איזון אינטרסים בשוק הנדל"ן, מהקל לקשה (חלק 2): לאחר זכייה במכרז, קרקע למגורים ננטשת

(Baothanhhoa.vn) - לאחר המכירה הפומבית המוצלחת של זכויות שימוש בקרקע, לא נבנו בתים רבים באזורי מגורים, או שהבתים הלא גמורים הושלמו ואנשים עברו לגור בהם. בינתיים, החלום של פיסת אדמה "להקים חנות" עבור אנשים רבים בעלי הכנסה נמוכה, עובדים ופועלים הוא עדיין בגדר מותרות.

אזור המגורים המרכזי של קומונה הא לאי (הא טרונג) ממוקם במיקום נוח אך לא הרבה אנשים באים לבנות בתים.

אדמה נטושה

באפריל 2024, אזור המגורים המרכזי של קהילת הא לאי (הא טרונג) ארגן מכרז לזכות להשתמש ב-41 מגרשים כפריים במחיר התחלתי של 29.78 מיליארד דונג וייטנאמי. לאחר המכירה הפומבית, כל מגרשים אלו נרכשו על ידי משקיעים עם הצעה זוכה כוללת של 38.53 מיליארד דונג וייטנאמי. באמצעות המכירה הפומבית, תקציב המדינה הפרש נוסף של עד 8.75 מיליארד דונג וייטנאמי בהשוואה למחיר ההתחלתי. בינתיים, אם מחלקים בממוצע, כל מטר רבוע של קרקע למגורים כאן עולה 4.75 מיליון דונג וייטנאמי, לא גבוה מרמת החיים של תושבי האזור. עם זאת, על פי רשימת האנשים שזכו במכירה הפומבית שסיפקה משרד החקלאות והסביבה של מחוז הא טרונג, היו רק 3 משקיעים בקהילת הא לאי. השאר היו בעיקר משקיעים במחוזות יין דין, הואנג הואה, העיר טאנה הואה,... אפילו בהאנוי.

כרגיל, לאחר יותר משנה מאז המכירה הפומבית המוצלחת, למרות מיקומה הנוח מבחינת תנועה, ממש מאחורי מרכז קומונת הא לאי, אזור מגורים זה עדיין נמצא ב"מצב שקט". ברחבי האזור הגדול, רק בתים בודדים נמצאים בבנייה. בעלי הבתים הללו אמרו כי נאלצו להוציא כסף כדי לקנות בחזרה את זכויות השימוש בקרקע מידי משקיעים, בהפרש מחירים של 20 עד 50 מיליון דונג וייט למגרש בהשוואה למחיר המכירה הראשוני. לאורך אזור זה, ישנם מספרי טלפון רבים המפרסמים קרקעות למכירה התלויים על עמודי חשמל, או מצוירים על הקירות המקיפים את הבתים הסמוכים. אנשים כאן אמרו שבממוצע, כל מטר רבוע של קרקע למגורים באזור זה מפורסם למכירה ב-6 מיליון דונג וייט, כמעט 2 מיליון דונג וייט למ"ר יותר ממחיר המכירה הראשוני.

לדברי מר נגוין ואן ת'ין, ראש מחלקת החקלאות והסביבה של מחוז הא טרונג, בשנת 2024, במחוז, ישנם 13 אזורי מגורים שמכרו במכירה פומבית את הזכות להשתמש ב-165 מגרשים למגורים, כאשר סכום הזכייה הכולל במכירה פומבית הגיע לכמעט 168.45 מיליארד דונג וייטנאמי, כמעט 39 מיליארד דונג וייטנאמי יותר ממחיר ההתחלה. לאחר ניכוי עלות פינוי האתר וההשקעה בתשתית טכנית, באמצעות מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, תקציב המדינה גייס מעל 163 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, לא רק בקרקעות שנמכרו במכירה פומבית חדשה, אלא גם בקרקעות שנמכרו בהצלחה לפני שנים רבות, שיעור האנשים הבאים לבנות בתים אינו גבוה, ונע רק סביב 10% בקומונות וכ-20% באזור המרכזי של המחוז.

באופן דומה, במחוז ת'יו הואה, פרויקט התשתית למגורים לאורך הכביש מכביש לאומי 45 לכפר דין טאן בעיירה ת'יו הואה השלים את המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע למגורים ממאי 2024 עם 41 מגרשים עירוניים. הסכום הכולל שנאסף לאחר הזכייה במכירה הפומבית היה 83.68 מיליארד דונג וייטנאמי, גבוה ב-22.48 מיליארד דונג וייטנאמי ממחיר ההתחלה. עם זאת, עד כה נבנו רק 2 בתים על כל שטח הקרקע הזה. תושבים באזור אמרו כי מגרשים שנותרו מוצעים למכירה במחיר של 1.5 מיליון - 3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר גבוה ממחיר המכירה הפומבית.

לא רק ביישובים אלא גם בעיר טאנה הואה , אתרי תכנון רבים השלימו מכרזים של זכויות שימוש בקרקע במשך זמן רב, אך שיעור התפוסה נמוך למדי. מהאזור הסמוך למרכז המסחרי AEON MALL (רובע קוואנג טאנה), אתרים רבים השלימו מכרזים במשך זמן רב, אך הבתים עדיין בנויים בדלילות. יתר על כן, בקהילת הואנג דאי, אתר תכנון 12100 השלים מכרזים של זכויות שימוש בקרקע עבור 204 מגרשים למגורים מאז 2024, אך עד כה נבנה רק בית אחד...

סוגיות חברתיות

לדברי מר נגוין מאן טואן, ראש מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן (מחלקת הבנייה), הקצאת קרקעות והשכרה באמצעות מכרזים של זכויות שימוש בקרקע צמצמו מצבים שליליים, תרמו להשלמת מקור הכנסה גדול לתקציב המקומי ולהשקעה מחדש בתשתיות, ובכך משרתים את יעדי הפיתוח החברתי -כלכלי של המחוז. עם זאת, מבין הקרקעות המתוכננות שנמכרו בהצלחה במכרז בשנים קודמות רבות, שיעור התפוסה עדיין צנוע. שיעור זה בעיר טאנה הואה עומד על כ-20% בלבד, ובמחוזות ובאזורים מרוחקים מהמרכז העירוני, הוא עומד על כ-10% בלבד.

אתר התכנון 12100 בקומונה הואנג דאי (עיר ת'אנה הואה) הושלם למכירה פומבית בשנת 2024, אך עד כה נבנה רק בית אחד.

משמעות הדבר היא שאלפי מגרשים למגורים ננטשים במחוז. משקיעים עדיין אוגרים ומחזיקים קרקעות, ממתינים לעליית המחירים כדי למכור אותן ברווח, דבר שעלול להוות סיכון לשוק הנדל"ן. בינתיים, בעלי הכנסה נמוכה, עובדים ופועלים עדיין מתקשים בגישה לקרקעות למגורים כאשר מחירי הקרקע תמיד גבוהים בהרבה מהמשאבים הכספיים שהם יכולים לארגן.

קחו לדוגמה את המקרה של מר נגוין פי הונג (בן 40) ברובע נאם סון השני, ברובע נאם נגאן (עיר טאנה הואה). הוא ואשתו הם עובדים עצמאיים, הכנסתם אינה גבוהה והם צריכים לגדל 3 ילדים קטנים, כך שהם עדיין צריכים לחיות עם משפחתו והוריו של אחיו. מר הונג אמר: "מהכסף שחסכנו ולווינו עוד, אשתי ואני גם הלכנו לאתרי תכנון רבים כדי לבקש לקנות קרקע לבניית בית בעתיד. אבל המחיר גבוה מדי, השטח הקטן הוא כמעט 3 מיליארד וונד, אשתי ואני לא יכולים להרשות זאת לעצמנו. בינתיים, קשה לנו מאוד לגשת לבקש לקנות דיור ציבורי."

אנשים רבים עדיין זקוקים לקרקעות למגורים, אך אינם יכולים להרשות לעצמם את המחירים המוצעים באזורי פיתוח מתוכננים. בינתיים, למרות שחלקות אלו נטושות, עדיין מתבצעות עסקאות חשאיות, קנייה ומכירה בין אלו המעוניינים לאגור אדמות כדי למכור אותן מחדש למטרות רווח. מציאות זו תורמת לעלייה המתמשכת במחירי הקרקעות, ומקשה עוד יותר על אנשים עם צורך אמיתי בדיור לרכוש קרקעות.

יש לאשר כי הקצאת קרקעות וחכירת קרקעות באמצעות מכרז זכויות שימוש בקרקע הן כביש דו-סטרי, התורם להגדלת הכנסות תקציב המדינה ולקידום פיתוח של מגזרים כלכליים רבים אחרים, ותורם להבטחת שוק נדל"ן בריא. עם זאת, סיפורן של קרקעות נטושות, בעוד שמשקי בית רבים בעלי הכנסה נמוכה, עובדים ופועלים בעלי צרכים אמיתיים אינם מסוגלים לרכוש קרקע למגורים, הוא בעיה חברתית קשה. כיצד ליצור הרמוניזציה בין האינטרסים של המדינה, המשקיעים ולפתור את בעיית הקרקעות למגורים עבור רוב האנשים אינו עניין פשוט.

כתבה ותמונות: דונג טאן

מאמר אחרון: הצורך במדיניות מקרו-כלכלית

מקור: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm