הפרדוקס של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי "ללא מלאי"

[מודעה_1]

השוק סגור…

באופן ספציפי, הדו"ח על שוק הנדל"ן ברבעון הרביעי של 2023 ובכל שנת 2023 שפורסם לאחרונה על ידי מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי מראה כי פעילות עסקית הנדל"ן עדיין מתמודדת עם קשיים רבים אך התאוששה בהדרגה, עם צמיחה שלילית ברבעון שלאחר מכן נמוכה יותר מאשר ברבעון הקודם. בפרט, ששת החודשים הראשונים של השנה רשמו צמיחה שלילית של 11.58%, תשעת החודשים הראשונים רשמו צמיחה שלילית של 8.71% וכל השנה הייתה שלילית רק של 6.38%.

בנוגע להיצע, ברבעון הרביעי של 2023 לבדו, בהו צ'י מין סיטי יש 4 פרויקטים של דיור מסחרי עם יותר מ-3,700 יחידות הזכאיות להגיע לשוק, כאשר 100% מההיצע הוא בקטגוריית דירות היוקרה. ההיצע בשנת 2023 גדל ב-20.6% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022 וכל הבתים הללו נמכרו, אין מלאי.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — בפרויקט קנטון נוד לבדו יש כ-1,600 דירות במלאי.

על פי משרד הבינוי , המלאי מחושב החל משנה אחת ממועד ההשקה של הנדל"ן אך הוא לא נמכר או לא נמכר. ייתכן שזו הסיבה שבדו"ח, מחלקת הבינוי של הו צ'י מין סיטי נתנה מספר "יפה" למדי, כפי שהוזכר לעיל, אין מלאי למרות שהעסקאות עדיין איטיות מאוד והשוק עדיין צומח באופן שלילי. עם זאת, מר וו הונג טאנג, סגן מנהל מחקר ופיתוח של קבוצת DKRA, אמר כי תקנה זו אינה קרובה למציאות מכיוון שלפרויקטים חדשים רבים יש רישיונות, לא ניתנה להם הודעה על זכאות למכירה, אך עסקים מכרו "אורז ירוק". עד שהפרויקט זכאי למכירה, הוא אזל.

להיפך, פרויקטים רבים שנמכרו במשך עשרות שנים עדיין מחזיקים במלאי שלא נמכר. לכן, ליתר דיוק, יש לחשב את המלאי בזמן שהפרויקט כשיר למכירה והמשקיע פותח את המוצר לשוק. כמות המלאי המחושבת בדרך זו תשתנה בכל זמן סטטיסטי. לכן, שיטת החישוב הנוכחית של משרד הבינוי עלולה לפספס את המציאות בשוק. המלאי צריך להתחיל ממועד המכירה ולהצטבר לאורך השנים עד שהפרויקט נצרך ב-100%.

מהטיעונים לעיל, מר וו הונג טאנג העיר כי הדו"ח של מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי אינו מדויק משום שבמציאות, כמות המלאי הישן והחדש בעיר גדולה מאוד. העדות הברורה ביותר היא שמתחילת השנה ועד כה, היו מעט מאוד עסקאות, סחורות שלא נמכרו ופרויקטים רבים במלאי.

מומחה נדל"ן אישר גם: "זה לא סביר שלעיר הו צ'י מין לא יהיה מלאי נדל"ן מכיוון שכוח הקנייה נמוך לאורך שנת 2023. רק פרויקט אחד או שניים שעונים על צרכי הלקוחות, ומכוונים ללקוחות אמיתיים, נמכרים היטב, בעוד שפרויקטי הנדל"ן היוקרתיים הנותרים נמכרים לאט מאוד, או אפילו לא נמכרים כלל. אם סביר לומר שאין מלאי בפרויקט שמתאים לשוק, זה סביר, אבל בלתי אפשרי שכל השוק לא יהיה ללא מלאי. "פרויקטים רבים שנמכרים דרך קומות או קרובי משפחה יכולים להודיע שהם אזלו ב-100%, אבל במציאות, הקומות 'מחזיקות את הסחורה' למכירה נוספת", ציטט המומחה.

...אבל לעסקים עדיין יש סחורות שלא נמכרו

סטטיסטיקות של 10 חברות נדל"ן רשמו עד סוף ספטמבר 2023, הדוחות הכספיים של 10 חברות נדל"ן רשמו שווי מלאי כולל של יותר מ-300,000 מיליארד וונד, עלייה של 5% לעומת אותה תקופה. שווי המלאי של חברת No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Group ( Novaland ) בסוף הרבעון השלישי של 2023 היה יותר מ-137,755 מיליארד וונד. חברת Khang Dien רשמה מלאי של 17,152 מיליארד וונד. לקבוצת Nam Long היה מלאי של 16,800 מיליארד וונד. לקבוצת Dat Xanh היה מלאי של 14,788 מיליארד וונד. גם ל-Quoc Cuong Gia Lai היה מלאי של 7,100 מיליארד וונד... על פי סטטיסטיקות של קבוצת DKRA, עד כה בהו צ'י מין סיטי, פלח הדירות לבדו מונה 7,890 יחידות במלאי, עלייה של 13.2% בהשוואה לשנת 2022; ובקטגוריית הבתים המדורגים ודירות הבתים, המלאי עד כה עומד על 2,904 יחידות.

לאחרונה, בניתוח ראשוני של הדוחות הכספיים של 1,579 מפעלים (ב-10 תעשיות) הרשומים בבורסה, קבעה מועצת המחקר לפיתוח כלכלי פרטי (Board IV) כי מאמצע 2022 ועד סוף הרבעון השני של 2023, ההכנסות של כל התעשיות ירדו. החמורות ביותר הן קבוצות הנדל"ן והבנייה. אלו הן שתי הקבוצות עם בעיות תזרים המזומנים הגדולות ביותר כאשר מספר ימי המלאי ומספר ימי החיוב (הזמן הממוצע לגביית חוב לאחר המכירה) גדלו פי כמה. תוצאות הניתוח הראו כי מספר ימי המלאי הממוצע של נדל"ן ברבעון הראשון של 2023 עמד על עד 5,662 ימים, כאשר לחלק מהמפעלים היה עד 54,334 ימים. כלומר, לקח למפעלים עד 149 שנים למכור את כל סל המוצרים שלהם.

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי עדיין איטי

כדי לפתור את הקשיים של עסקים, ועדה IV ממליצה על מדיניות המתמקדת בתמיכה בתזרים מזומנים לעסקים באמצעות גישה להון, הארכה והפחתת עלויות. זה עוזר לעסקים ליצור תזרים מזומנים לטווח קצר לפחות במחצית השנייה של 2023 או עד המחצית הראשונה של השנה הבאה. ועדה IV סבורה גם כי יש לנקוט במדיניות פיסקלית אנטי-מחזורית נוספת כדי להגביר את הביקוש המצרפי בנוסף למדיניות מוניטרית. לדוגמה, קידום השקעות ציבוריות, התמקדות בתשתיות גדולות, פיתוח דיור ציבורי. מצד אחד, תמיכה בעסקים בענפי הבנייה, חומרי הבניין והנדל"ן; מצד שני, מענה לצרכים האמיתיים של העובדים. בנוסף, יש צורך להפחית ולהאריך מיסים ועלויות אחרות, כי זה הזמן להרפות את כוחותיהם של האנשים.

בטווח הארוך, ועדה IV ממליצה לשים לב לפיתוח שוק הון מודרני כדי למנוע תלות יתר של הצמיחה באשראי. להמשיך ולבצע ניתוחים לעיצוב מדיניות מס הכנסה לחברות המתאימה לכל קבוצת סולם הכנסה ותעשייה על מנת להבטיח את המטרה של הגדלת הכנסות התקציב כדי לסייע לעסקים להתפתח.

מומחה הנדל"ן פאן מין צ'אן ציין כי המציאות מראה שמלאי הנדל"ן גדול מאוד. לדוגמה, רק פרויקט אחד של קנטון נוד במחוז נה בה מכיל 1,600 דירות שלא נמכרו. או פרויקט בעיר טו דוק הושקו אלפי מוצרים, אך גם המכירות איטיות. למעשה, המלאי גדל עקב ירידה בעסקאות ונזילות ירודה. תחום הנדל"ן מורכב בעיקר ממוצרים יוקרתיים המשרתים משקיעים. לא רק זאת, קשיים משפטיים, קושי בגיוס הון אג"ח, גישה מוגבלת להון אשראי, קשיי תזרים מזומנים... גרמו גם הם לעלייה במלאי הנדל"ן.

כדי "להציל" עסקים ולתמוך בשוק להתאושש במהרה, מומחה זה ממליץ שהפתרון הגדול ביותר כעת הוא להגביר את המאמצים לפתרון מלאי, לפתור בעיות משפטיות ול"לשחרר" פרויקטים לא גמורים של נדל"ן. הפתרונות חייבים להיות פרקטיים, לא רק סיסמאות ריקות.

מלאי הנדל"ן ברחבי הארץ ירד

על פי הנתונים המדווחים של 53/63 יישובים, מלאי הנדל"ן בפרויקטים ברבעון הרביעי של 2023 עומד על כ-16,315 יחידות (כולל דירות, בתים פרטיים וקרקעות). מתוכם, 2,826 דירות, 5,173 בתים פרטיים ו-8,316 מגרשים. המלאי נמצא בעיקר בתחומי הדיור הפרטי ומגרשי הקרקע של הפרויקטים. המלאי בקטגוריית הדירות ברבעון הרביעי של 2023 עומד על כ-88.42% בהשוואה לרבעון השלישי של 2023. המלאי בקטגוריית הקרקעות עומד על כ-115.66% בהשוואה לרבעון השלישי והמלאי בקטגוריית הדיור הפרטי עומד על כ-78.93% בהשוואה לרבעון השלישי.

לפיכך, ניתן לראות כי בשנת 2023, מלאי הנדל"ן בפרויקטים של דיור דירות, דיור פרטי ומגרשים נוטה לרדת.

[מודעה_2]
קישור למקור