מדוע הודים מוציאים יותר כסף על נכסים גדולים ויוקרתיים יותר

פחות מ-10 שנים לאחר שקנו דירת שני חדרי שינה קטנה בבנגלור בתקציב זעום, אנשי הטכנולוגיה רטנש ונהא מאלביה מחפשים לשדרג את הנכס שלהם.

Doanh số bán nhà đắt tiền đang tăng nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Ấn Độ, mức lương tăng và thị trường chứng khoán sôi động. (Nguồn ảnh của Getty Images và DLF)

מכירות בתי יוקרה עולות הודות לצמיחה הכלכלית החזקה של הודו, לעלייה בשכר ולשוק המניות הצומח. (מקור תמונה: Getty Images ו-DLF)

בני הזוג מלוויה, בתחילת שנות ה-40 לחייהם, חיפשו בית עם ארבעה חדרי שינה. רטנש, חובב נלהב של פיסול, תכנן שני חדרי שינה, חדר עבודה וחדר אורחים.

ההכנסה החודשית של בני הזוג גדלה פי חמישה לכמחצי מיליון רופי (5,955 דולר) מאז רכישת הדירה. הנכס שהם עומדים לרכוש עלה 40.3 מיליון רופי.

"המשכנתא תהיה קצת מוגזמת, אבל עדיף לקנות משהו שעונה על כל הדרישות שלנו, גם אם זה בחלק העליון של התקציב שלנו", אומר רטנש. "לפחות זה עדיף מאשר לחזור לשוק בעוד כמה שנים".

בני דור המילניום שאפתניים כמו משפחת מאלביה מניעים את מכירות בתי היוקרה בהודו, כך לדברי אקש אוהרי, מנכ"ל משותף של DLF, חברת הנדל"ן הגדולה ביותר בהודו.

"זהו פלח חדש שצץ והם רוצים את הטוב ביותר", אמר אוהרי. "דיור הפך לעדיפות, כאשר אלו שאין להם בתים רוצים כעת בתים ואלו שיש להם בתים רוצים בתים טובים יותר".

מכירות בתי יוקרה מניעות את הצמיחה הכלכלית של הודו לפני כל הכלכלות הגדולות האחרות. עובדה זו סייעה להגביר את שוקי המניות, להגדיל את עושרם של בעלי עסקים ומנהלים בכירים, ולעלות את השכר, במיוחד עבור עובדי צווארון לבן.

קבוצת הייעוץ של בוסטון מעריכה שהודו תיצור עושר שיא של 588 מיליארד דולר עד 2023. לפי UBS, בהודו יהיו 868,671 מיליארדרים בשנת 2023, עלייה של 14.4% לעומת 2019, והיא בדרך להגיע ל-1.06 מיליון עד 2028.

כיום, העשירים בהודו מעדיפים לקנות דירות רבי קומות בשטח של מעל 185 מטרים רבועים, הממוקמות לרוב באזורים עירוניים פרבריים גדולים עם שירותים מודרניים כמו מגרשי טניס, בריכות שחייה ומסלולי ריצה.

לפי חברת שירותי הנדל"ן CBRE, 11,755 בתים במחיר של 40 מיליון רופי ומעלה נמכרו בשנה שעברה בערים מומבאי, דלהי והיידראבאד, פי ארבעה יותר מאשר בשנת 2019.

"הביקוש גבוה אך היצע הבתים האיכותיים מוגבל", אמר קארן קאנה, מנהל חברת הייעוץ להשקעות אמביט שבסיסה במומבאי. "הביקוש מונע על ידי שילוב של גורמים, כולל העדפה לבתים גדולים יותר, תרבות עבודה היברידית גוברת, סבירות גבוהה יותר עם הכנסות עולות ואורבניזציה מהירה".

בשנה הכספית שהסתיימה במרץ, DLF גייסה 147.78 מיליארד רופי ממכירות מוקדמות של דירות מגורים חדשות, ועברה את היעד שלה, שעמד על 130 מיליארד רופי, והכפילה את המכירות לעומת לפני שנתיים.

כמעט מחצית מהמכירות המוקדמות בשנה שעברה הגיעו מפרויקט יחיד, פרויקט פריבנה דרום בן 1,113 יחידות דיור בפרבר גורגאון של דלהי. למרות שרוב הדירות מחירן נע בין 60 מיליון ל-80 מיליון רופי, כולן נמכרו תוך שלושה ימים ממועד היציאה לשוק. DLF חזרה על ההישג במאי, ומכרה 795 דירות בפריבנה ווסט הסמוכה במחירים דומים תוך שלושה ימים.

"אם מסתכלים על העובדות, DLF באמת פיתחה את שוק גורגאון, שהוא מוקד משיכה לדיור יוקרה", אמר פנקאג' קומאר, סגן נשיא בקוטאק ניירות ערך במומבאי, ושיבח את חוזקה של החברה בבנייה ושיווק של בתי יוקרה.

"יש להם יתרון של היותם ראשונים וערך המותג שלהם", אמר. "בנוסף, יש להם מגרשים זולים בגורגאון. זה עוזר להם להשיג שולי רווח גבוהים". ואכן, הרווח הנקי של DLF בשנה שעברה עלה ב-34% ל-27.24 מיליארד רופי, בעוד שההכנסות עלו ב-15.7% ל-69.58 מיליארד רופי.

DLF, שהתמקדה בעיקר בנכסי מגורים באזור הבירה, נעה דרומה לשווקים העירוניים החופיים של מומבאי וגואה בשנה הכספית הנוכחית. החברה שואפת לשווק סך של 1.2 מיליון רגל מרובע של דירות חדשות, עלייה של 14% לעומת השנה שעברה. רוב הדירות הללו יהיו בקטגוריית היוקרה או היוקרה במיוחד, כולל חלקן במחיר של 500 מיליון רופי ומעלה.

HDFC Securities צופה שהמהלך עשוי לסייע ל-DLF לעלות על יעד טרום-מכירות השנתי שלה, שעמד על 170 מיליארד רופי, ל-180 מיליארד רופי.

DLF אינה החברה היחידה המכוונת להודים המחפשים דירות יוקרה מודרניות. בין המתחרים העיקריים נמנים Oberoi Realty, Godrej Properties ו-Lodha Group.

לפי CBRE, 15,870 בתי יוקרה חדשים הוצעו למכירה בהודו בשנה שעברה, פי חמישה בערך מאשר בשנת 2019. מספר זה עלה ל-13,020 במחצית הראשונה של 2024. בתי יוקרה במחירים מעל 15 מיליון רופי היוו שליש מהבתים החדשים ברבעון יולי-ספטמבר, לפי Anarock, חברת ייעוץ נדל"ן מקומית. בשנת 2018, בתי יוקרה היוו רק 9% מההיצע החדש.

שיעורי הריבית בהודו לא עלו מאז פברואר 2023, מה שסייע לשמור על צמיחה חזקה במכירות בתים, בניגוד לשווקים כמו סינגפור וארצות הברית. סך הלוואות הדיור המצטברות בהודו עמד על 28.3 טריליון רופי נכון ל-23 באוגוסט, עלייה של 13% לעומת שנה קודם לכן. הצמיחה הניעה את ההנפקה הראשונית לציבור המוצלחת של Bijaj Housing Finance בשווי 65.6 מיליארד רופי בספטמבר, הופעת הבכורה הגדולה ביותר בשוק במדינה עד כה השנה.

בעוד שהודים מבקשים לשדרג את בתיהם, הלוואות הדיור עלו ב-2 נקודות האחוז ל-51% מסך ההלוואות האישיות בהודו בין אוגוסט 2022 לאוגוסט 2024. דרישות המקדמה משתנות בהתאם למחיר הבית; עבור בתים שמחירים מעל 7.5 מיליון רופי, הקונים נדרשים לבצע מקדמה של 25% ממחיר הבית, בין אם מבנק או ממלווה משכנתאות אחר.

מלבד גורמים פיננסיים, משקיפים אומרים כי ניתן לייחס את פריחת הנדל"ן בהודו בחלקה לחוק הנדל"ן (רגולציה ופיתוח) משנת 2016, או RERA. החוק העניק לרוכשי בתים תחושת ביטחון גדולה יותר באמצעות אמצעים כמו משטר רישוי אחיד ודרישה שיזמים ישמרו מקדמה בנאמנות.

"המגזר נמצא כעת במסלול צמיחה חזק, המונע על ידי צעדי מדיניות חזקים כמו RERA, שהגבירו את השקיפות ואת המיקוד בלקוחות, בשילוב עם תנופה כלכלית חזקה ורצון גובר לבעלות על בתים ושדרוגים", אמר אנליסט HDFC, פאריקשית קנדפאל, שמדרג את DLF כ"קנייה" בפתק ששלח לאחרונה ללקוחות.

מכירות בתי היוקרה של DLF קיבלו דחיפה גם מהקהילה ההודית מעבר לים, המכונה הודים שאינם תושבים (NRIs).

"לא רק שמרוויחים ומוציאים כאן כסף, אלא שיש גם כמות גדולה של כסף שמגיעה מחו"ל באמצעות השקעות של NRI", אמר מר אוהרי, שמעריך שרבע ממכירות הבתים של החברה השנה יגיעו מ-NRI מארצות הברית, דרום מזרח אסיה, המזרח התיכון, אפריקה ואוסטרליה. "הם רוצים לחזור ולעשות צעד אמיתי".

שילאג' שארמה, רופא מאבו דאבי, רכש את דירתו השנייה בגורגאון בשנה שעברה לאחר שראה את ערך הדירה שרכש כאן בשנת 2011 עלה פי חמישה.

"למרות שאני NRI, הרגשתי שחשוב שיהיה לי בית בהודו כדי שכאשר אפרוש, יהיה לי מקום לגור בו", אמר שארמה, שהשקיע גם בנדל"ן באבו דאבי ובלונדון, שם למד. "מי יודע איך ייראו החיים?"

[מודעה_2]
מקור: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html