קרן הדיור הלאומית: מהלך אסטרטגי במדיניות הביטוח הלאומי

בהקשר של עליית מחירי הדיור, חלום הדיור למיליוני אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית בערים גדולות נותר אתגר. הקמת קרן הדיור הלאומית - כלי פיננסי חדש שאושר על ידי האסיפה הלאומית בהחלטה מס' 201/2025/QH15 - צפויה לפתוח כיוון בר-קיימא שיסייע לאנשים גישה לדיור במחירים סבירים, תוך יצירת מומנטום לשוק להתפתח בצורה מאוזנת ובריאה יותר.

פרויקט הדיור הציבורי Thu Thiem Green House ברובע קאט לאי ( הו צ'י מין סיטי). הפרויקט כולל 1,040 דירות בשטחים שונים, החל מחדר שינה אחד ועד שניים, במחיר של כ-25 מיליון וונד למטר רבוע והוא נכנס לשימוש בסוף שנת 2024. צילום: An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc and Dan Toc Newspaper

פתרון בעיית לחץ הדיור

על פי נתוני משרד הבינוי , במדינה יש כיום יותר מ-2.4 מיליון עובדי פארקים תעשייתיים ומיליוני עובדים עירוניים בעלי הכנסה נמוכה הזקוקים בדחיפות לדיור. עם זאת, היצע הדיור הציבורי עונה רק על כ-40% מהביקוש בפועל.

בינתיים, מחירי הדיור המסחרי המשיכו לעלות במהירות. בהאנוי , מחיר הדירה הממוצע עלה מ-25 מיליון דונג וייט למ"ר בשנת 2015 ליותר מ-85 מיליון דונג וייט למ"ר כיום. פער המחירים שולש ביותר מפי שלושה בפחות מ-10 שנים. באופן דומה, בהו צ'י מין סיטי, המחיר הממוצע גם עלה על 90 מיליון דונג וייט למ"ר, מה שהופך את בעלות על בית לכמעט בלתי אפשרית עבור בעלי הכנסה בינונית.

ד"ר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם - ציין כי מחירי הדיור עולים מהר יותר מהכנסותיהם של אנשים, מה שהופך את הצורך בדיור ציבורי ודיור להשכרה במחיר נמוך לדחוף. הקמת קרן הדיור הלאומית היא הצעד הנכון לפתרון יסודי של בעיה זו.

לדברי מר דין, למעשה, מדיניות הדיור החברתי מיושמת מזה זמן רב, אך משאבים מוגבלים, מנגנוני הקצאת הון מורכבים ורווחי השקעה מבוקרים הפכו את העסקים לפחות מעוניינים. מצב זה מוביל לחוסר איזון בין היצע לביקוש, מה שמפעיל לחץ רב על שוק הדיור העירוני. עם זאת, הקמת קרן הדיור הלאומית יכולה להיחשב כצעד מוסדי חדש.

בהחלטה 201/2025/QH15, קרן הדיור הלאומית מוגדרת כקרן כספית מדינתית שאינה תקציבית, בעלת מעמד חוקי ופועלת ללא מטרות רווח. הקרן מורכבת משתי רמות: הקרן המרכזית, שהוקמה ומנוהלת על ידי הממשלה; קרן הדיור המקומית, המאורגנת ומופעלת על ידי ועדת העם המחוזית על פי מנגנון מאוחד.

הון הקרן נוצר מערוצים רבים: הקצאת תקציב המדינה; קרן ערך הקרקע המושקעת בתשתיות טכניות; הכנסות ממכירה והשכרה של דיור ציבורי; כסף ממכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע; וקרנות אחרות שגויסו ומומנו באופן חוקי בארץ ובחו"ל.

המשימה העיקרית של הקרן היא להשקיע בפיתוח דיור ציבורי, דיור להשכרה ודיור לרכישה, במיוחד עבור פקידים, עובדי מדינה, עובדים, פועלים ועובדים. בנוסף, הקרן משתתפת גם בתמיכה בהשקעות בתשתיות טכניות ותשתיות חברתיות של פרויקטים של דיור ציבורי.

ד"ר וו טרי טהאן - חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, העריך כי אם קרן הדיור הלאומית תתכנן ותפעל בשקיפות, היא תוכל להפוך לכלי מדיניות חשוב, בדומה למודלים של קרנות דיור בקוריאה או בסינגפור. זהו הבסיס ליצירת מערכת אקולוגית בת קיימא למימון דיור, שתעזור למיליוני אנשים לקבל הזדמנות להתיישב.

מומחה זה ניתח כי הקמת קרן הדיור הלאומית מביאה עמה שלוש ציפיות גדולות לעם. ראשית, הקרן תיצור היצע גדול יותר של דיור בר השגה באמצעות השקעה או השקעה משותפת בפרויקטים של דיור ציבורי ודיור להשכרה. כאשר יש היצע גדול יותר, ניתן להפחית את הלחץ על מחירי הדיור המסחרי, ולאנשים יהיו יותר אפשרויות המתאימות להכנסתם.

בשלב הבא, הקרן תתמוך ישירות בנזקקים ממשיים, במיוחד עובדים צעירים, עובדי פארקים תעשייתיים, פקידים טריים ועובדי מדינה - אלו שכיום כמעט ואין להם גישה לדיור מסחרי. יישובים יכולים להשתמש בהון מהקרן כדי לספק הלוואות מועדפות או להשקיע בבניית קרנות דיור להשכרה לפי מנגנון סיבובי.

בפרט, הקרן תתרום לפיתוח תשתיות עירוניות סינכרוניות, משום שפרויקטים של דיור חברתי המושקעים על ידי הקרן יידרשו להיות מקושרים לתשתיות תחבורה, בתי ספר, שירותי בריאות ושירותים ציבוריים. זה לא רק יעזור לאנשים "להיות בית", אלא גם "להיות מקום ראוי לחיות בו".

עם זאת, לדברי הכלכלן דין מין טואן, כדי שהקרן תהיה יעילה, יש צורך במנגנון גיוס הון מגוון. מקור ההון לקרן זו לא צריך להסתמך רק על תקציב המדינה. יש צורך להגדיר בבירור את יחס התרומה מהערוצים הבאים: המדינה, בנקים, עסקים, אנשים וארגונים בינלאומיים. רק כך תהיה לקרן חיוניות לטווח ארוך והיא תמנע תלות.

התגברות על אתגרים, פתיחת הזדמנויות דיור

מומחים מסכימים בדרך כלל שלמרות הציפיות הגבוהות, קרן הדיור הלאומית עדיין ניצבת בפני אתגרים מעשיים רבים. הבעיה הגדולה והראשונה שיש להתמודד איתה היא הבעיה של ההון.

הקמת הקרן עם הון ראשוני של כ-5,000 מיליארד דונג וייט, שיגדל ל-10,000 מיליארד דונג בשלוש השנים הראשונות, נחשבת להתחלה צנועה בהשוואה לצורך של מאות אלפי מיליארדי דונג וייט מדי שנה לפיתוח דיור ציבורי. לכן, משיכת משאבים חברתיים היא דרישה דחופה.

יחד עם זאת, קיים מנגנון תפעול ובקרה. כקרן חוץ-תקציבית, הפועלת כמיזם בבעלות המדינה, קרן הדיור הלאומית תצטרך להיות בעלת מנגנון ניהול שקוף, ביקורת עצמאית ושימוש ציבורי בהון כדי למנוע סיכונים והפסדים.

מר לה ואן בין - סגן מנהל מחלקת ניהול הקרקעות (משרד החקלאות והסביבה) אמר כי יש צורך לקבוע בבירור את המנגנון להלוואות הון מקדמות, הלוואות והחזר הון כדי שהקרן תוכל לפעול ביעילות, תוך הימנעות ממצב של "קיפאון" הון ללא יצירת מוצרים בפועל.

בנוסף, יש צורך לזהות את המוטבים הנכונים. מכיוון שבמציאות, פרויקטים קודמים של דיור חברתי עדיין קיימים במצב של "מי שצריך את זה לא יכול לקנות את זה, מי שיכול לקנות את זה לא צריך את זה". לכן, קריטריוני הגישה ומנגנון האישור צריכים להיות שקופים יותר, גמישים יותר ומותאמים להכנסה בפועל בכל יישוב.

בנוסף, איכות ומיקום הדיור הם גם גורמים מרכזיים. אם דיור ציבורי ייבנה רחוק מהמרכז וחסר תשתיות, אנשים עדיין יצטרכו לשאת בעלויות תחבורה גבוהות גם אם ישכרו בתים זולים.

בנוגע לתוכן זה, ד"ר וו טרי טהאן הדגיש כי קרן הדיור הלאומית אינה מתייחסת רק לכמות, אלא גם צריכה לשאוף לשיפור איכות החיים. דיור ציבורי חייב להיות קרוב למקום העבודה, לכלול שירותים ותחבורה נוחה. רק כך לאנשים יהיה באמת בית יציב.

כדי שציפיות יתממשו, מומחים מסכימים שכדי שקרן הדיור הלאומית תמלא את תפקידה, צריכים להתקיים שלושה גורמים: מוסדות ברורים - הון בר-קיימא - ניהול שקוף.

בהתאם לכך, יש צורך להוציא בקרוב צו מנחה המפרט את מנגנון הפעולה, הסמכות והאחריות של הממשל המרכזי והמקומי. ביזור הניהול חייב להיות קשור לאחריות השימוש והשבת ההון.

במקביל, יש צורך לגוון צורות גיוס הון כגון: הנפקת אגרות חוב לדיור, קריאה למוסדות פיננסיים וארגונים ללא מטרות רווח להשתתף, או מתן אפשרות לעסקים לנכות מיסים בעת תרומה לקרן.

בנוסף, יש צורך לקדם שותפות ציבורית-פרטית (PPP) בפיתוח דיור ציבורי, בהתחשב בכך שתחום השקעה אטרקטיבי ובר-קיימא, ולא רק משימה של ביטוח לאומי.

בנוסף, יש צורך לקשר בין פיתוח דיור ציבורי לבין תכנון עירוני ופיתוח תשתיות תחבורה ציבורית, כך שאנשים יוכלו לגור בקרבת מקום עבודתם ולהפחית את עלויות המחיה.

הקמת קרן הדיור הלאומית היא צעד אסטרטגי בתהליך של שכלול מדיניות הדיור, שמטרתה להשיג את המטרה של "לכל אחד יהיה דיור מתאים, בטוח ובר קיימא". אם תיושם באופן סינכרוני, שקוף ובהשתתפות מגזרים כלכליים רבים, הקרן לא רק תעזור למיליוני אנשים להגשים את חלומם להתיישב, אלא גם תתרום לייצוב שוק הנדל"ן, לקידום צמיחה כלכלית ולהבטחת ביטחון סוציאלי. ד"ר נגוין ואן דין אישר כי קרן הדיור הלאומית היא נקודת מפנה חשובה במדיניות הדיור. כאשר מנגנון ההפעלה ישוכלל, הקרן תהפוך לכלי יעיל שיסייע לווייטנאם להתקרב למטרה של התיישבות עבור כל האנשים.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm