להאנוי יש מחירון קרקעות חדש, מחירי הבתים ומחירי הנדל"ן יעלו בחדות?

(CLO) יש דעות הטוענות כי יישום מחירי הקרקעות החדשים בהאנוי עלול לגרום להמשך עלייה במחירי הדיור בתקופה הקרובה.

אתמול (20 בדצמבר) הכריזה ועדת העם של האנוי על מחירי קרקעות חדשים שייכנסו לתוקף באופן מיידי ועד ה-31 בדצמבר 2025.

על פי מחירי הקרקעות החדשים, מחירי הקרקעות בהאנוי גבוהים פי 3.7 מרשימת מחירי הקרקעות הקודמת שפורסמה בשנת 2019. בפרט, מחיר הקרקע הגבוה ביותר שייך לכמה כבישים במחוז הואן קיאם, עד 695.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

יש דעות הטוענות כי יישום מחירי הקרקעות החדשים בהאנוי עלול לגרום להמשך עלייה במחירי הדיור בתקופה הקרובה.

בדוח שנשלח למשרד הממשלה בספטמבר 2024, קבע משרד הבינוי: "ליישום מחירון הקרקעות החדש תהיה השפעה שרשרתית, שתגרום לעלייה של 15-20% במחירי הנדל"ן והדיור בהשוואה לעבר."

יש דעות הטוענות כי יישום מחירי הקרקעות החדשים בהאנוי עלול לגרום להמשך עלייה במחירי הדיור בתקופה הקרובה. (צילום: MIA)

על פי משרד הבינוי , העלויות העיקריות המשפיעות על מחירי הדיור והנדל"ן כוללות 7 הוצאות, ביניהן: אגרות שימוש בקרקע, עלויות פיצויים בגין פינוי אתרים; עלויות בניית פרויקטים (דיור, נדל"ן); מיסים ואגרות נלוות...

לכן, מחירון הקרקע החדש הקרוב למחיר השוק יגדיל את העלויות הקשורות לקרקע כגון פינוי אתרים, פיצויים בגין השבת קרקע, מיסים ואגרות הקשורות לקרקע... בעוד שעלויות הקשורות לדמי שימוש בקרקע מהוות לעתים קרובות חלק גדול מהעלות הכוללת של פרויקט דיור, ונע בין 7-20% לפרויקטים של דירות רבי קומות ו-25-50% לפרויקטים של וילות ובתים דו-משפחתיים.

המחירים בין פרויקטים משתנים בהתאם למיקום ולתנאים נוחים של תשתית טכנית. עלויות פיצוי עבור נכסים על הקרקע מהוות בדרך כלל חלק לא משמעותי, כ-2%, מעלויות ההשקעה בבנייה.

בינתיים, על פי הודעת מחלקת משאבי הטבע והסביבה של האנוי, מחירי הקרקע משמשים גם כבסיס לחישוב מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע כאשר המדינה מקצה או חוכרת קרקע. לכן, התאמת מחירי הקרקע היא דחופה כדי להבטיח הכנסות ממכירות פומביות של קרקעות.

בתגובה לחששות כי מחירי הקרקעות המתוקנים, הגבוהים בהרבה מבעבר, יובילו לעלייה במיסי הקרקע ובאגרות, הסביר מחלקת משאבי הטבע והסביבה של האנוי כי מחירי הקרקעות החדשים מסייעים לצמצם את הפער, ומקרבים את מחירי הקרקעות בבירה לשוק.

זה עוזר לבסס מדיניות סינכרונית בניהול קרקעות ולהרמוניזציה של האינטרסים של המדינה, המשתמשים ואלו הזקוקים לשימוש בקרקע כדי ליישם פרויקטים. הודות לכך, הכנסות התקציב גדלות באמצעות יישום התחייבויות כספיות על קרקעות של אנשים ועסקים.

במקרים בהם מיסי הקרקע והאגרות גבוהים ואינם מתאימים להכנסת האנשים, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של האנוי סבורה כי יש צורך לחקור הפחתת שיעורי המס והאגרות, ולא הפחתת מחירי הקרקע.

"רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת אינה משפיעה על הפיצוי והתמיכה בפינוי אתרים כאשר המדינה משיבה אדמה. להיפך, היא תורמת באופן חיובי לפינוי אתרים, משיכת השקעות ופיתוח הון. זכויותיהם של אנשים שאדמתם משובצת מובטחות טוב יותר, מה שמעודד אנשים לציית למדיניות פינוי אתרים", אמרה מחלקת משאבי הטבע והסביבה של האנוי.

בשיחה עם כתבי עיתון "עיתונאי ודעת קהל", אמר מר נגוין טאנה טואן, מומחה לנדל"ן: "מחירי הקרקעות בהאנוי עלו פי 3.7 בהשוואה לבעבר, דבר שעשוי להשפיע על מחירי הדיור בהאנוי."

עבור בתים באזורי מגורים, במיוחד קרקעות איכותיות ליד אגם הואן קיאם, זה לא יושפע יותר מדי.

"מכיוון שכאשר קונים ומוכרים בתים בדרך כלל, אף אחד לא יחשב על סמך מחירי הקרקע, אלא לפי מחיר השוק. לדוגמה, בתים בחזית הרחוב בהאנג נגאנג, האנג דאו או דין טיין הואנג, קרובים לאגם הואן קיאם, לפי מחיר השוק הם 900-1.1 מיליארד וונד למטר רבוע, בעוד שמחירי הקרקע החדשים הם כמעט 700 מיליון וונד למטר רבוע", אמר מר טואן.

עבור פרויקטים, יהיו שני מקרים. במקרה הראשון, קרקע הפרויקט פוצתה ואושרה, כך שההכרזה של האנוי על מחירון קרקעות חדש לא תשפיע רבות מדי. עם זאת, מר טואן מודאג מכך שיהיו מקרים בהם משקיעים ישתמשו בסיבה זו כדי לחשב מחדש את מחירי הדירות לאחר פתיחתן למכירה.

המקרה השני הוא קרקע הנמצאת בתהליך פיצוי, הכרזתה של האנוי על מחירון קרקעות חדש עשויה לגרום לעלייה במחירי הדירות בעתיד הקרוב. עם זאת, רוב המקרים הללו נמצאים באזורים פרבריים, רחוקים למדי ממרכז העיר.

מקור: https://www.congluan.vn/ha-noi-co-bang-gia-dat-moi-gia-nha-gia-bat-dong-san-se-tang-manh-post326806.html