הפרדוקס של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי "ללא מלאי"

השוק סגור למסחר…

באופן ספציפי, הדו"ח על שוק הנדל"ן לרבעון הרביעי של 2023 ולכל שנת 2023, שפורסם לאחרונה על ידי מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, מראה כי פעילות עסקית הנדל"ן עדיין מתמודדת עם קשיים רבים אך התאוששה בהדרגה, כאשר כל רבעון עוקב מציג צמיחה שלילית נמוכה יותר מהקודם. באופן ספציפי, ששת החודשים הראשונים ראו צמיחה שלילית של 11.58%, תשעת החודשים של 8.71%, וכל השנה ראתה צמיחה שלילית של 6.38% בלבד.

באשר להיצע, ברבעון הרביעי של 2023 לבדו, היו בהו צ'י מין סיטי 4 פרויקטים של דיור מסחרי עם למעלה מ-3,700 יחידות דיור הזכאיות להשקה לשוק, כאשר 100% מההיצע שייך לפלח הדירות היוקרתיות. ההיצע בשנת 2023 גדל ב-20.6% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022, וכל היחידות הללו נמכרו, ללא מלאי שנותר.

בפרויקט קנטון נוד לבדו יש כ-1,600 דירות שלא נמכרו.

על פי משרד הבינוי , נכסים שלא נמכרו מחושבים משנה לאחר שהנכס נחשב כשיר למכירה אך נותר לא נמכר. זה עשוי להסביר מדוע מחלקת הבינוי של הו צ'י מין סיטי הציגה נתון "חיובי" למדי בדו"ח שלה, שלא הראה נכסים שלא נמכרו למרות עסקאות איטיות וצמיחת שוק שלילית. עם זאת, מר וו הונג טאנג, סגן מנהל מחקר ופיתוח בקבוצת DKRA, טוען כי תקנה זו אינה מציאותית מכיוון שפרויקטים רבים קיבלו רק היתרים ועדיין לא קיבלו הודעות זכאות למכירה, אך עסקים כבר החלו למכור אותם בטרם עת. עד שהפרויקט כשיר למכירה, כל הנכסים נמכרים.

לעומת זאת, פרויקטים רבים שנמצאים בשוק במשך עשרות שנים עדיין מכילים מלאי שלא נמכר. לכן, מדויק יותר לחשב את המלאי בזמן שהפרויקט כשיר למכירה והיזם משיק את המוצר לשוק. המלאי המחושב בדרך זו ישתנה בנקודות זמן סטטיסטיות שונות. כתוצאה מכך, שיטת החישוב הנוכחית בה משתמש משרד הבינוי עשויה להחמיץ היבטים מסוימים של השוק. יש לחשב את המלאי החל ממועד המכירה ולצבור אותו לאורך השנים עד שהפרויקט נמכר ב-100%.

בהתבסס על הנקודות הנ"ל, מר וו הונג טאנג העיר כי הדו"ח של מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי אינו מדויק משום שבמציאות, כמות המלאי הישן והחדש בעיר גדולה מאוד. העדות הברורה ביותר היא שמתחילת השנה ועד כה, היו מעט מאוד עסקאות, סחורות לא נמכרו, ולפרויקטים רבים יש מלאי שלא נמכר.

מומחה נדל"ן טען גם כי הטענה שאין בהו צ'י מין סיטי מלאי נדל"ן אינה הגיונית משום שכוח הקנייה היה נמוך לאורך כל שנת 2023. רק פרויקט אחד או שניים שעמדו בדרישת הלקוחות וכיוונו לקונים אמיתיים נמכרו היטב, בעוד שפרויקטים אחרים של נדל"ן יוקרתיים נמכרו לאט מאוד, או אפילו לא נמכרו כלל. אמנם סביר לומר שאין מלאי בפרויקט מסוים שמתאים לשוק, אך בלתי אפשרי שכל השוק לא יהיה חסר מלאי. "פרויקטים רבים שנמכרים דרך סוכנויות או קרובי משפחה עשויים להכריז על מכירות של 100%, אך במציאות, סוכנויות אלו 'אוגרות' מלאי למכירה חוזרת", הסביר המומחה.

...אבל לעסק עדיין יש סחורה שלא נמכרה.

על פי נתונים סטטיסטיים עד סוף ספטמבר 2023, הדוחות הכספיים של 10 חברות נדל"ן רשמו שווי מלאי כולל של מעל 300,000 מיליארד וונד, עלייה של 5% בהשוואה לאותה תקופה. שווי המלאי של קבוצת נובלה בסוף הרבעון השלישי של 2023 עמד על מעל 137,755 מיליארד וונד. קאנג דין רשמה מלאי של 17,152 מיליארד וונד. לקבוצת נאם לונג היה מלאי של 16,800 מיליארד וונד. לקבוצת דאט קסאן היה מלאי של 14,788 מיליארד וונד. גם לקואוק קואנג ג'יה לאי היה מלאי של 7,100 מיליארד וונד... על פי נתונים סטטיסטיים של קבוצת DKRA, נכון לעכשיו, בהו צ'י מין סיטי לבדה, לפלח הדירות יש מלאי של 7,890 יחידות, עלייה של 13.2% בהשוואה לשנת 2022; בעוד שפלח הבתים העירוניים והווילות יש כיום מלאי של 2,904 יחידות.

לאחרונה, בניתוח ראשוני של הדוחות הכספיים של 1,579 חברות רשומות (ב-10 מגזרים), הצהירה מועצת המחקר לפיתוח כלכלי פרטי (Board IV) כי מאמצע 2022 ועד סוף הרבעון השני של 2023, ההכנסות בכל המגזרים ירדו. הבעיות החמורות ביותר היו במגזרי הנדל"ן והבנייה. שתי קבוצות אלו התמודדו עם בעיות תזרים המזומנים הגדולות ביותר, כאשר מספר ימי המלאי וימי החייבים (הזמן הממוצע לגביית חובות לאחר מכירות) גדל פי כמה. הניתוח הראה כי מספר ימי המלאי הממוצע עבור נדל"ן ברבעון הראשון של 2023 הגיע ל-5,662 ימים, כאשר חלק מהחברות הגיעו ל-54,334 ימים. משמעות הדבר היא שחברה תזדקק לעד 149 שנים כדי למכור את כל המלאי שלה.

שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נותר איטי.

כדי להקל על הקשיים של עסקים, ועדה IV ממליצה שהמדיניות תתמקד בתמיכה בתזרים מזומנים עבור עסקים באמצעות גישה להון והפחתת עלויות. זה יעזור לעסקים לייצר תזרים מזומנים לטווח קצר לפחות עד המחצית השנייה של 2023 או המחצית הראשונה של השנה הבאה. ועדה IV סבורה גם כי יש צורך במדיניות פיסקלית אנטי-מחזורית כדי להגביר את הביקוש המצרפי בנוסף למדיניות מוניטרית. לדוגמה, הגברת השקעות ציבוריות, התמקדות בפרויקטים גדולים של תשתית ופיתוח דיור ציבורי. זה יתמוך בעסקים בענפי הבנייה, חומרי הבניין והנדל"ן מצד אחד, ויענה על הצרכים האמיתיים של העובדים מצד שני. יתר על כן, יש צורך בהפחתות מיסים ועלויות אחרות ודחיות, שכן זהו הזמן להקל על הנטל על האזרחים.

בטווח הארוך, ועדה IV מציעה להתמקד בפיתוח שוק הון מודרני כדי להימנע מהסתמכות מוגזמת על אשראי לצמיחה. יש צורך בניתוח נוסף כדי לעצב מדיניות מס הכנסה לחברות המתאימה לקבוצות הכנסה ותעשיות שונות, תוך הבטחת המטרה של הגדלת הכנסות התקציב לתמיכה בפיתוח עסקי.

מומחה הנדל"ן פאן מין צ'אן מציין כי המציאות מראה מלאי גדול מאוד של נדל"ן שלא נמכר. לדוגמה, רק פרויקט אחד, קנטון נוד במחוז נה בה, מכיל 1,600 דירות שלא נמכרו. באופן דומה, בפרויקט בעיר טו דוק אלפי יחידות הושקו, אך המכירות איטיות. במציאות, המלאי גדל עקב ירידה בעסקאות ונזילות ירודה. תחום הנדל"ן מורכב בעיקר מנכסים יוקרתיים הפונים למשקיעים. יתר על כן, קשיים משפטיים, קושי בגיוס הון באמצעות אג"ח, גישה מוגבלת לאשראי ובעיות תזרים מזומנים תרמו גם הם למלאי הנדל"ן הגבוה.

כדי "להציל" עסקים ולתמוך בהתאוששות מהירה של השוק, מומחה זה ממליץ שהפתרון הגדול ביותר כיום הוא להאיץ את המאמצים לפתרון בעיות מלאי, לטפל בבעיות משפטיות ולשחרר פרויקטים של נדל"ן לא גמורים. פתרונות אלה חייבים להיות מהותיים, ולא רק סיסמאות ריקות.

מלאי הנדל"ן ברחבי הארץ ירד.

על פי נתונים שדווחו על ידי 53 מתוך 63 יישובים, מלאי הנדל"ן בפרויקטים ברבעון הרביעי של 2023 עמד על כ-16,315 יחידות (כולל דירות, בתים צמודי קרקע ומגרשים). זה כולל 2,826 דירות, 5,173 בתים צמודי קרקע ו-8,316 מגרשים. רוב המלאי נמצא בקטגוריית בתים צמודי קרקע ומגרשים בפרויקטים. מלאי הדירות ברבעון הרביעי של 2023 עמד על כ-88.42% בהשוואה לרבעון השלישי של 2023. מלאי המגרשים עמד על כ-115.66% בהשוואה לרבעון השלישי, ומלאי הבתים הצמודי קרקע עמד על כ-78.93% בהשוואה לרבעון השלישי.

לפיכך, ניתן לראות כי בשנת 2023, מלאי הנדל"ן בפרויקטים עבור מגזרי דירות, בתים צמודי קרקע ומגרשים נטה לרדת.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm