יש להסיר מחסומים רבים כדי שחוק הקרקעות ייכנס לתוקף.

לאחר תקופה של יישום חוק המקרקעין, על פי דעות מסוימות, עדיין קיימים חסמים וקשיים רבים בתהליך יישום התקנות החדשות.

יש להסיר מחסומים רבים כדי שחוק הקרקעות ייכנס לתוקף.

לאחר תקופה של יישום חוק המקרקעין, על פי דעות מסוימות, עדיין קיימים חסמים וקשיים רבים בתהליך יישום התקנות החדשות.

חוק הקרקעות משנת 2024 צפוי לשפר את ניהול ושימוש בקרקעות בווייטנאם, לתרום לקידום פיתוח חברתי-כלכלי ולהגן על זכויותיהם הלגיטימיות של האנשים.

עם זאת, לאחר תקופת יישום, עדיין קיימים חסמים וקשיים רבים בתהליך יישום התקנות החדשות. בעיות אלו נובעות לא רק מחוסר סנכרון בין מסמכים משפטיים, אלא גם ממנגנון האכיפה, מיכולת הניהול והנהלים המקומיים.

הנפקה איטית של מסמכי הנחיות יישום

למרות שהממשלה והמשרדים עשו מאמצים לפתח מסמכים המנחים את היישום, הוראות רבות של חוק המקרקעין לא יושמו במלואן.

מחיר הקרקע הוא אחד הגורמים החשובים המשפיעים על התפתחות שוק הנדל"ן ופרויקטים להשקעה. עם זאת, למנגנון הנוכחי לקביעת מחירי הקרקע עדיין יש חסרונות רבים, מה שמוביל בקלות לסכסוכים בין צדדים בעסקאות קרקע.

עד כה, רק כ-59 מתוך 63 מחוזות וערים פרסמו מסמכי הנחיה מפורטים, בעוד שצווים וחוזרים של משרדים וסניפים עדיין נמצאים בתהליך של השלמה. מצב זה גורם לקשיים ביישום החוק ביישובים, ומשפיע על תהליך פתרון סוגיות הקשורות לזכויות שימוש בקרקע, פיצויים, תמיכה ביישוב מחדש והנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע (הספרים האדומים).

אחת הבעיות העיקריות ביישום חוק הקרקעות המתוקן היא זיהוי והכרה בזכויות השימוש בקרקע של אנשים. הליכים למתן תעודות זכויות שימוש בקרקע (ספרים אדומים) עדיין מתמודדים עם קשיים רבים עקב חפיפה בתקנות וחוסר סנכרון בין רמות הניהול. יתר על כן, יישום תכנון שימושי הקרקע ביישובים עדיין רופף, מה שגורם לבזבוז משאבי קרקע ולהאטה בהתקדמות יישום הפרויקטים.

לדברי מר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VnREA), הנפקת הספרים האדומים עדיין נתקלת בקשיים רבים, לפרויקטים רבים אין מסמכים משפטיים מלאים וברורים, מה שמוביל לקשיים עבור אנשים בעסקאות קרקע.

מר דין הציע כי יש צורך להשלים את מסד הנתונים הלאומי של קרקעות ולסנכרן את מערכת מידע הקרקעות בין יישובים כדי למזער את ההליכים המנהליים. במקביל, על סוכנויות ניהול המדינה ליצור הוראות ספציפיות ולפשט את תהליך מתן אישורי זכויות שימוש בקרקע, ובכך ליצור תנאים נוחים לאנשים ולעסקים.

בעיה נוספת שציינו מומחים ומנהלים רבים היא הקושי בפינוי קרקעות עבור פרויקטים של פיתוח. ד"ר נגוין מין פונג, מומחה כלכלי, ציין כי פינוי קרקעות הוא בעיה קשה משום שהוא כרוך בסוגיות מורכבות כגון פיצויים, יישוב מחדש והסכמה של אנשים.

זהו אחד הגורמים שיכולים להאט את התקדמותם של פרויקטים של פיתוח תשתיות. פרויקטים גדולים רבים נתקעים משום שאינם מצליחים להגיע להסכמה על מחיר פיצוי סביר עם הציבור.

לדברי מר פונג, כדי לפתור בעיה זו, יש צורך לבנות מנגנון פיצוי שקוף והוגן, ובמקביל להגביר את עבודת התעמולה וההסתה כדי שאנשים יבינו ויסכימו עם מדיניות רכישת הקרקעות. יחד עם זאת, יש צורך לבנות אזורי יישוב מחדש עם תשתית מלאה כדי להבטיח שאנשים יוכלו לייצב את חייהם מיד לאחר רכישת אדמתם.

בעיות במנגנון מחירי הקרקעות

מחיר הקרקע הוא אחד הגורמים החשובים המשפיעים על התפתחות שוק הנדל"ן ופרויקטים להשקעה. עם זאת, המנגנון הנוכחי לקביעת מחירי הקרקע עדיין אינו מספק, דבר המוביל בקלות לסכסוכים בין צדדים בעסקאות קרקע.

גב' לה טי טאנה הא, מנהלת מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, שיתפה כי מחירי הקרקעות באזורים שונים משתנים לעתים קרובות, וגורמי תמחור לא ברורים גורמים לאנשים ולמשקיעים להרגיש אי נוחות.

גב' הא מאמינה כי יש צורך במנגנון יציב ושקוף למחירי קרקעות. פרסום מידע על מחירי קרקעות, עדכון קבוע שלהם והכנסתם למערכת נתונים משותפת יסייעו בהפחתת אינפלציית מחירי הקרקעות ובהגברת השקיפות בעסקאות. יחד עם זאת, יש צורך במדיניות מועדפת לפרויקטים של נדל"ן חברתי, במיוחד דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה.

בהאנוי , על פי הודאת ראשי מחלקת משאבי הטבע והסביבה, במקומות מסוימים, מחירי הקרקע נמוכים ממחיר השוק, ולא מספיקים כדי לקזז את העלויות ומשאבי ההשקעה ליצירת קרנות קרקע (כולל עלויות פינוי אתרים, השקעה בתשתיות...).

כדי להתגבר על המצב שבו מחירי הקרקעות נמוכים ממחיר השוק, ועדות העם של המחוזות, העיירות והערים ביצעו מדרגות מחירים מוסדרות וסבבי מכירות פומביות מרובים (עם מספר חובה של סבבים) כדי להבטיח שמחיר ההתחלה של הסבב הבא יהיה קרוב למחיר השוק.

עם זאת, חוק המקרקעין וחוק מכירות פומביות של נכסים טרם הסדירו במלואם תכנים כגון מקדמות נמוכות (שווה ערך ל-20% ממחיר הפתיחה); אין תקנות האוסרות על פעולת שיתוף פעולה להעלאת מחירים או "ניפוח" מחירים, מה שמוביל למצב שבו משתתפי המכירה הפומבית מציעים מחיר גבוה יותר ממחיר השוק כדי לזכות במכירה הפומבית, ולאחר מכן אינם משלמים את ההצעה הזוכה (מוותרים על המקדמה) או אינם ממשיכים להגיש הצעות בסיבוב הבא, מה שגורם לכישלון המכירה הפומבית ולכאוס במחירי השוק.

המכירה הפומבית הנוכחית של זכויות שימוש בקרקע עבור יחידים לבניית בתים משלהם אינה כוללת תקנות המחייבות השלמת בניית בתים בתוך פרק זמן מסוים, מה שמוביל למצב של אי ניצול הקרקע, הותרת קרקע בור, גרימת קשיים בניהול התכנון, אובדן יופי עירוני ובזבוז משאבי קרקע.

חלק מהמחוזות, העיירות והערים עדיין נמצאות תחת לחץ לגבות הכנסות תקציביות ממכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע כדי לענות על צורכי הון לפיתוח חברתי-כלכלי, ולכן הן עדיין מארגנות מכרזים להקצאת קרקעות ליחידים לבניית בתים.

בנוסף לבעיות בהליכים מנהליים ומחירי קרקעות, ניטור ופיקוח על שימוש בקרקע מתמודדים גם עם קשיים רבים. מר נגוין טרונג הואי, סגן מנהל מחלקת ניהול הקרקעות (משרד משאבי הטבע והסביבה), אמר כי ביישובים חסרים כיום מנגנוני ניטור יעילים, מה שמוביל לבזבוז קרקעות, אדמות נטושות או שימוש לרעה.

מר הואאי אמר כי יש צורך במנגנון ניטור קפדני, שקוף והוגן כדי להבטיח שימוש נכון ויעיל בקרקע.

סוכנויות ניהול קרקעות צריכות גם ליישם טכנולוגיית מידע בניהול נתוני קרקע, ובכך לסייע בניטור ובקרה יעילה יותר של פרויקטים של שימוש בקרקע.

עסקים מסוימים, כשנשאלו, אמרו שאחד המכשולים העיקריים לפרויקטים של פיתוח נדל"ן ותשתיות הוא העיכוב בהליכים משפטיים ובפינוי אתרים. פרויקטים רבים נתקעו, במיוחד פרויקטים של דיור, עקב הליכים מנהליים וחוסר הסכמה בנוגע לפיצויים ויישוב מחדש.

כדי ליישם ביעילות את חוק הקרקעות משנת 2024, לדברי כמה מומחים, על הרשויות להשקיע מאמצים רבים יותר כדי לפתור את הקשיים הנ"ל.

באופן ספציפי, יש צורך להגביר את הנפקתם של מסמכי הדרכה מפורטים ולארגן קורסי הכשרה לפקידים בכל הרמות בנוגע לתקנות החדשות בחוק המקרקעין המתוקן. זה יעזור לרשויות המקומיות להבין מידע וליישם ביעילות את התקנות החוקיות.

השלמת מסד הנתונים של הקרקעות, הבטחת עקביות ודיוק. יישום טכנולוגיית מידע בניהול קרקעות יסייע לחסוך זמן, עלויות ולהגביל טעויות בניהול.

לפרסם מסמכים משפטיים ברורים ומפורטים יותר בנוגע לשיטות קביעת מחירי קרקעות ופיצוי בעת החזרת קרקעות. על הרשויות גם לחזק את הניטור והפיקוח על השימוש בקרקע.

ההערכה היא שרק כאשר פתרונות אלה מיושמים באופן סינכרוני ודרסטי, חוק הקרקעות משנת 2024 יוכל למקסם את יעילותו, וליצור תנאים נוחים לפיתוח המדינה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html