הסרת צווארי בקבוק ופתיחת זרימת משאבי הקרקע

חידושים רבים שולבו בטיוטת ההחלטה של האסיפה הלאומית, הקובעת מספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות, כגון: הסרת מסגרת מחירי הקרקעות, הגברת השקיפות, קידום ביזור ליישובים, הבטחת הרמוניה של אינטרסים בין המדינה, הציבור והעסקים.

אחת מחמשת צווארי הבקבוק הראשונים שציינו מומחים היא חוסר התאימות בין מערכת תכנון הקרקע לבין מודל השלטון המקומי הדו-שלבי (פרובינציאלי - ברמה העממית) כאשר מודל זה יתחיל לפעול החל מ-1 ביולי 2025. בעוד שחוק הקרקעות משנת 2024 עדיין שומר על ההוראות בנוגע ל"תכנון ותכנון שימושי קרקע ברמת המחוז", מודל ארגון הממשל הנוכחי בערים המנוהלות במרכז או ביחידות מנהליות- כלכליות מיוחדות פעל על פי ממשל עירוני דו-שלבי.

דבר זה מוביל לחוסר בסמכות ובעקביות באישורי תכנון, מה שגורם להפרעה או להתארכות תהליך היישום. לדברי ד"ר נגוין דין טו - סגן מנהל המכון לאסטרטגיה ומדיניות בחקלאות וסביבה ( משרד החקלאות והסביבה ), יש להתאים את החוק כך שניתן יהיה לשלב את תכנון השימוש בקרקע בתכנון הפיתוח העירוני הכולל ובתכנון ניצול המשאבים ברמה העממית. אחרת, יישובים יתבלבלו ביישום ובפיקוח.

העיכוב בהתאמת תקנות התכנון למודל הדו-שכבתי של הממשלה לא רק משפיע על היתכנות החוק, אלא גם גורם ליישובים רבים "להמתין להוראות", וחוסם את זרימת ההשקעות. לכן, יש צורך בקרוב בהחלטה אחידה כדי למנוע מהתכנון להפוך ל"צוואר הבקבוק המוסדי" הראשון בשרשרת יישום חוק הקרקעות החדש.

צוואר הבקבוק השני שזוהה הוא שמנגנון המכרז וההצעות לקרקעות עדיין סובל מחסרונות רבים, שאינם לטובת המשקיעים. מטרת הקצאת והשכרת קרקעות באמצעות מכרזים והצעות היא כלי חשוב להבטחת פרסום, שקיפות ומניעת אינטרסים קבוצתיים. עם זאת, תהליך היישום הנוכחי חושף מגבלות רבות.

אין הנחיות ברורות לגבי צורת חכירת קרקע עם תשלום שנתי עבור כספי קרקע המנוהלים על ידי המדינה. ישנן יישובים המציגים מצב של "אי ידיעה איזה פתרון ליישם" כאשר יש צורך להבטיח הכנסות תקציביות ולתמוך בעסקים המשקיעים בתחומים חברתיים.

במקביל, הדרישה להכין תוכנית מפורטת בגודל 1/500 לפני מכירת קרקע במכירה פומבית גורמת לקשיים ביישום, במיוחד עבור קרקעות לשימוש מעורב או קרקעות ציבוריות המשולבות באזורי מגורים. בינתיים, צורת חכירת הקרקע עם תשלום שנתי מקשה על משקיעים לחשב עלויות, למשכן ולגייס הון לטווח בינוני וארוך.

ד"ר קאן ואן לוק - חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, ציין כי מנגנון המכרז של קרקעות צריך להיות גמיש יותר, במיוחד בשלב הראשוני של פרויקטים של תשתית חברתית. אם הוא יהיה נוקשה, הוא יבטל שלא במתכוון את המוטיבציה של המגזר הפרטי - הנושא שחוק הקרקעות משנת 2024 שואף לגייס בצורה החזקה ביותר. מכיוון שחוסר הסנכרון בתקנות המכרז וההצעות ובמנגנוני חכירת קרקעות לא רק מפחית את האטרקטיביות של ההשקעה אלא גם מהווה סיכון לאובדן תקציב.

לכן, פרסום החלטה 339/NQ-CP על ידי הממשלה בנוגע לטיוטת החלטת האסיפה הלאומית, הקובעת מספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות, המאפשרת ירושה של תוצאות מחקר בהגשה מס' 136/TTr-BNNMT של משרד החקלאות והסביבה בנוגע לטיוטת חוק לתיקון ומשלים מספר סעיפים בחוק הקרקעות, הוא צעד בכיוון הנכון, אך יש צורך לממש אותו במהירות לצו המנחה את היישום כך שלעסקים יהיה בסיס משפטי ברור - העיר מר לוק.

בנוסף, תקנות שיקום הקרקעות, שאינן מכסות נוהלי פיתוח וחסרות גמישות, הן צווארי הבקבוק השלישיים שצוינו על ידי מומחים. למרות שסעיף 79 לחוק הקרקעות משנת 2024 נחשב ככזה שהרחיב את היקף שיקום הקרקעות בהשוואה לחוק הקרקעות משנת 2013, הוא עדיין אינו מכסה את כל הפרויקטים בעלי משמעות אסטרטגית ודחופה.

באופן ספציפי, החוק לא קבע בבירור את המנגנון להשבת קרקעות ליצירת קרן קרקעות למימון פרויקטים של בנייה-העברה (BT) או לארגון מחדש של קרקעות עבור עסקים שנאלצים לעבור דירה עקב זיהום סביבתי... בנוסף, התקנה לפיה ניתן לבצע השבת קרקעות רק לאחר אישור תוכנית הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש גורמת לעיכובים וחסרה גמישות עבור פרויקטים דחופים.

בנוגע לצוואר בקבוק זה, אמר פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין, סגן יו"ר מועצת אוניברסיטת המשפטים של האנוי, כי החוק זקוק למנגנון ספציפי לפרויקטים מרכזיים, משום שאם נחכה למספיק הליכים מנהליים, התקדמות התשתיות האסטרטגיות הלאומיות כגון כבישים מהירים, שדות תעופה ופארקים תעשייתיים גדולים תתעכב, ותגרום נזק גדול בהרבה מהסיכונים המשפטיים שסוכנויות הניהול מודאגות מהם.

צוואר בקבוק זה מראה גם כי חוסר הגמישות בעיצוב תקנות רכישת קרקעות מעכב את פיתוח התשתיות - תחום שווייטנאם שואפת להאיץ. לדברי מומחים, הפתרון המיידי הוא לבחון מנגנון אישור מיוחד לפרויקטים מרכזיים, בדומה למנגנון בחוק ההשקעות הציבוריות או בחוק המכרזים, כדי להימנע מ"צווארי בקבוק" בפיצויים ובפינוי אתרים.

צוואר הבקבוק הרביעי שיש לבטל הוא מנגנון תמחור הקרקעות הלא מספק והלא יציב, הגורם לחשש בקרב המיישמים. חוק הקרקעות משנת 2024 ביטל את "מסגרת מחירי הקרקעות" ועבר למנגנון טבלת מחירי קרקע המתעדכן מדי שנה, ומשקף בצורה הדוק יותר את מחיר השוק. זהו צעד ניכר קדימה, אך למנגנון התמחור הנוכחי עדיין יש צווארי בקבוק רבים ביישום המעשי.

ראשית, קביעת מחירי קרקעות ספציפיים תלויה יותר מדי בארגוני ייעוץ ובנתוני שוק, בעוד שמערכת המידע ומאגר מחירי הקרקעות הארצי עדיין אינם שלמים, מה שמוביל לתוצאות הערכה לא עקביות בין יישובים. שיטת העודפים - הכלי העיקרי לקביעת מחירי קרקעות לפרויקטים - לא עברה סטנדרטיזציה, מה שגורם לעלייה בעלויות ההשקעה, ומשפיע לרעה על התחרותיות של מפעלים.

ד"ר טראן קים צ'ונג, סגן מנהל לשעבר של המכון המרכזי לניהול כלכלי, אמר שאם לא ייבנה מאגר נתונים שקוף של הערכות שווי, המיישמים תמיד יפחדו לעשות טעויות. כתוצאה מכך, מקומות רבים "נמנעים מחתימה", מה שמאט הן את התקדמות ההשקעות הציבוריות והן את פיתוח פארקים עירוניים ותעשייתיים. צוואר בקבוק זה אינו רק בעיה טכנית אלא גם אחריות פסיכולוגית בביצוע חובות ציבוריות. כאשר מחירי הקרקעות קשורים להתחייבויות פיננסיות, כל סטייה עלולה להוביל לבדיקה, בדיקה או אחריות פלילית.

לכן, על הממשלה להוציא בקרוב מנגנון להגנה על אלו המיישמים את התהליך כראוי, תוך קידום הדיגיטציה של נתוני מחירי קרקעות, יצירת מסדרון משפטי בטוח עבור יישובים כדי שיעזו לפעול וייקחו אחריות - הציע מר צ'ונג.

בנוסף, חוסר הסנכרון בין חוק המקרקעין לחוקים קשורים בתקופת המעבר הוא צוואר הבקבוק החמישי שיש לפתור. גם זהו צוואר בקבוק מערכתי. כאשר חוק המקרקעין 2024 יפורסם, סדרה של חוקים נוספים תתוקן או תושלם או ייכנסו לתוקף במקביל, כגון חוק הדיור 2024, חוק עסקי הנדל"ן, חוק מכרזים, חוק ההשקעות וכו'.

עם זאת, התאימות בין חוקים אלה עדיין אינה מסונכרנת, דבר שגורם לבלבול ביישובים רבים במהלך תקופת המעבר. לדוגמה, התקנה בנוגע לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי הותאמה בהחלטת האסיפה הלאומית ובצו הממשלה, אך לא "גובה" בזמן במסמכי הנחיה של חוק הקרקעות. יישובים מסוימים כמו האנוי, הו צ'י מין סיטי... שיקפו את מצבם של פרויקטים ש"ממתינים" לצו, מה שגרם לבזבוז משאבים.

מנקודת מבט משפטית, עורך הדין טרונג טאנה דוק העיר: "עשינו התקדמות רבה בתיקון חוק המקרקעין, אך אם חוקים קשורים לא יתוקנו באופן סינכרוני, עדיין יהיו 'חוקים שמחכים לחוקים', מה שיקשה על עסקים לדעת על מה לבסס את הליכי ההשקעה שלהם."

כדי להתגבר על צוואר הבקבוק הזה, הממשלה פרסמה באופן יזום את החלטה 339/NQ-CP, והגישה לאסיפה הלאומית לפרסום החלטה נפרדת בנושא מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים בארגון יישום חוק הקרקעות. עם זאת, כדי שהחלטה זו תיכנס לתוקף באמת, עדיין יש צורך בהנחיות מפורטות לגבי המעבר בין התקנות הישנות לחדשות, תוך הימנעות מיצירת "פער משפטי" ביישום פרויקטים של השקעה - הציעו עורכי דין.

לאור חמשת צווארי הבקבוק הגדולים ביותר ביישום חוק הקרקעות לשנת 2024 במושב העשירי, האסיפה הלאומית ה-15 צפויה לדון ולפרסם בקרוב החלטה ייעודית בנושא מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים בארגון יישום חוק הקרקעות, בהתבסס על הצעות הממשלה ומשרד החקלאות והסביבה.

בנוסף, מומחים הציעו גם לבחון ולהתאים באופן סינכרוני חוקים קשורים (חוקי השקעות, חוק דיור, חוק מכרזים, חוק בנייה) כדי לאחד את הליכי ההבנה והיישום. בפרט, יש צורך לחזק את הדיגיטציה של נתוני קרקע, לפרסם רשימות מחירון שנתיים של קרקעות, ליצור בסיס שקוף ולהפחית סיכונים משפטיים עבור גופי ניהול. לצד הכשרה והגנה על אלו העומדים בתקנות, עידוד תעוזה לעשות ותעוזה לקחת אחריות, יש צורך לקדם מנגנונים ספציפיים לפרויקטים מרכזיים, תוך הבטחת התקדמות התשתיות, התיעוש והעיור.

חוק הקרקעות משנת 2024 ימלא את תפקידו במלואו אם צווארי הבקבוק הנ"ל יזוהו ויפתרו במהירות ובסינכרון. רק אז הקרקע תהפוך באמת לכוח מניע לפיתוח בר-קיימא, ולא ל"צוואר בקבוק" בתהליך האינטגרציה והתיעוש הנוכחי.

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm