קרן הדיור הלאומית: מהלך אסטרטגי במדיניות הביטוח הלאומי

בהקשר של עליית מחירי הדיור, חלום הדיור למיליוני אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית בערים גדולות נותר אתגר. הקמת קרן הדיור הלאומית - כלי פיננסי חדש שאושר על ידי האסיפה הלאומית בהחלטה מס' 201/2025/QH15 - צפויה לפתוח כיוון בר-קיימא שיסייע לאנשים גישה לדיור במחירים סבירים, תוך יצירת מומנטום לשוק להתפתח בצורה מאוזנת ובריאה יותר.

פרויקט הדיור הציבורי Thu Thiem Green House ממוקם ברובע קאט לאי ( הו צ'י מין סיטי). הפרויקט כולל 1,040 דירות בגדלים שונים, החל מחדר שינה אחד ועד שניים, במחיר של כ-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, והושלם ונכנס לשימוש בסוף שנת 2024. צילום: An Hieu - Huyen Tran/News and Ethnic Minorities Newspaper

פתרון בעיית לחץ הדיור

על פי נתוני משרד הבינוי , במדינה יש כיום יותר מ-2.4 מיליון עובדים באזורי תעשייה ומיליוני עובדים עירוניים בעלי הכנסה נמוכה הזקוקים בדחיפות לדיור. עם זאת, היצע הדיור הציבורי עונה רק על כ-40% מהביקוש בפועל.

בינתיים, מחירי הדיור המסחרי נמצאים בעלייה מתמדת במהירות. בהאנוי , המחיר הממוצע של דירה עלה מ-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשנת 2015 ליותר מ-85 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כיום. הפרש מחירים זה שולש ביותר מפי שלושה בפחות מ-10 שנים. באופן דומה, בהו צ'י מין סיטי, המחיר השורר גם הוא עלה על 90 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, מה שהופך את בעלות על בית לכמעט בלתי אפשרית עבור בעל הכנסה ממוצע.

ד"ר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם - ציין כי מחירי הדיור עולים מהר יותר מהכנסותיהם של אנשים, מה שהופך את הצורך בדיור ציבורי ודיור להשכרה במחיר סביר לדחוף. הקמת קרן הדיור הלאומית היא צעד נכון לקראת טיפול יסודי בבעיה זו.

לדברי מר דין, במציאות, מדיניות דיור חברתי מיושמת כבר זמן רב, אך משאבים מוגבלים, מנגנוני הקצאת הון מורכבים ורווחי השקעה מבוקרים הפכו את העסקים לפחות נלהבים. מצב זה מוביל לחוסר איזון בין היצע לביקוש, מה שמפעיל לחץ רב על שוק הדיור העירוני. עם זאת, הקמת קרן הדיור הלאומית יכולה להיחשב כצעד מוסדי חדש קדימה.

על פי החלטה 201/2025/QH15, קרן הדיור הלאומית מוגדרת כקרן כספית מדינתית שאינה תקציבית, בעלת אישיות משפטית, הפועלת ללא מטרות רווח. הקרן מורכבת משני רמות: הקרן המרכזית, שהוקמה ומנוהלת על ידי הממשלה; וקרן הדיור המקומית, המאורגנת ומופעלת על ידי ועדות העם של המחוזות במסגרת מנגנון מאוחד.

הון הקרן מגיע ממקורות שונים: הקצאות תקציב המדינה; ערך הקרקעות בהן מושקעות תשתיות; הכנסות ממכירה והשכרה של דיור ציבורי; תמורה ממכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע; וגיוס כספים ומימון לגיטימי אחר, מקומי ובינלאומי.

המשימה העיקרית של הקרן היא להשקיע בפיתוח דיור ציבורי, דיור להשכרה ודיור בשכירות, במיוחד עבור פקידים, עובדי מדינה, עובדים ועובדים. בנוסף, הקרן משתתפת בתמיכה בהשקעות בתשתיות טכניות וחברתיות עבור פרויקטים של דיור ציבורי.

ד"ר וו טרי טהאן - חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית - העריך כי אם קרן הדיור הלאומית תתכנן ותפעל בשקיפות, היא תוכל להפוך לכלי מדיניות חשוב, בדומה למודלים של קרנות דיור בדרום קוריאה או בסינגפור. זה יהווה את הבסיס למערכת אקולוגית בת קיימא למימון דיור, ותעניק למיליוני אנשים את ההזדמנות להיות בעלי בית.

מומחה זה ניתח כי הקמת קרן הדיור הלאומית מביאה עמה שלוש ציפיות עיקריות עבור הציבור. ראשית, הקרן תיצור היצע דיור בר השגה גדול יותר באמצעות השקעה או השקעה משותפת בפרויקטים של דיור ציבורי ודיור להשכרה. עם היצע גדול יותר, ניתן להפחית את הלחץ על מחירי הדיור המסחרי, ולאנשים יהיו יותר אפשרויות שיתאימו להכנסתם.

יתר על כן, הקרן תתמוך ישירות באנשים הזקוקים לכך באמת, במיוחד עובדים צעירים, עובדי פארקים תעשייתיים ובוגרים טריים - אלו שכיום כמעט ואין להם גישה לדיור מסחרי. רשויות מקומיות יכולות להשתמש בהון מהקרן כדי לספק הלוואות מועדפות או להשקיע בבניית קרנות דיור להשכרה באמצעות מנגנון סיבובי.

בפרט, הקרן תתרום לפיתוח תשתית עירונית משולבת, שכן פרויקטים של דיור חברתי בהן מושקעת הקרן יידרשו להיות מקושרים לתשתיות תחבורה, בתי ספר, שירותי בריאות ושירותים ציבוריים. זה לא רק יעזור לאנשים "להיות בית", אלא גם "להיות מקום ראוי לחיות בו".

עם זאת, הכלכלן דין מין טואן מאמין שכדי שהקרן תהיה יעילה, יש צורך במנגנון גיוס הון מגוון. מימון הקרן לא צריך להסתמך אך ורק על תקציב המדינה. יש צורך ביחסי תרומה מוגדרים בבירור מערוצים שונים - המדינה, בנקים, עסקים, יחידים וארגונים בינלאומיים. רק כך תהיה לקרן ישימות לטווח ארוך והיא תמנע תלות במקורות חיצוניים.

התגברות על אתגרים, יצירת הזדמנויות לחיים נוחים.

מומחים מסכימים בדרך כלל כי למרות הציפיות הגבוהות, קרן הדיור הלאומית עדיין ניצבת בפני אתגרים מעשיים רבים. הבעיה הגדולה והדחופה ביותר היא המימון.

הקמת קרן עם הון ראשוני של כ-5,000 מיליארד דונג וייט, שיגדל ל-10,000 מיליארד דונג וייט בתוך שלוש השנים הראשונות, נחשבת להתחלה צנועה בהשוואה למאות טריליוני דונג וייט הנדרשים מדי שנה לפיתוח דיור ציבורי. לכן, משיכת משאבים חברתיים היא דרישה דחופה.

יחד עם זאת, קיים מנגנון תפעולי ופיקוח. מכיוון שמדובר בקרן מחוץ לתקציב, הפועלת כמו חברה בבעלות המדינה, קרן הדיור הלאומית תצטרך להיות בעלת מנגנון ניהול שקוף, ביקורת עצמאית וגילוי נאות של השימוש בהון כדי למנוע סיכונים והפסדים.

מר לה ואן בין, סגן מנהל מחלקת ניהול הקרקעות (משרד החקלאות והסביבה), סבור כי יש צורך להגדיר בבירור את המנגנונים להקצאת הון, הלוואות והחזר הון כדי להבטיח שהקרן תפעל ביעילות ותמנע את המצב שבו הון "תקוע" מבלי לייצר מוצרים בפועל.

יתר על כן, יש צורך לזהות נכון את המוטבים. במציאות, פרויקטים רבים של דיור חברתי קודמים התמודדו עם מצב שבו "מי שצריך את זה לא יכול לקנות את זה, בעוד שאלה שיכולים לקנות את זה לא צריכים את זה". לכן, הקריטריונים לגישה ומנגנון האישור צריכים להיות שקופים יותר, גמישים יותר ומותאמים לרמות ההכנסה בפועל בכל יישוב.

יתר על כן, איכות ומיקום הדיור הם גם גורמים מרכזיים. אם דיור ציבורי נבנה הרחק ממרכז העיר וחסר תשתיות, גם אם התושבים ישכרו דיור בר השגה, הם עדיין יצטרכו לשאת בעלויות תחבורה גבוהות.

בנוגע לסוגיה זו, ד"ר וו טרי טהאן הדגיש כי קרן הדיור הלאומית צריכה לא רק להתייחס לכמות הדיור, אלא גם לשאוף לשיפור איכות החיים. דיור ציבורי חייב להיות קרוב למקומות עבודה, לאפשר גישה לשירותים ולתחבורה נוחה. רק כך אנשים יוכלו באמת להשתקע.

כדי שציפייה זו תתגשם, מומחים מסכימים שכדי שקרן הדיור הלאומית תמלא את תפקידה, נדרשים שלושה מרכיבים: מוסדות ברורים, הון בר-קיימא וניהול שקוף.

בהתאם לכך, יש צורך להוציא בהקדם צו המנחה את התקנות הספציפיות בנוגע למנגנוני התפעול, הסמכויות והאחריות של הממשל המרכזי והמקומי. הביזור של הניהול חייב להיות קשור לאחריות לשימוש וגביית כספים.

במקביל, יש צורך לגוון את שיטות גיוס הכספים כגון: הנפקת אגרות חוב לדיור, הזמנת מוסדות פיננסיים וארגונים ללא מטרות רווח להשתתף, או מתן אפשרות לעסקים לנכות מיסים בעת תרומה לקרן.

יתר על כן, יש צורך לקדם שותפויות ציבוריות-פרטיות (PPP) בפיתוח דיור ציבורי, תוך ראייתו כמגזר השקעה אטרקטיבי ובר-קיימא, ולא רק משימה של רווחה חברתית.

בנוסף, יש לקשר את פיתוח הדיור הציבורי לתכנון עירוני ולפיתוח תשתיות תחבורה ציבורית, כך שאנשים יוכלו לגור קרוב למקומות עבודתם ולהפחית את עלויות המחיה.

הקמת קרן הדיור הלאומית היא צעד אסטרטגי בתהליך של שכלול מדיניות הדיור, שמטרתה להשיג את המטרה של "לכל אזרח יהיה דיור מתאים, בטוח ובר קיימא". אם תיושם באופן סינכרוני, שקוף ובהשתתפות מגזרים כלכליים רבים, הקרן לא רק תעזור למיליוני אנשים להגשים את חלומם לבעלות על בית, אלא גם תתרום לייצוב שוק הנדל"ן, לקידום צמיחה כלכלית ולהבטחת ביטחון סוציאלי. ד"ר נגוין ואן דין אישר כי קרן הדיור הלאומית היא נקודת מפנה מכרעת במדיניות הדיור. לאחר שיפוץ מנגנון ההפעלה, הקרן תהפוך לכלי יעיל שיסייע לווייטנאם להתקרב למטרה של אספקת דיור יציב לכל האזרחים.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm