כיצד ניתן להפחית את מחירי הדירות כך שיתאימו לצורכי הדיור האמיתיים?

[מודעה_1]

מחירי הדירות עולים בהתמדה לאורך השנים.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), הפיתוח הכלכלי המהיר והעיור הובילו לעלייה בביקוש לדיור, בעוד שקרנות הקרקע מתדלדלות בהדרגה והיצע הדיור יורד בהתמדה עקב איטיות ביישום פרויקטים עקב מדיניות הקשורה למקורות הון והחלטות של סוכנויות ומחלקות בשליטה על שוק הנדל"ן.

העלייה בערך הקרקעות העירוניות בשילוב עם תשתיות ושירותים ציבוריים משודרגים דחפה את מחירי הדירות לרמות חדשות באופן מתמיד במהלך השנים האחרונות.

נתוני מחקר של VARS מראים כי מדד מחירי הדירות בהאנוי בשנת 2023 עלה בכ-38 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2019, ובהו צ'י מין סיטי ב-16 נקודות אחוז.

שבו, מדד מחירי הדירות הוא אחד המדדים בפרויקט מדד מחירי הנדל"ן ש-VARS חוקר כדי לשקף את תנודות מחירי הנדל"ן בהשפעת תנועות השוק לאורך זמן.

באופן ספציפי, מחירי הדירות בהאנוי נמצאים במגמת עלייה מתמדת הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. בינתיים, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי החלו להיכנס שוב למחזור עליית מחירים, יחד עם ירידה הדרגתית בפרויקטים יוקרתיים בשוק המשני.

סטטיסטיקות מאתר Batdongsan.com.vn מראות כי רמת העניין בדירות למכירה ברחבי הארץ בינואר 2024 גדלה ב-66% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023, ומספר הנכסים המוצעים למכירה גדל גם הוא ב-46%. באופן ספציפי, מספר החיפושים אחר דירות בינואר 2024 בהאנוי גדל ב-71% בהשוואה לתקופה המקבילה. באופן דומה, בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לדירות גדל גם הוא ב-59%. מגמה זו דומה ברוב המחוזות והערים האחרות.

למרות העלייה החזקה בביקוש מצד רוכשי דירות, היצע הדירות עדיין גדל באופן לא פרופורציונלי. היצע הדירות בשנת 2023 רשם ירידה בשוקי האנוי והו צ'י מין סיטי.

בהאנוי, היצע הדירות החדשות בשנת 2023 מוערך ב-10,500 יחידות, ירידה של כ-31% בהשוואה לשנה הקודמת. בהו צ'י מין סיטי, היצע הדירות החדשות מוערך בכמעט 7,500 יחידות, ירידה של יותר מ-50% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022.

היצע הדירות ירד לאחרונה עקב מספר הולך וגדל של פרויקטים חדשים של נדל"ן שאושרו, בעוד שפרויקטים מתמשכים "מתקשים" עקב בעיות משפטיות ובעיות הון. למרות שמאמצי הממשלה, המשרדים והרשויות להתגבר על הקשיים השיגו תוצאות יוצאות דופן, מספר הפרויקטים שבוצעו והוחזרו בשנת 2023 גדל בחדות, אך לחץ תזרים המזומנים טרם הוקל עבור עסקי הנדל"ן.

הסרת קשיים למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי להפחתת מחירי הדירות

בהתאם לכך, מצב גיוס ההון באמצעות הנפקת אג"ח קונצרניות השתפר בהדרגה מאז אמצע 2023 הודות למאמצי סוכנויות ניהול המדינה.

עם זאת, לחץ פירעון האג"ח נותר אתגר עבור עסקים בשנת 2024, במיוחד עבור עסקי נדל"ן, כאשר כמעט 115.7 טריליון וינדי וייטנאם של אג"ח קונצרניות מגיעות לפירעון, המהוות 41.4% מסך השווי של אג"ח קונצרניות שמועד פירעון השנה, על פי הנתונים האחרונים של איגוד שוק האג"ח של וייטנאם (VBMA).

פעילויות ההנפקה בחודשים הראשונים של 2024 החלו גם הן להיתקל במכשולים עקב תנאים קשים יותר להנפקה ומסחר באג"ח, כגון תקנות על משקיעי ניירות ערך מקצועיים, תקנות על דירוגי אשראי חובה כאשר צו 65/2022/ND-CP ייושם מחדש מתחילת 2024 לאחר תקופה של הארכה ודחייה בהתאם לצו 08/2023/ND-CP. עם זאת, מדובר בקושי לטווח קצר בלבד, בטווח הארוך, יישום צו 65 יסייע לשוק האג"ח הקונצרניות להתפתח בצורה בריאה יותר.

בכל הנוגע להון אשראי, האשראי המצטבר עבור פעילויות עסקיות נדל"ן גדל בהתמדה הודות לפתרונות מצד המגזר הבנקאי, הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות להסרת קשיים בפרויקטים.

עם זאת, אשראי צרכני ורכישות נדל"ן בחודשים הראשונים של 2024 ימשיכו לרדת משנת 2023, למרות ששיעורי הריבית על הלוואות נותרו נמוכים. עקב השינויים הבלתי צפויים באינפלציה ובריביות, הלוואת כסף לרכישת בית ותשלום חובות חודשיים של מעל 10 מיליון דונג וייט הפכו לנטל עבור משפחות רבות, כאשר הן אינן בטוחות באמת במצב עבודתן והכנסתן העתידי.

עם זאת, לאחר טט, אשראי לרכישת בתים גדל מעט בכמה בנקים מסחריים עם מערכות אקולוגיות מגוונות של נדל"ן, כאשר אנשים החלו להשקיע שוב.

לאחר תקופה ארוכה של ירידה, צפוי כי היצע הדירות בשני האזורים העירוניים המיוחדים יגדל שוב הודות להתאוששות השוק ולמאמצי סוכנויות הניהול הממשלתיות להסיר מכשולים משפטיים לפרויקטים. במיוחד היצע הדיור הציבורי ודיור העובדים. עם זאת, היצע זה זקוק לזמן כדי להשלים הליכים משפטיים לפני שיושק רשמית לשוק והוא מגיע בעיקר מאזורים מרוחקים מהמרכז.

לכן, VARS צופה שבטווח הקצר, מחירי הדירות במרכז הערים הגדולות ימשיכו לעלות, במיוחד במגזרים של דירות במחירים נוחים ובינוניים. בינתיים, מחירי הקנייה והמכירה החוזרת של פרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים עשויים לרשום ירידה קלה.

VARS צופה כי יחד עם ביסוסם של שורה של גורמים חיוביים בשוק הנוכחי, עד אמצע 2025, כאשר החוקים החדשים הקשורים למגזר הנדל"ן יאושרו עם תקנות חדשות להסרת קשיים עבור משקיעים וקונים של דיור ציבורי ודיור לעובדים, הם ייכנסו לתוקף רשמית.

היצע הדיור הציבורי יגדל, מחירי הדירות יירדו לרמה מתאימה יותר לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור.

[מודעה_2]
מָקוֹר