עסקים מודאגים שמחירי הדיור רק יעלו, ותוהים כיצד לתמחר קרקעות.

[מודעה_1]

בסמינר "הערכת שווי קרקע: נכונה ומספקת" שאורגן על ידי עיתון Thanh Nien הבוקר (14 ביוני), הביעו מנהיגים עסקיים ומומחים רבים חששות והצביעו על ליקויים בשיטות הערכת שווי קרקע.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) - העריך כי בהו צ'י מין סיטי עדיין יש יותר מ-58,000 דירות שלא קיבלו את הרישיון "ספר ורוד". אחת הסיבות המובילות למצב זה היא "חסימה" בהערכת שווי הקרקע.

לדברי מר צ'או, צו 44/2014 של הממשלה המסדיר את מחירי הקרקעות קבע שיטות להערכת שווי קרקעות. עם זאת, במציאות, הקריטריונים ליישום הערכת שווי קרקעות תקועים, בעיקר שיטת העודפים, מה שמוביל לכך שמספר פקידים ועובדים קשורים נקלעים לצרות עם החוק, וגם עסקים תקועים. כל העסקים רוצים שהתקנות יהיו קלות להבנה וקלות ליישום.

מר טראן קווק דונג - סגן המנכ"ל של תאגיד הונג תין - אמר כי אחת הבעיות הנוכחיות היא שדמי שימוש בקרקע מהווים חלק משמעותי מאוד מרשימת המחירים המשמשת לבניית מחירי הנדל"ן. כאשר מחירי הקרקע מחושבים גבוה מדי, בשילוב עם הוצאות העסק שאינן מחושבות במלואן, עלויות פיתוח הפרויקט יתנפחו. משם, מחירי הדיור יכולים רק לעלות, לא לרדת, למרות מאמצים רבים מצד כל הצדדים.

מר דונג הציע כי יש צורך ליצור הרמוניה בין האינטרסים של המדינה, הציבור והעסקים בחישוב אגרות שימוש בקרקע. יש לחשב את אגרות השימוש בקרקע באופן סביר כדי לפתור את בעיית מחירי הקרקע בהתאם למחירי השוק.

Lo ngại giá nhà chỉ tăng, doanh nghiệp băn khoăn về cách định giá đất - 1 — הערכת שווי קרקעות היא נושא שמדאיג את קהילת העסקים (איור: טרין נגוין).

מר לה הוא נגיה - המנכ"ל של חברת לה טאן - הצהיר כי דמי שימוש בקרקע ועלויות בפועל כאשר חברות מפתחות קרקעות לפרויקטים נשכחו בטיוטת הצו המסדיר את מחירי הקרקעות ומנחה את יישום חוק הקרקעות משנת 2024, שצפוי להיכנס לתוקף בתחילת אוגוסט.

לדברי מר נגיה, יש לחשב את אגרת השימוש בקרקע על ידי הפחתת העלות הכוללת והרווח הסטנדרטי מסך ההכנסות. עם זאת, סוכנות המדינה תמיד רוצה את ההכנסה הגבוהה ביותר והעלות הנמוכה ביותר כדי למקסם את אגרת השימוש בקרקע. להיפך, המיזם מוכיח שהעלות תקפה וההכנסה מתאימה, מה שמוביל לניגודים.

בנוסף, מר נגהיה הזכיר גם שבמקרה של דיור ציבורי, עסקים מוצאים קרקע ומשלמים פיצויים בעצמם. קרקע זו אינה כלולה במחיר העלות מכיוון שהדיור הציבורי מסופק על ידי המדינה. לאחר שהעסק שילם פיצויים, המדינה תחזיר את הכסף לעסק. עם זאת, הפיצויים אינם משולם, ונמשכים משנה לשנה וגורמים להפסדים למשקיע.

לאחר שהקשיב לחוות דעתם של מומחים ועסקים, הודה מר נגוין דאק נהן - סגן מנהל מחלקת הקרקעות במשרד משאבי הטבע והסביבה - כי בתהליך תיקון הצו, למרות מאמצים רבים, עדיין קיימות תקנות רבות שאינן מתאימות.

לדוגמה, תהליך הערכת שווי הקרקע עדיין מבלבל בבחירת שיטת ההערכה. יחד עם זאת, כוח הביצוע מוגבל גם בכמות ובאיכות. יחידות ייעוץ אינן מעזות לעשות זאת בגלל בסיס נתונים חלש, משאבי אנוש דלים... מה שמוביל לכך שהתוצאות הסופיות אינן אובייקטיביות וכנות.

לדברי מר נהן, בתהליך פיתוח טיוטת הצו המסדיר את מחירי הקרקעות ומנחה את יישום חוק הקרקעות לשנת 2024, משרד משאבי הטבע והסביבה ליווה משרדים וענפים כמו משרד האוצר, משרד הבינוי ... הדעה הכללית היא לנסות לקלוט הערות מעסקים, מומחים, יישובים... כדי לטפל בבעיות הקיימות.

שיטות להערכת שווי קרקע נכללו בחוק, ובפרט באילו מקרים, אילו שיטות מיושמות, אילו תנאים... כדי למנוע עוד בלבול בין יחידות. נתוני קלט, איכות, יושר, שלמות... גם הם מונחים במלואם.

נציג משרד משאבי הטבע והסביבה הדגיש גם הוא כי הוא מודאג מאוד בנושא הערכת הקרקע. משום שאם הערכת הקרקע אינה נכונה או אינה מספקת, הדבר יוביל להשלכות חמורות על עסקים, מדינה וחברה. לכן, יחידה זו תמשיך לקבל הערות ותרומות לבניית מערכת מדיניות שקופה וסינכרונית.

[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm