התחייבויות כספיות בעת שינוי ייעוד הקרקע גבוהות מדי

חוק המקרקעין 2024 יתוקן כך שיפרסם מחירי קרקעות לחמש שנים, לפי סוג הקרקע, שטח, מיקום, בליווי מקדם התאמת מחירי קרקע שנתי.

המידע הנ"ל ניתן על ידי מר וו אן טואן, סגן מנהל מחלקת ניהול הקרקעות ( משרד החקלאות והסביבה ), בסדנה "שיפור חוקי הקרקעות ליצירת תנופת פיתוח בעידן הדיגיטלי" שאורגנה על ידי מגזין VietTimes בשיתוף פעולה עם המכון לאסטרטגיה ומדיניות לחקלאות וסביבה (משרד החקלאות והסביבה) ב-20 באוגוסט.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 1. — מר וו אן טואן נאם בוועידה

על פי התקנות הקודמות בחוק הקרקעות משנת 2013 (שפג תוקפו ב-31 ביולי 2024), מחירי הקרקעות מתפרסמים כל 5 שנים. סעיף 159 בסעיף 3 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע את מחירי הקרקעות כדלקמן: ועדת העם המחוזית תפתח ותגיש למועצת העם באותה רמה להחלטה על מחירי הקרקעות הראשונים שיפורסמו וייושמו החל מ-1 בינואר 2026. מדי שנה, ועדת העם המחוזית אחראית להגיש למועצת העם של המחוז להחלטה על התאמות, תיקונים ותוספות לרשימת מחירי הקרקעות שיפורסמו וייושמו החל מ-1 בינואר של השנה העוקבת.

עם זאת, דעות רבות טוענות כי הצורך לבנות מחירון שנתי לקרקעות ולהוציאו ליישום מיידי החל מה-1 בינואר של השנה יבזבז משאבים וזמן. מר וו אן טואן הודה בכך גם הוא ואמר כי ייתכן שהיישוב יצטרך "להיאבק" כדי להוציא מחירון שנתי לקרקעות.

לכן, בטיוטת התיקונים והתוספות לחוק הקרקעות 2024, לדברי מר טואן, מועצת העם המחוזית מחליטה על מחירי הקרקעות התקופתיים כל 5 שנים, המוכרזים ומופעלים החל מה-1 בינואר של השנה הראשונה של התקופה. במקרה שיהיה צורך להוסיף את מחירי הקרקעות במהלך השנה, הוועדה המחוזית המחוזית תחליט.

במהלך תהליך ארגון יישום מחירון הקרקעות, הממשלה יכולה להיות גמישה ופרואקטיבית בהשלמת מקרים הדורשים יישום של מחירון הקרקעות; יישובים יכולים להשלים באופן יזום את מחירון הקרקעות במהלך השנה כדי להתאים אותו למצב בפועל.

מר נגוין קווק הייפ, יו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם (VACC), הדגיש גם כי אם רשימת מחירי הקרקעות השנתית תפורסם, הרשויות המקומיות "רק ידאגו לגבי פרסום מחירי הקרקעות" בזמן, דבר שאינו הולם לחלוטין. מר הייפ מתעניין בתוכנית לפרסם רשימת מחירי קרקעות לחמש שנים, עם מקדם התאמה. עם זאת, הוא ציין כי יש לחשב מקדם זה באמצעות שיטות מדעיות כדי להבטיח התאמה.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 2. — פרופסור חבר, ד"ר נגוין דין טו

בנוגע למחירי קרקעות, פיצויים ופינוי אתרים, אמר פרופסור חבר ד"ר נגוין דין טו, סגן מנהל המכון לאסטרטגיה ומדיניות לחקלאות וסביבה (משרד החקלאות והסביבה), כי מחירי הקרקעות על פי מחירון המחירים שונים לעתים קרובות באופן משמעותי ממחירי השוק, מה שמוביל לליקויים בחישוב הפיצויים ובמשיכת השקעות. זהו אחד הגורמים לסכסוכים ותביעות משפטיות ממושכות. חוק הקרקעות החדש צריך לכלול מנגנון לקביעת מחירי הקרקעות בצורה שקופה וריאליסטית יותר, תוך מזעור עיכובים בפיצויים ופינוי אתרים.

לדברי מר טו, משרד האוצר צריך לקבוע את המקדם המתאים לחישוב ההתחייבויות הפיננסיות של הציבור. נושא זה הוא בעל חשיבות מיוחדת, משום שבמציאות, קיים הבדל עצום בין מחיר הקרקע בשוק לבין מחיר הקרקע במסגרת המחירים המפוקחת על ידי המדינה.

פרופסור חבר ד"ר נגוין דין טו ציין כי בשנת 2011, מחיר הקרקע הגבוה ביותר בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי נקבע על 160 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, עד למועד הסקר בשנת 2019, מחיר השוק ברובע הואן קיאם הישן בהאנוי הגיע לכ-1.12 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שבאזורים מרכזיים מסוימים של הו צ'י מין סיטי המחיר עמד על כ-1.18 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר.

במקביל, סקרים באזורים אחרים הראו גם שמחירי הקרקע בפועל נעו בין 780 מיליון ל-820 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, בעת פרסום מסגרת מחירי הקרקע לשנת 2019, הממשלה שקלה גורמים רבים כגון אינפלציה, קצב צמיחת השכר, הכנסה לנפש ותמ"ג, ולכן החליטה להתאים את המחיר כך שלא יעלה על 20% בהשוואה לשנת 2011. לכן, מחיר הקרקע המקסימלי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי הועלה לכ-192 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. נתון זה עדיין נמוך פי 5-6 ממחיר השוק בפועל.

"ההבדל העצום בין מסגרת מחירי הקרקע למחיר השוק השפיע ישירות על אנשים ועסקים. למעשה, לאחרונה, בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, משקי בית רבים נתקלו בקשיים בהמרת ייעודי קרקע, משום שההתחייבויות הכספיות המחושבות לפי מחירי הקרקע גבוהות מדי. זה גם מפעיל לחץ על עלויות הייצור והעסקים, ומשפיע על מקורות המחיה ועל סביבת ההשקעות", הודה מר טו.

לכן, מר טו הדגיש את הצורך להקדיש תשומת לב מיוחדת למדיניות מימון הקרקעות, להבטיח את התחייבויותיהם הפיננסיות של אנשים ברמה סבירה, ובמקביל לקיים מנגנון תמיכה בעסקים. אחת הנקודות החדשות הצפויות היא התאמת חובות המס, להבטיח שהם לא יעלו על יכולת התשלום ומתאימים לתנאי הייצור והעסק.

מקור: https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm