סיבות לתשלום איטי של חבילת אשראי בסך 120 טריליון וונד, "עיניים אדומות" בהמתנה לפרויקטים בהאנוי, מה לעשות כש"מסומנים" חנויות?

משרד הבינוי מדבר על חבילת אשראי של 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי שחולקה רק 0.5%, בתי המסחר (חנויות) של הו צ'י מין סיטי מעניינים, שוק הנדל"ן של חאן הואה משגשג... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן עדכני: ברבעון הראשון של 2024, שוק הנדל"ן בהאנוי כולו רשם כ-3,000 דירות חדשות למכירה. (צילום: HA)

משרד הבינוי מדבר על חבילת אשראי של 120,000 מיליארד וונד, רק 0.5% חולקו.

עד כה, חבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייט שולם רק כ-640 מיליארד דונג וייט עבור 8 פרויקטים של דיור ציבורי. הריבית ותקופת הריבית לא ממש משכו לווים.

המידע הנ"ל נמסר על ידי משרד הבינוי בדוח שנשלח לאסיפה הלאומית על תוצאות הפיקוח והשאלות התמטיות בענף הבנייה.

לפיכך, עד כה, רק 0.53% מחבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי חולקה.

באופן ספציפי, בנק BIDV העביר 95.7 מיליארד דונג וייטנאמי ל-3 משקיעי פרויקטים במחוזות פו טו, טאנה הואה ובין דואנג; וייטין בנק העביר 128.6 מיליארד דונג וייטנאמי למשקיע פרויקט אחד במחוז אן ג'יאנג; אגריבנק העביר 415.7 מיליארד דונג וייטנאמי ל-4 משקיעי פרויקטים במחוזות בק נין, קוואנג נין וקיין ג'יאנג.

בנוסף לארבעת הבנקים המסחריים בבעלות המדינה (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank), בנק טיאן פונג (TPbank) היה אחראי על השתתפותו בתוכנית התמיכה במסגרת החלטה מס' 33 בסכום של כ-5,000 מיליארד דונג וינדי. לפיכך, חבילת האשראי הועלתה ל-125,000 מיליארד דונג וינדי.

משרד הבינוי העריך כי חלוקת חבילת האשראי הנ"ל עדיין איטית.

בהסבר המצב הנ"ל, אמר משרד הבינוי כי חבילת האשראי עדיין מתמודדת עם קשיים ומכשולים; כולל פרסום מוגבל של רשימת הדיור הציבורי הזכאי להלוואות.

עד כה, 129 פרויקטים של דיור ציבורי, בהיקף של יותר מ-114,900 יחידות, החלו להיבנות. עם זאת, רק 28 יישובים הכריזו על רשימה של 68 פרויקטים הזכאים להלוואות במסגרת התוכנית, עם ביקוש להלוואות של יותר מ-30,000 מיליארד דונג וייט. לפיכך, עדיין נותרו 59 פרויקטים שהחלו להיבנות אך לא נכללו ברשימת ההלוואות הזכאיות של היישובים.

בנוסף, חלק מהמשקיעים אינם עומדים בתנאי אשראי, כגון אי הבטחת תנאי יתרת אשראי; חוסר נכסים אחרים להבטחת אשראי (פרויקטים של דיור ציבורי פטורים מדמי שימוש בקרקע ולכן אינם זכאים למשכנתא); לוו ממוסדות אשראי אחרים...

חוץ מזה, למרות שבנק המדינה הוריד פעמיים את הריביות ל-8% למשקיעים ול-7.5% לרוכשי דירות, משרד הבינוי העיר כי ריביות אלו עדיין גבוהות, ותקופת ההעדפה קצרה, בתוך 3-5 שנים, כך ש"זה לא ממש משך לווים".

לנוכח המציאות הנ"ל, בסוף אפריל, פרסם משרד הבינוי הנחיות לקביעת רשימת הפרויקטים, הנושאים, התנאים והקריטריונים להלוואות מועדפות. בהתאם לכך, הוסרו מספר תנאים כגון תנאים לפיצוי עבור פינוי אתרים והיתרי בנייה להסרת קשיים, ומשקיעי הפרויקטים הורשו עד מהרה להכריז על רשימות ההלוואות שלהם כדי לגשת לבנקים.

בהאנוי חסרות עשרות אלפי דירות

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), הודיע ​​כי בשנת 2023, סך ההיצע של דירות חדשות בהאנוי יגיע לכ-11,000 מוצרים, 66% בהשוואה לשנת 2022, ומגמת הירידה תימשך ברבעון הראשון של 2024, כאשר השוק כולו ירשום רק כ-3,000 דירות חדשות למכירה. לפיכך, מעתה ועד 2025, בהאנוי יחסרו כ-50,000 דירות.

התוצאה הבלתי נמנעת של מחסור זה הובילה ל"קדחת" מחירים ממושכת בשוק הדירות בהאנוי. דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי CBRE קבע כי 56 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר הוא המחיר הממוצע לדירה חדשה בהאנוי נכון לרבעון הראשון של 2024, עלייה של 19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, במציאות, העלייה גבוהה בהרבה, כ-70 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

לדברי מתווכים, עקב היעדר היצע של פרויקטים חדשים בשוק המשני, פרויקטים ממותגים גדלו בחדות בחודשים הראשונים של 2024.

למעשה, אם בעבר, עם 4-5 מיליארד דונג וייטנאמי, קונים יכלו להחזיק בדירה של 70-80 מ"ר באזור העיר הפנימית, כיום, עם סכום כסף כזה, קניית דירה משביעת רצון מחוץ למרכז אינה פשוטה, ולכן לקוחות פשוט מחכים להשקת פרויקט ואז סוגרים את העסקה באופן מיידי.

מר נגוין ת'אק קואנג, סגן המנכ"ל של חברת המניות המשותפת לנדל"ן מאי וייט, אמר שרוב האנשים שמתכוונים לקנות בית בתקופה זו משלמים מהר מאוד כשהם מוצאים מוצר מתאים, במקום לבזבז זמן רב בהתלבטות ובחכות שהמחיר ירד עוד יותר כמו בתקופה הקודמת.

חברת תיווך זו, אשר מייעצת ללקוחותיה, מאמינה שאם יש להם סכום כספי צבור גדול מספיק ומקור הכנסה יציב, על הקונים לשקול לקחת משכנתא כעת, כאשר הריבית על ההלוואות ירדה והמשקיעים מיישמים מדיניות מכירה מועדפת רבות.

"בעתיד, כאשר שוק הנדל"ן יתאושש באמת, מחירי הדיור במרכזי הערים בוודאי יעלו, ובאותו זמן, קונים יוכלו לעבור לאזורים ליד האנוי רק כדי לקבל מחירים נמוכים יותר", אמר מר צ'ונג.

מר נגוין קווק הייפ, יו"ר מועצת המנהלים של חברת המניות הגלובלית לנדל"ן (GP-Invest), אמר גם כי בשלב הנוכחי, כולם רואים בריביות נמוכות ובהתאוששות כלכלית שתי נקודות מפתח, שמהן גם כוח הקנייה יגדל. אך סוגיית הליבה של השוק היא האם יש סחורות או לא, ולכן הסוגיה הדומיננטית כיום טמונה בהיצע, בעוד שהביקוש עדיין גבוה מאוד ועולה מיום ליום.

לדברי מר הייפ, מחירי הדירות עולים בהתמדה אך הביקוש לקנייה עדיין גבוה מאוד, אנשים "ממתינים בחוסר תשומת לב" להשקת פרויקטים. עם זאת, הקושי כאן הוא שיש מעט מדי פרויקטים חדשים המושקים בשלב זה, מה שהופך את מחירי הדיור לעלות עוד יותר. זו גם הסיבה לכך שלמשקיעים שמשיקים או עומדים להשיק פרויקטים יהיה יתרון גדול.

בתי דו-משפחתיים מסחריים בהו צ'י מין סיטי מעניינים

על פי דו"ח השוק של Batdongsan.com.vn , ברבעון הראשון של 2024, הביקוש לקניית בתים דו-משפחתיים עם חזית רחוב בהו צ'י מין סיטי גדל ביותר מ-45% באותה תקופה. בחודש מרץ לבדו, מספר החיפושים לקניית בתים דו-משפחתיים מסחריים גדל ב-89%, מספר החיפושים להשכרה מסוג זה גדל גם הוא ב-86% וזהו אחד משני הסגמנטים המובילים מבחינת ביקוש להשכרה, מיד לאחר מחסנים. גם הביקוש לקניית בתים דו-משפחתיים מסחריים וגם הביקוש להשכרה מרוכז באזורים פרבריים כמו בין צ'אן, טאן פו, רובע 7 ורובע 9.

נדל"ן מסחרי שיכול להניב תשואות טובות להשקעה חייב לעמוד בגורמים הבאים: מיקום, צפיפות אוכלוסין ותכנון כללי של האזור. (מקור: רשות העבודה)

המגמה של רכישת נדל"ן מסחרי עוברת מאזורי מרכז העיר היקרים לאזורי מגורים פרבריים עקב גורמי עלות מתאימים ומיצוי פוטנציאל לטווח ארוך. הביקוש לרכישת בתים מסחריים דו-משפחתיים באזורים פרבריים מרוכז בעיקר בפרויקטים שכבר נמסרו, בעלי צפיפות אוכלוסין גבוהה, והם ממוקמים בסמוך למרכז המנהלי האזורי.

לא ניתן להכחיש שנדל"ן מסחרי יכול לנצל תזרים מזומנים טוב עבור משקיעים, אך ישנם גם מצבים בהם עקב בחירת מוצרים ופרויקטים שגויים, תחום זה הופך לנטל, ומביא "חוב" לבעלים.

בנוגע לבחירת אופן ההשקעה היעיל בנדל"ן מסחרי, מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, שיתף כי נדל"ן מסחרי שיכול להניב רווחי השקעה טובים צריך לעמוד בגורמים הבאים: מיקום, צפיפות אוכלוסין ותכנון כללי של האזור.

בבתים מסחריים דו-משפחתיים, מיקום וצפיפות אוכלוסין ישפיעו ישירות על היכולת לנצל עסקים ולהגיע ללקוחות. בפרויקטים עם אוכלוסייה גדולה, שיעור ההשכרה והמכירה החוזרת של בתים מסחריים דו-משפחתיים הוא תמיד מעל 90%, ורמת המחירים עולה בממוצע ב-10-15% לשנה. במיוחד באזורים מרכזיים עם תכנון שיטתי וקשרים נוחים, שיעור זה יכול להגיע ל-30% לשנה.

לכן, כדאי לבחור לקנות רק בפרויקטים בעלי צפיפות אוכלוסין פנימית גבוהה, בין 8,000-10,000 איש ומעלה, הממוקמים במרכז האזור, שם יש חיבור תחבורה נוח, האוכלוסייה הקיימת באזור צפופה, קל לסחור ולהשכיר.

בנוסף, פרויקטים הממוקמים באזורים המתוכננים להתפתח למרכזים, עם פרויקטים גדולים של תשתית, יסייעו גם הם להגדיל את הערך המסחרי ואת ערך הנכסים בטווח הארוך. כמות הנדל"ן המסחרי כאן צריכה להוות רק 2-3% מהתוצר הכולל של פרויקט, ובכך להבטיח תחרותיות ועסקים יעילים יותר.

מצד שני, לפני "בחירת פנים להפקיד בזהב", משקיעי חנויות צריכים לשקול היטב את המותג והמוניטין של המשקיע. זהו גורם חשוב מכיוון שאם לעסק יש מספיק תשוקה לפתח ולנהל את הפרויקט היטב, ההשקעה תבטיח את הרווחיות הצפויה.

בנוסף, מומחים ממליצים גם שכאשר קונים "מסמנים" פרויקט של בית דו-משפחתי מסחרי, עליהם להקדיש זמן רב יותר ללימוד סביבת המגורים, רמת ההשכלה, צפיפות האוכלוסייה ואיכות הפרויקט לאחר המסירה לפני התשלום.

כשלוקחים הלוואות מהבנק, עליכם לחשב בקפידה את יכולתכם להחזיר את החוב. אסור לכם לחשב את סכום הכסף שיש לשלם לבנק קרוב מדי להכנסה החודשית שלכם. עליכם לעשות הכנות למקרה שההכנסה שלכם תרד פתאום בתקופות כלכליות קשות.

שוק הנדל"ן בחאן הואה משגשג

לאחרונה, עיתון הבנייה האלקטרוני, איגוד הנדל"ן של וייטנאם, וועדת העם של מחוז חאן הואה ארגנו את הפורום: "פתיחת חסימות לזרימת התיירות ונדל"ן אתרי נופש".

בנאום שנשא בפורום, אמר סגן שר הבינוי נגוין ואן סינה כי בתקופה האחרונה, שוק הנדל"ן של אתרי נופש התפתח רבות ברחבי המדינה, כשהתרכז ביישובים כמו חאן הואה, דא נאנג, בין דין, קוואנג נין, קיין גיאנג וכו'.

עם השתתפות יישובים ועסקים, בתקופה האחרונה, שוק הנדל"ן יצר מוצרים מגוונים ועשירים מאוד, מה שיצר אטרקציה לתיירים ויוצר סביבה ותנאים לאנשים ליהנות מערכי הנדל"ן של אתרי נופש בתקופה האחרונה.

במצטבר מתחילת השנה ועד מרץ 2024, קבוצת ענף הנדל"ן דורגה במקום השני עם יותר מ-1.58 מיליארד דולר, המהווים 25.6% מסך הון ההשקעות הזרות הזרות הרשום.

כגורם מקומי שהשתתף בארגון הפורום, אמר מר נגוין טאן טואן, יו"ר הוועדה העממית של מחוז חאן הואה: שוק הנדל"ן במחוז חאן הואה התגבר על התקופה הקשה ביותר, למרות שלא עמד בציפיות, אך היו סימנים חיוביים לצמיחה מסוימת (בשנת 2023 בוצעו 19,951 עסקאות, עם שווי עסקה כולל של 12,396 מיליארד וונד; 11 פרויקטים של דיור אושרו להשקעה (2 פרויקטים קיבלו היתרי בנייה); ברבעון הראשון של 2024 בוצעו 5,941 עסקאות, עם שווי עסקה כולל של 7,630 מיליארד וונד).

חאן הואה צפוי לשמור על תנופת ההתאוששות הכלכלית והצמיחה שלה בתקופה הקרובה. תשתיות התחבורה האסטרטגיות משתפרות יותר ויותר עם השלמת הכבישים המהירים נה טראנג - קאם לאם וקאם לאם - וין האו וכבישים מהירים אחרים כמו ואן פונג - נה טראנג וחאן הואה - בואון מה ת'וט, מה שתורם ליצירת תנופה לצמיחה כלכלית.

בנוסף, ההחלטות המרכזיות יצרו פריצות דרך רבות במשיכת משאבי השקעה, קידמו חזק את הפוטנציאל והיתרונות של המחוז, יצרו כוח מניע לקידום פיתוח חברתי-כלכלי מקיף ובר-קיימא, יצרו הזדמנות להתאוששות ופיתוח של תעשיית התיירות, כמו גם כוח מניע עבור משקיעים להאיץ את ההתקדמות ולהגדיל את היצע נדל"ן הנופש בשוק המקומי.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html