פערים משפטיים רבים וחוסר מנגנוני תמריצים "מרתיעים" משקיעים בנדל"ן תיירותי.

[מודעה_1]

ANTD.VN - בסדנה "תיקון חוק הקרקעות: יצירת קרקעות לתיירות " שאורגנה על ידי Investment Newspaper ב-19 באוקטובר, מומחים רבים הצביעו על כך שטיוטת החוק עדיין חסרה תקנות לעידוד פיתוח תשתיות נדל"ן תיירותיות, במיוחד בנושא הגישה לקרקע.

פערים משפטיים רבים

על פי נתונים סטטיסטיים של איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VnREA), ישנם כיום כ-239 פרויקטים של נדל"ן נופש ברחבי המדינה. מתוכם, שווים המשוער של פרויקטים של דירות נופש עומד על כ-297,128 מיליארד דונג וייטנאם; פרויקטים של וילות מוערכים ב-243,990 מיליארד דונג ופרויקטים של בתי מסחר עומדים על כ-154,245 מיליארד דונג וייטנאם. השווי הכולל של שלושת המוצרים הללו עומד על כ-681,886 מיליארד דונג וייטנאם, שהם שווי ערך ל-30 מיליארד דולר.

עם זאת, לאחר תקופה של התפתחות מהירה, בשנים האחרונות, פלח זה קפא על שמריו. השוק כמעט קפוא, עם נפח עסקאות זניח.

הסיבה העיקרית לירידה החדה בשוק זה, בנוסף להשפעת קוביד-19, היא היעדר אסטרטגיית פיתוח מקיפה לתעשיית התיירות, ובמיוחד השלמת מנגנונים ומסגרות משפטיות לניצול יעיל של משאבי קרקע וכן תשתיות לפיתוח תיירות בווייטנאם, וזהו אתגר עצום.

על פי סקר של מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם, בין הגורמים המעכבים את המהירות, ההיקף והנחישות להשתתף בשוק התיירות והאתרים הווייטנאמי, גורמים כלכליים ופיננסיים מהווים 30%, גורמים משפטיים מהווים 50% וגורמים אחרים מהווים 20%.

הנתונים לעיל מראים כי פערים משפטיים בעסקי התיירות והנדל"ן של אתרי נופש מעוררים חששות בקרב משקיעים בנוגע לבטיחות משפטית או לסיכונים אפשריים.

סצנת הכנס

מומחה כלכלי, ד"ר קאן ואן לוק, הצביע על כמה ליקויים כגון: מדיניות תמריצים לתעשיית התיירות לא צוינה בבירור במספר חוקים ותקנות קשורים (חוק ההשקעות 2020, חוק ההשקעות במסגרת שותפות ציבורית-פרטית (PPP) 2020...).

למסגרת המשפטית להקצאת קרקעות לפרויקטים של פיתוח תיירות עדיין חסרונות רבים כגון: עסקי תיירות אינם מקבלים כיום קרקע או קרקעות חכורות באמצעות מכרז לזכויות שימוש בקרקע (בהתאם לצו ממשלתי מס' 25/2020/ND-CP מיום 28 בפברואר 2020).

טיוטת חוק הקרקעות הנוכחית (מתוקנת) קובעת 30 מקרים של השבת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי, אך אין פרויקטים לפיתוח תיירות, נופש ובידור.

יחד עם זאת, התקנות בנוגע להענקת והעברת בעלות על קרקעות ונכסים הקשורים לקרקעות מסחריות ושירותי תיירות (דירות, בתי מסחר וכו') עדיין אינן שלמות ולא עקביות. טיוטת חוק הקרקעות המתוקן טרם פירטה בפירוט את מתן התעודות לקרקעות מסחריות ושירותים, לרבות קרקעות תיירות וסוגי נכסי תיירות שהוקמו על קרקעות תיירות.

יותר מ-100 פרויקטים תיירותיים "נדחקים" וממתינים לפתרון.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, שחולק את אותה דעה, אמר כי נכון לעכשיו, בווייטנאם מיושמים יותר מ-200 פרויקטים של נדל"ן תיירותי, היוצרים כמעט 100,000 דירות נופש, 3,000 וילות ו-15,000 חדרי מלון חדשים.

כדי להשיג את היעד להפוך למעצמת תיירות עד שנת 2030, עם 160 מיליון מבקרים מקומיים ו-50-70 מיליון מבקרים בינלאומיים, תשתית האירוח צריכה לכלול כ-500,000 חדרים. לפיכך, השגנו רק שליש ממערכת התשתיות והאיכות אינה גבוהה.

לכן, מר דין סבור כי יש צורך ליצור תנאים עבור יזמי נדל"ן תיירותיים. "חוק המקרקעין לא הזכיר את שמותיהם של יזמי נדל"ן תיירותיים, קבוצת נושאים זו נעדרת מחוק המקרקעין, חוק ההשקעות ותקנות אחרות. אם לא נוכל לקדם קבוצת נושאים זו, מתי נוכל להשיג את המטרה..." - מר דין העלה את הנושא.

לדברי מר דין, ישנם כיום יותר מ-100 פרויקטים תיירותיים בקנה מידה גדול ש"נדחים" וממתינים לפתרונות משפטיים. "אם מצב זה יימשך, הוא לא יעודד השקעות תיירותיות, ירתיע משקיעים, ואפילו רשויות מקומיות שרוצות לקדם השקעות יתמודדו עם קשיים", אמר.

בנוגע לסוגיית רכישת הקרקעות, אמר מאסטר נגוין ואן דין - מומחה משפטי לנדל"ן, כי אם רכישת קרקעות לפרויקטים תיירותיים לא תותר כפי שמופיע בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן, המשקיעים יצטרכו לנהל משא ומתן עם הציבור.

"אם כך הדבר, השמטנו קבוצת משקיעים זרים – בעוד שמדובר ב'נשר' גדול, משום שקבוצה זו אינה כלולה בהסכם. הוצאנו אותם מהמשחק, בעוד שאנו מצפים שיהיו לנו אזורי תיירות גדולים ופארקי שעשועים" – אמר מר דין.

בנוסף, מר דין הציע גם מנגנון לפטור משימוש בקרקע עבור משתמשי קרקע מסחריים לשירותים. "אנו משווים זאת לפרויקטים של נדל"ן בפארקים תעשייתיים, שבהם עסקים יכולים לקבל פטור מדמי שכירות קרקע למשך מספר שנים. ניתן ליישם חשיבה זו על נדל"ן תיירותי, משום שאלו גם פרויקטים בעלי פוטנציאל להתפשטות ולתרום רבות לכלכלה החברתית" - הציע המומחה.

[מודעה_2]
קישור למקור