהוכנסו לשימוש באזור Thanh Xuan (האנוי) מוצעות למכירה על ידי מתווכים במחיר של 74 מיליון וונד למטר רבוע, או דירות במתחם הדירות המסחרי ברחוב Pham Van Dong (Bac Tu Liem) מוצעות גם הן במחיר של 67 מיליון וונד למטר רבוע.

כאשר מחירי הקרקע זולים, יופיעו סוגים רבים של נדל"ן, כגון בתים דו-משפחתיים ודירות במחירים זולים. כאשר ההיצע שופע ומגוון, הדבר ייצור תחרות בין סוגי הדיור, מה שיגרום לירידה במחירי הדירות. וכדי שיהיו מחירי דיור במחירים נוחים, המדיניות חייבת להיות שקופה וברורה, במיוחד במתן היתרי בנייה, מתן ספרים אדומים וחלוקת מגרשים לאנשים.

מר טראן חאן קואנג (מנהל חברת Viet An Hoa)

מחירי הדיור עולים עקב צווארי בקבוק פרוצדורליים

בשיחה עם טואי טרה, אמר מר נגוין הואנג מין - סגן המנכ"ל של חברת המניות המשותפת לפיתוח נדל"ן סייגון 5 - כי מחירי הדיור בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי עולים יתר על המידה, בין היתר עקב עומס בהליכים מנהליים.

קחו לדוגמה פרויקט עסקי שנמצא בפיתוח מאז 2018 אך "תקוע" בשלבים פרוצדורליים, מה שגורם למחיר הדיור הצפוי לעלות לפחות פי שניים בהשוואה למחיר המקורי.

מר מין ציין כי הפרויקט של חברה זו במחוז 8 הושק בתחילה לשוק במחיר של 26-28 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר לפני 2020.

עם זאת, עקב בעיות משפטיות, הפרויקט הושעה זמנית עד כה, מה שגרם למיזם לשאת בריבית בנקאית נוספת של יותר מ-51 מיליארד דונג וייטנאמי, שלא לדבר על עלויות פיננסיות רבות אחרות שגם הן גדלו.

לכן, אם הפרויקט ייפרס וייפתח למכירה השנה, הצד העסקי מתכנן גם לחשב מחדש את מחיר המכירה כך שיוכפל לפחות, מכיוון שבנוסף לעלויות הכספיות, גם עלויות אחרות יעלו כגון חומרי בניין, עלויות בנייה, עלויות עסקיות...

"אם ההליכים לא היו מסובכים, היינו בונים מהר, מוכרים מהר ואנשים היו מתמקמים תוך 4-5 שנים. אבל הפרויקט איטי בפיתוח, כך שההוצאות הכספיות יתווספו בסופו של דבר לעלות המכירה, אותה יצטרכו קוני הבתים לשאת, מה שהופך את מחיר הבית ללא זול כפי שאנשים ועסקים רוצים", הסביר מר מין.

לדברי גב' דונג טאנה ת'וי - סגנית נשיא קבוצת טרונג ת'וי, בפרויקטים של דירות, מחיר הקרקע מהווה רק 30%, עלויות המימון מהוות 30% אם הפרויקט יושלם תוך שלוש שנים ועלויות הבנייה היו רק 15% בעבר אך כעת עלו ל-20-25%.

לדבריה, מדובר בעלויות "קשות", כך שאם הפרויקט מתעכב בהליכים משפטיים מה שמוביל לעיכובים, אם הוא יוארך בארבע שנים, העלויות הכספיות יגדלו ב-40% או יותר, מה שאומר שהעלויות הכספיות גם "יתנפחו".

לא יהיה דיור בר השגה אם מחירי הקרקע יהיו גבוהים ועלויות המימון יעלו עם הזמן כפי שקורה בפרויקטים רבים של דיור.

מר טראן חאן קוואנג - מנהל חברת וייט אן הואה - שחולק את אותה דעה, אמר כי הגורם החשוב ביותר למחירי נדל"ן במחיר סביר הוא מחירי קרקע זולים. עלות חומרי הבנייה אינה משפיעה הרבה על מחיר הנדל"ן הכולל.

עבור דירה בשטח של 50 מ"ר במחיר של 5 מיליארד דונג וייט במרכז הו צ'י מין סיטי, עלות החומרים היא רק כמיליארד דונג וייט, המהווה חלק קטן של כ-15-20% ממחיר המכירה.

אנשים משלימים הליכי בניית בתים ברובע בין טאן, הו צ'י מין סיטי - צילום: HUU HANH

זקוקים לעזרה לבעלי בתים בפעם הראשונה

כדי להתגבר על המחסור, עסקים ומומחים מאמינים כי יש צורך בפתרונות להגדלה מהירה של היצע הדיור, במיוחד במגזר הדיור בר השגה.

בנוסף, צריכות להיות מדיניות לתמיכה ברכישת דירה ראשונה, ללא קשר לגיל, כאשר צורת התמיכה הברורה ביותר היא מדיניות ריבית.

בהתבסס על העובדה שכספי הקרקע באזורים המרכזיים של האנוי והו צ'י מין סיטי הם נדירים, אמר מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם - כי יש צורך לתכנן ולשריין כספי קרקע באזורים הפרברים של שתי הערים כדי לפתח דיור בר השגה.

בעתיד המיידי, יש לתת עדיפות למגרשי קרקע עם תשתית תחבורה זמינה המקשרת למרכזי שתי הערים לבניית דיור בר השגה.

עבור האזורים הנותרים, יש לסנכרן את תכנון הקרקע לדיור מסחרי במחירים מתאימים עם השקעה בתשתיות תחבורה מקשרות כדי ליצור מקום מגורים לאנשים.

בנוסף, כדי לפתח דיור בר השגה, נדרשת אסטרטגיה ספציפית, במסגרתה הממשלה צריכה לשבת עם רשויות מקומיות כדי לתכנן את פיתוח דיור בר השגה עבור אנשים במחוזות הסמוכים להאנוי ולהו צ'י מין סיטי.

מר נגוין הואנג מין אמר שאם סוכנויות המדינה יסירו במהירות קשיים בהליכים משפטיים, עסקים יוכלו בקרוב לבנות, לפרויקטים יהיו פחות עלויות כספיות ופחות עלויות המרכיבות את מחירי הדיור.

בינתיים, סגן נשיא קבוצת טרונג ת'וי אמר כי יש צורך להתאים את עלויות הקרקע ואת עלויות הכספים, שבהן המדינה יכולה להתאים את עלויות הקרקע כך שיהוו כ-20% במקום עלות הקרקע הנוכחית העומדת על עד 30%.

בפרט, ניתן לקדם צעדים לא-פיננסיים (שהם למעשה פתרונות פיננסיים) על ידי זירוז הליכים, תוך מניעת כניסת פרויקטים למצב של יישום איטי.

לדוגמה, במקום עלויות מימון בסף של 30% למשך שלוש שנים, המדינה צריכה ללוות עסקים להתמודד עם השלבים תוך שנה אחת בלבד, אז גם עלויות המימון יפחתו ל-10% בלבד.

"אם נוכל לעשות את שני הדברים הנ"ל, ברור שהירידה החדה בעלויות פיתוח הפרויקטים תשפיע על מחירי הדיור. אז עסקים ישמרו רק על שולי רווח מקובלים, בעוד שמחירי הדיור הנותרים יירדו ולאנשים תהיה גישה קלה יותר", הוסיפה גב' ת'וי.

יש צורך לפתור במהירות הליכים אדמיניסטרטיביים כדי להפחית את העלויות הכספיות עבור עסקים. בתמונה: אזור נדל"ן ברחוב נגוין הואו ​​טו (נה בה, הו צ'י מין סיטי) - צילום: טו טרונג

* מר נגוין קווק היפ (יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם):

הקונה מקבל את מה שמגיע לו.

שוק הנדל"ן חווה מצב שבו "מחירי הקרקעות רודפים אחר מחירי הבתים ומחירי הבתים רודפים אחר מחירי הקרקעות", ויוצר מעגל קסמים של מחירים שבסופו של דבר גורם לקונים לסבול. חלק מהסיבה למצב זה נובע מההנפקה הגורמת לעלייה במחירי הקרקעות, עם סיכון גבוה להיות בין המובילים בעולם.

באותו פרויקט, מספר חודשים בלבד בין החלטות הקצאת הקרקע הקודמות לבאות עלולים לגרום לעלייה של 20% במחיר, דבר שאינו סביר ויגרום לעלייה במחיר מכירת הבית.

לכן, הגיע הזמן שהרשויות יתערבו, ינהלו וישלטו על מחירי הקרקעות בצורה הרמונית.

בנוסף, הליכים אדמיניסטרטיביים ארוכים כגון הערכת שווי קרקע יגרמו גם לעסקים לעלויות כספיות נוספות כגון ריבית על הלוואות או עלויות קרקע נוספות של עד עשרות ואף מאות מיליארדי וונד. עלויות אלו מתווספות כולן למחיר המכירה.

כדי לשלוט במחירי הדיור, יש צורך בקרוב במערכת ניהול מחירי הקרקעות על ידי המדינה, להימנע מהמצב הנוכחי של צף ולפתור במהירות הליכים מנהליים כדי להפחית את העלויות הכספיות עבור עסקים.

* ד"ר נגוין קווק הונג (סגן נשיא ומזכיר כללי של איגוד הבנקים של וייטנאם):

יש לחלק חבילות הלוואות מועדפות לנושאים הנכונים

הוספת חבילת הלוואות לטווח בינוני עם ריביות יציבות עבור הלוואות דיור במחיר סביר לצעירים היא המדיניות הנכונה.

אבל כדי שחבילת ההלוואות הזו תהיה באמת יעילה, יש צורך לבחון האם קוני הבתים הנוכחיים קונים כדי לגור או כדי להשקיע ולספקולציות.

רוב העסקאות הנוכחיות הן של משקיעים שקונים ומוכרים למשקיעים. אם מצב זה לא יישלט, הלוואות לא יגיעו לאנשים הנכונים עם צרכים אמיתיים לרכישת בית.

יתר על כן, יש צורך להגדיר בבירור את המוטבים של חבילת ההלוואות, את הקריטריונים והסטנדרטים להלוואת הון. באופן אידיאלי, חבילת הלוואות זו צריכה להיות מיועדת רק לרוכשי דירה ראשונה.

בתים מסחריים במחיר של 35-40 מיליון וונד/מ"ר מתאימים.

לדברי מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, דיור מסחרי בר השגה הוא סוג הדיור שאנשים עם הכנסה ממוצעת ונמוכה יכולים לקנות. לכן, סוג הדיור המסחרי בר השגה ינוע בין 35 ל-40 מיליון וונד/מ"ר.

על פי חישוב משרד הבינוי, מחיר היחידה הנוכחי לבניית דירות רבי קומות בשטח של 1 מ"ר הוא כ-20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כך שעם מחיר מכירה של 35-40 מיליון דונג וייטנאמי, המשקיעים הרוויחו.

באשר לעלויות הקרקע במבנה מחירי הדירות הנוכחי, הן מהוות בדרך כלל 20-25% ממבנה מחירי המכירה של דירות באזורים מחוץ למרכז האנוי. עבור פרויקטים באזור המרכז, עלויות הקרקע יכולות לעלות עד 50% ממבנה המחירים.

שוק הנדל"ן בהאנוי - צילום: NAM TRAN

דאגה מכך שלא תהיה לך יותר הזדמנות לקנות בית

חלום ההתיישבות הולך ומתרחק עבור מיליוני אנשים, במיוחד עבור צעירים ובעלי הכנסה בינונית בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי.

מחירי הדיור, שכבר היו גבוהים, ממשיכים לעלות במהירות בעוד שהכנסות העובדים עומדות על שמריהם, מה שהורס את תוכניות בעלות הדירה של עובדי משרדים ועובדי מדינה רבים.

"אני עובד כקצין שיפוט במחלקה, ואשתי נוטריונית. חסכנו קצת כסף, אבל עם מחירי הדיור הגבוהים כיום, לאשתי ולי אין עוד הזדמנות לקנות בית. השקענו את הכסף שהרווחנו, וכרגע המשפחה שלנו עדיין שוכרת בית", אמר הואנג ואן מין (בן 40, מתאן הואה).

גב' נגוין טו טראנג (בת 34, מפו טו) אמרה שאחרי יותר מ-10 שנים של חיסכון, היה לה קצת כסף, אך לאחר סקר, זה עדיין לא הספיק לקניית דירה של כ-30 מטרים רבועים.

"אני רווק ורוצה לקנות דירה, אבל אחרי שבדקתי את המחירים, דירה טובה תעלה בסביבות 2 מיליארד דונג וייטנאמי. הייתי צריך לשכור בית כי דירה של 30 מ"ר באזור עירוני עולה רק בסביבות 8 מיליון דונג וייטנאמי לחודש", שיתף טראנג.

לדברי מומחה מאיגוד הנדל"ן של וייטנאם, שוק הנדל"ן מתמודד עם מחסור בדירות במחירים נוחים, ולכן משקיעים מציעים מחירים גבוהים עבור מוצריהם בשוק.

רוב קוני הבתים לאחרונה הם משקיעים עם המנטליות של קניית בתים ומחכה לעליית המחירים כדי להרוויח, כך שמחירי הבתים בשוק אינם אמיתיים.

סיבות לעלייה במבנה מחירי הנדל"ן כגון מחירי קרקע, מחירי חומרי בנייה, ריבית על הלוואות - צילום: טו טרונג

צמצום הליכים, צמצום עלויות השקעה בדיור

אחד הפתרונות החשובים במסקנת הוועדה הקבועה של הממשלה לקידום שוק הנדל"ן להתפתחות בטוחה, בריאה ובר קיימא הוא הגברת הביזור, האצלת סמכויות וצמצום הליכים מנהליים.

במקביל לבקשה לבחון ולהבהיר את הגורמים לעליית מבנה מחירי הנדל"ן, כגון מחירי הקרקע, מחירי חומרי הבנייה, ריבית על הלוואות...; ביקשה ועדת הקבע הממשלתית גם ממשרדים, סניפים ורשויות מקומיות להתמקד במזעור הליכים מנהליים מיותרים וחופפים, ולבטל באופן מיידי את דרישות הניירת והמסמכים המסובכים.

יש להבטיח קיצוץ של לפחות 30% מזמן הטיפול ו-30% מעלויות הציות המנהליות. זה כולל לימוד לקיצור הליכים לאישור השקעות, הערכת פרויקטים, תכנון, ובמיוחד הליכי רישוי בנייה, בדיקת עבודות קבלה, צמצום הבדיקה המקדימה וחיזוק הבדיקה לאחר מכן.

בנוסף, הפתרון הוא להגדיל את ההיצע, להוריד מחירים ולפתח מגזרי נדל"ן מגוונים כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים, במיוחד עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית.

בפרט, הממשלה דורשת מחקר ופיתוח של מדיניות לתמיכה בצעירים ובאנשים עם צרכים ממשיים בדיור, להגדלת הגישה לדיור ולתרום למימוש הזכות לדיור כפי שנקבע בחוקה.

בנק המדינה נדרש להתמקד בהכוונת וקידום הבנקים להשתתף בתוכנית הלוואות אשראי מועדפות בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי. בנוסף לכך, משרדים וסניפים מוטלים עליהם לחקור ולהציע מודל של "מרכז עסקאות נדל"ן וזכויות שימוש בקרקע המנוהל על ידי המדינה" בפלטפורמה אלקטרונית.

זוהי תהיה מערכת שתשלב את כל השלבים, החל מעסקאות, דרך אישור נוטריוני, מיסים, רישום... בדומה למסחר במניות. מודל זה יבטיח שקיפות מידע, ימנע אינפלציה במחירים, הפסדי מס והונאות שוק.

BAO NGOC - NGOC HIEN - QUANG THE

מקור: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm