סיבות לעליית מחירי הנדל"ן ברבעון השלישי של 2024

תופעת עליות מחירי הנדל"ן בהאנוי , הו צ'י מין סיטי וכמה ערים גדולות היא מקומית, ומתרחשת באזורים, סוגים ומגזרים מסוימים, מה שמוביל להשפעה של עליית מחירים כללית.

מחירי הדיור בהאנוי עלו במשך זמן רב ועליית המחירים לא נעצרה ברבעון השלישי של 2024 - צילום: NAM TRAN

ההערכה הנ"ל נערכה על ידי משרד הבינוי בדוח שפרסם לאחרונה על נתוני שוק הדיור והנדל"ן לרבעון השלישי של 2024.

ארבע סיבות לעליית מחירי הנדל"ן

בהתאם לכך, ברבעון השלישי, מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלו ב-4-6% בהשוואה לרבעון הקודם, וב-22-25% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באזורים מסוימים, המחירים עלו באופן מקומי ב-35-40% בהשוואה לרבעון הקודם.

באמצעות ניתוח שוק, משרד הבינוי סבור כי ישנן ארבע סיבות לעלייה במחירי הנדל"ן ברבעון השלישי של השנה.

זוהי עליית מחירי הנדל"ן עקב עלייה בעלויות הקשורות לקרקע, השפעת יישום מחירון הקרקעות החדש ושיטת חישוב מחירי הקרקע.

ביישובים מסוימים, קיימת תופעה של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע עם הצעות זוכות הגבוהות פי כמה ממחיר ההתחלה. ניהול ויישום מכירות פומביות הקרקעות אינם טובים, קיימת תופעה של משקיעים היוצרים עמותות וקבוצות להשתתפות במכירות פומביות, משלמים מחירי קרקע גבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה, ואז נוטשים את הפיקדון לאחר זכייה במכירה הפומבית במטרה לקבוע רמת מחירים וירטואלית כדי להרוויח.

למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, כאשר ההצעה הזוכה גבוהה פי כמה ממחיר ההתחלה, תהיה השפעה של העלאת רמת מחירי הקרקע, מחירי הנדל"ן, מחירי הדיור באזור הסמוך, הגדלת עלות ביצוע פרויקטים של דיור, קשיים לעסקים והפחתת ההיצע לשוק.

שנית, תופעת "יצירת מחירים וירטואליים" ו"ניפוח מחירים" על ידי ספקולנטים ומתווכי נדל"ן המנצלים את חוסר הידע של אנשים ומשקיעים לפי פסיכולוגיית ההמונים כדי להרוויח.

מדובר באנשים שעובדים כמתווכים עצמאיים, חסרי תעודות תיווך נדל"ן, בעלי מומחיות חלשה, ידע משפטי מוגבל וחולשה באתיקה עסקית, מה שמוביל לשיטות עסקיות אופורטוניסטיות, קנוניות להעלאת מחירים, ניפוח מחירים גבוה מהערך האמיתי, מניפולציה של השוק, גרימת נזק ללקוחות והפחתת שקיפות השוק.

שלישית, עקב מחסור בנדל"ן ובהיצע דיור כדי לענות על הצרכים של רוב האנשים, בעלי הכנסה נמוכה ובינונית באזורים עירוניים, במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. בששת החודשים הראשונים של 2024, מספר פרויקטי הדיור המסחריים שהושלמו עמד על 90.48% בהשוואה לששת החודשים הראשונים של 2023.

רביעית, תנודות בשוקי המניות, האג"ח והזהב משפיעות על הפסיכולוגיה של המשקיעים, וגורמות לתזרים המזומנים לעבור להשקעה בנדל"ן כ"מקלט" ולצבירת נכסים.

הצעת סדרה של פתרונות לייצוב השוק

כדי להגביל את האפשרות של שיתוף פעולה בין רצפות מסחר בנדל"ן וסוכני נדל"ן ומשבשים את השוק, משרד הבינוי הודיע ​​כי הוא מתאם עם משרד משאבי הטבע והסביבה כדי לחקור ולהציע מתן סמכות לפיילוט מודל של מרכז מסחר בנדל"ן ובזכויות שימוש בקרקע המנוהל על ידי המדינה.

ולתאם עם משרדי ממשלה וסניפים כדי להדריך ולעודד יישובים ועסקים ליישם ביעילות את הפרויקט להשקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030 כדי להגדיל את היצע השוק.

קריאה לרשויות המקומיות לזרז את שיפוץ בנייני הדירות הישנים.

משרד הבינוי המליץ ​​גם כי משרד משאבי הטבע והסביבה יבחן ויאתר באופן מיידי ליקויים בתקנות בנוגע למכרזים של זכויות שימוש בקרקע, על מנת לייעץ ולהציע לרשויות המוסמכות לתקן אותן בהתאם, על מנת למנוע ניצול לרעה במכרזים של זכויות שימוש בקרקע, הגורם לשיבוש בשוק.

בדיקת פעילויות מכירות פומביות של קרקעות לאיתור מקרים המראים סימנים של חריגות, טיפול בהתאם לרשויות במקרים של הפרות של תקנות מכירות פומביות של קרקעות.

לנטר ולסנתז מידע על פרסום רשימות מחירון לקרקעות לפי יישובים בהתאם להוראות חוק המקרקעין משנת 2024 כדי להעריך את ההשפעה על מחירי הקרקעות. להציע פתרונות בזמן להגבלת ההשפעות השליליות על מחירי הקרקעות, מחירי הדיור והיצע וביקוש בשוק בעת פרסום רשימות מחירון לקרקעות חדשות.

במקביל, מומלץ שמשרד האוצר יחקור, יציע וייעץ לרשויות המוסמכות בנוגע למדיניות מס כדי להגביל פעילויות ספקולטיביות וקנייה ומכירה למטרות רווח לטווח קצר.

מחקר על מדיניות מס עבור בתים שניים, קרקעות, בתים נטושים ובלתי בשימוש וקרקעות.

עבור יישובים, משרד הבינוי ממליץ לבדוק ולסקור את פעילות עסקי הנדל"ן של חברות, משקיעים, זירות מסחר בנדל"ן ומתווכי נדל"ן באזור.

לשלוט בקנייה ומכירה חוזרת של נכסי נדל"ן שמחליפים ידיים פעמים רבות, במיוחד באזורים, פרויקטים ומתחמי דירות עם עליות מחירים חריגות.

לבצע בדיקות, בדיקות ולנקוט צעדים לתיקון מעשי אינפלציה, מניפולציה של מחירים, ספקולציות ולטפל בהפרות של חוקי מקרקעין, חוקי עסקי נדל"ן וחוקים קשורים (אם קיימים) במסגרת הסמכות.

על היישובים לנקוט באמצעים לניהול קפדני של בניית בתים עבור אנשים בפרויקטים עסקיים של זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בצורה של חלוקת מגרשים ומכירת קרקעות בהתאם להוראות החוק. יש להימנע ממצב שבו אנשים משאירים קרקעות ריקות, מבצעים פעולות ספקולטיביות, קונים ומוכרים, "מנפחים מחירים" וגורמים לשיבוש מידע בשוק.

לארגן את ההכרזה והגילוי של מידע על שוק הנדל"ן כדי להבטיח שקיפות ולמנוע הונאה, הטעיה והונאות.

מקור: https://tuoitre.vn/nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-tang-trong-quy-3-2024-20241030154932064.htm