הסיבה לכך שדירות מתחת ל-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר "נכחדות" בערים הגדולות, האנוי נוטשת 2 החלטות הקשורות למכרזים של קרקעות

נתוני מחקר של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם מראים כי קטגוריית הדירות במחירים נוחים (במחיר של מתחת ל-25 מיליון וייטנאם למ"ר) - דיור בר השגה, "נכחדה". (צילום: לינה אן)

צורכי דיור בר השגה "נטושים"

שוק הנדל"ן הווייטנאמי "התחמם" בהדרגה הודות לכוח המניע של מדיניות חדשה של היצע ותמיכה מצד הממשלה . עם זאת, העלייה בהיצע - שתרמה בעיקר מגזר הנדל"ן היוקרתי, סיפקה רק חלק קטן מאוד מצרכי הדיור של האוכלוסייה, בעוד שצרכיהם של רוב האנשים - דיור בר השגה, "נטושים", מה שהופך את חוסר האיזון בין היצע לביקוש לחמור יותר ויותר.

נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי קטגוריית הדירות במחירים נוחים (במחיר של מתחת ל-25 מיליון וייטנאם דונג למ"ר) - דיור בר השגה, "נכחדה" בשנים האחרונות וקשה מאוד, או אפילו בלתי אפשרי, להופיע מחדש בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

באופן ספציפי, נתוני VARS מראים כי בתקופה 2018-2023, לא רק שכמות הדירות ירדה בהתמדה, אלא שגם מבנה ההיצע של דירות בשני האזורים העירוניים המיוחדים הופך לבלתי מאוזן יותר ויותר. מבנה ההיצע "נוטה" יותר ויותר לכיוון פלח היוקרה והיוקרה.

בהאנוי, לפני שהגיעו לאבן דרך זו, שיעור הדירות החדשות שהושקו במחירים נוחים הגיע ל-35% בשנת 2018, ירד ל-20% בשנת 2019 ורק ל-12% בשנת 2020. בשנים 2021 ו-2022, היצע הדירות במחירים נוחים בהאנוי המשיך לרדת, והגיע רק לכ-4% מכלל היצע הדירות שהושקו למכירה.

בהו צ'י מין סיטי, מאז 2018, שיעור הדירות במחירים נוחים ירד בחדות בקצב דו-ספרתי, מ-20% בשנת 2018 ל-0.5% בשנת 2020 לפני שנעלם לחלוטין בשנת 2021.

עד תשעת החודשים הראשונים של 2024, היצע הדירות בהאנוי חווה התאוששות משמעותית, אך חוסר האיזון בין היצע לביקוש החמיר עוד יותר כאשר כ-80% מהיצע הדירות שנפתח למכירה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי בתשעת החודשים הראשונים של 2024 היה במחיר מכירה של 50 מיליון וונד רנד למ"ר ומעלה.

למרות המחיר הגבוה, פרויקטים חדשים שהושקו או השקות חדשות השיגו שיעורי מכירה טובים מאוד משום שהביקוש לדירות, הן למגורים והן להשקעה, תמיד נותר גבוה ובמגמת עלייה. חלק מפרויקטי הדירות רשמו שיעורי ספיגה של עד 99% ממש בזמן ההשקה הרשמית.

מצב זה גורם למחירי הדירות לעלות בהתמדה ולהגיע לרמה חדשה, גבוהה הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, הרבה מעבר ליכולת הרכישה ולקצב צמיחת ההכנסה של רוב האנשים.

מחקר על מדד מחירי דירות, המשקף את תנודות מחירי המכירה הממוצעות של פרויקטים במדגם של 150 פרויקטים שנבחרו ונצפו על ידי VARS, מראה גם כי נכון לרבעון השלישי של 2024, מחיר המכירה הממוצע של אשכול הפרויקטים במדגם בהאנוי קרוב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 64.0% בהשוואה לרבעון השני של 2019.

מחיר המכירה הממוצע של אשכולות פרויקטים בהו צ'י מין סיטי עלה מ-49.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ל-64.2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 30.6% בהשוואה לתקופת הבסיס.

בדאנאנג, מדד מחירי השוק של דאנאנג הראה עלייה של 46.2% ברבעון השלישי, גבוה מזה של הו צ'י מין סיטי, כאשר יותר מ-50% מההיצע החדש ברבעון השלישי מחירו מעל 80 מיליון וינדיש למטר רבוע.

לפיכך, ניתן לומר שבערים גדולות, אמנם הביקוש לדיור בר השגה גדול מאוד ואינו מסופק. אך היצע דירות היוקרה אינו מיותר ועונה רק על חלק מסוים מהביקוש.

מה הסיבה?

VARS מאמינה שקשה לדיור בר השגה "להופיע" באזורים המרכזיים של האנוי והו צ'י מין סיטי, משום שמספר פרויקטי הדיור שאושרו להשקעה בשנים האחרונות ניתן "לספור רק על אצבעות". בשנת 2023 ותחילת 2024 כמעט ולא יבוצעו פרויקטים חדשים בתחום הדיור בר השגה, ופרויקטי הנדל"ן המבוצעים יתמקדו בעיקר בקטגוריית היוקרה.

בהסבר הסיבה, אמר VARS:

ראשית , הסיבה העיקרית לכך שדיור בר השגה אינו זוכה לתשומת לב רבה מצד יזמי נדל"ן היא ששולי הרווח ממגזר זה נמוכים יותר מאלה של מגזרי הנדל"ן היוקרתיים.

כדי לבנות דיור בר השגה, יזמים חייבים לייעל את עלויות הפרויקט, החל ממימון הקרקע, דרך הבנייה ועד לתפעול. בינתיים, חישובים של יזמי פרויקטים מראים שעם שולי רווח של כ-15% בלבד, אם ההון עומד על שמריו במשך 1-2 שנים או שהמכירות מתעכבות במשך 1-2 שנים, יזמים יפסידו כסף.

יתר על כן, קרנות קרקע מרכזיות הופכות למצרך נדיר יותר ויותר, כיום ובעתיד, בעיקר באזורים עירוניים גדולים עם שורה של תשתיות ושירותים ציבוריים הזקוקים להשקעה, בנוסף לעלויות התשומות, במיוחד עלויות הקרקע, העולות, והמחירים אינם ניתנים לביצועים.

שנית , למרות שהממשלה הציגה מדיניות רבה לעידוד פיתוח דיור ציבורי ודיור בר השגה, הליכים משפטיים הקשורים לקרקע ותכנון עדיין מהווים חסמים משמעותיים. תהליך הרישוי המורכב, ארוך השנים, יחד עם מימון הקרקע ההולך וגדל לצורך פיתוח דיור בערים גדולות, גורמים ליזמי פרויקטים לשקול היטב לפני השקעה במגזר זה.

בנוסף, מדיניות תמיכה אשראי לרוכשי דירות במגזר זה לא יושמה באופן סינכרוני. חבילות תמיכה פיננסית לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה, כגון ריביות מועדפות ומקורות הלוואה, עדיין מתמודדות עם קשיים רבים בגישה ונהלים מסובכים.

שלישית , פרויקטים יוקרתיים מניבים שולי רווח גבוהים ואינם קשים למכירה. מכיוון שהביקוש לדיור יוקרתי, כולל הן למגורים והן להשקעה, גדול מאוד, מצד קבוצת הלקוחות בעלי ההכנסה הגבוהה עולה בהתמדה יחד עם הפיתוח הכלכלי והזרים מגל ההשקעות הזרות כמו גם וייטנאמים מחו"ל, על בסיס המסדרון המשפטי החדש ש"מרגיע" את תנאי הבעלות עבור קבוצה זו.

למעשה, מספר הלקוחות המוכנים לשלם פרמיה כדי להחזיק במוצרים המוגבלים והיוקרתיים ביותר בפרויקט אינו קטן. זה הופך את תחום הדיור בר השגה לפחות אטרקטיבי עבור יזמי הפרויקטים.

מסירת יותר מ-12.5 דונם של אדמה עבור פרויקט הדיור העירוני בדוי טיין

הוועדה העממית של מחוז הא נאם פרסמה זה עתה החלטה להקצות 125,012.07 מ"ר של קרקע לחברת השקעות הבנייה טרונג דונג (חברת טרונג דונג) ליישום פרויקט בניית אזור דיור עירוני בעיר דוי טיין. מתוכם, 11,979.28 מ"ר של קרקע מיועדים לבניית דיור ציבורי.

על פי ההחלטה, הוועדה העממית של מחוז הא נאם הקצתה לחברת טרונג דונג 125,012.07 מ"ר של קרקע במחוזות הואנג דונג וטיין נוי, בעיר דוי טיין, ליישום פרויקט בניית אזור מגורים עירוני. מתוכם, 82,882.5 מ"ר של קרקע ישמשו לבניית עבודות תשתית טכניות וחברתיות, כולל: דיור ציבורי (11,979.28 מ"ר), בתי תרבות, בתי ספר, קרקע ירוקה, עבודות מים ועבודות תנועה... בהתאם לתכנון המפורט שאושר.

לאחר השקעות בבנייה, עבודות תשתית שלא נוצלו על ידי המשקיעים יועברו לרשויות המקומיות ולסוכנויות ייעודיות לניהול בהתאם לתקנות.

בנוסף, הוועדה העממית של מחוז הא נאם הקצתה גם 42,129.57 מ"ר של קרקע למגורים לחברת טרונג דונג עם תקופת שימוש בקרקע של 50 שנה. מקבל זכויות השימוש בקרקע למגורים וקונה הבתים הקשורים לזכויות שימוש בקרקע למגורים זכאים להשתמש בקרקע באופן יציב וקבוע.

בנוסף, ועדת העם המחוזית החכירה גם 10,409.48 מטרים רבועים של אדמה ברובע טיין נוי לחברת טרונג דונג למטרות פעילויות מסחריות ושירותיות, בהתאם לחוק, לתקופה של 50 שנה.

הוועדה העממית של מחוז הא נאם אמרה כי שיטת הקצאת הקרקעות והחכירה אינה מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית, ולא הגשת הצעות לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע. הוועדה העממית של מחוז הא נאם ביקשה מהוועדה העממית של העיר דוי טיין לתאם עם רשויות רובעי הואנג דונג וטיין נוי, מחלקת משאבי הטבע והסביבה כדי לקבוע את הגבול ולמסור את הקרקע לחברת טרונג דונג, ובמקביל להאיץ את התקדמות שיקום הקרקעות ופינוי האתר עבור שטח הקרקע הנותר בתוך גבולות הפרויקט.

ועדת העם המחוזית ביקשה גם מחברת טרונג דונג לרכז משאבים ליישום מהיר של הפרויקט. לאחר השלמת עבודות הפרויקט, החברה תצטרך למסור את עבודות התשתית והקרקע הלא מנוצלת לממשלה המקומית.

המשרדים והסוכנויות הרלוונטיות ימשיכו לתאם ולתמוך בחברה בביצוע הליכי השקעה, תשלום דמי שימוש בקרקע ויישום הפרויקט בהתאם לחוק.

פרויקט הדיור העירוני בעיר דוי טיין הוא אחד הפרויקטים החשובים לפיתוח תשתיות עירוניות, מענה על צורכי הדיור של אנשים ותרומה לקידום הפיתוח החברתי-כלכלי של היישוב.

האנוי: ביטול 2 החלטות הקשורות למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע

ועדת העם של האנוי פרסמה זה עתה את החלטה מס' 67/2024/QD-UBND המבטלת שתי החלטות בנוגע לתקנות הנוגעות לסמכות לאשר את מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקע בהאנוי. ההחלטה תיכנס לתוקף החל מ-1 בדצמבר 2024.

באופן ספציפי, ועדת העם של האנוי ביטלה את כל ההחלטה מס' 19/2019/QD-UBND מיום 15 באוקטובר 2019 של ועדת העם של העיר המסדירה את הסמכות לאשר את מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקע בעיר האנוי.

במקביל, העיר ביטלה גם את החלטה מס' 07/2023/QD-UBND מיום 21 באפריל 2023 של ועדת העם של העיר בנוגע לתיקון סעיף 1 להחלטה מס' 19/2019/QD-UBND מיום 15 באוקטובר 2019 בנוגע לתקנות בדבר הסמכות לאשר את מחיר ההתחלה של מכרז זכויות שימוש בקרקע להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקע בעיר האנוי.

בהתאם לכך, בהחלטה מס' 07/2023/QD-UBND, הוועדה העממית של האנוי תאשר את מחיר הפתיחה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקע בתשלום חד פעמי לכל תקופת החכירה, החל על חלקות קרקע או שטחי קרקע בשווי של 30 מיליארד וונד ומעלה.

ההחלטה נכנסת לתוקף החל מ-1 בדצמבר 2024.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html