יש להסיר מכשולים רבים כדי שחוק המקרקעין ייושם ביעילות.

לאחר תקופה של יישום חוק המקרקעין, על פי דעות מסוימות, עדיין קיימים לא מעט מכשולים וקשיים בתהליך יישום התקנות החדשות.

יש להסיר מכשולים רבים כדי שחוק המקרקעין ייושם ביעילות.

לאחר תקופה של יישום חוק המקרקעין, על פי דעות מסוימות, עדיין קיימים לא מעט מכשולים וקשיים בתהליך יישום התקנות החדשות.

חוק הקרקעות משנת 2024 צפוי לשפר את ניהול ושימוש בקרקעות בווייטנאם, לתרום לפיתוח חברתי-כלכלי ולהגן על זכויותיהם הלגיטימיות של העם.

עם זאת, לאחר תקופת יישום, נותרו מכשולים וקשיים רבים בתהליך פריסת התקנות החדשות. בעיות אלו נובעות לא רק מחוסר עקביות בין מסמכים משפטיים, אלא גם ממנגנוני האכיפה, מיכולת הניהול ומהנהלים המקומיים.

עיכוב בהוצאת הנחיות יישום.

למרות מאמצי הממשלה והמשרדים לפתח הנחיות יישום, סעיפים רבים בחוק המקרקעין טרם יושמו במלואם.

מחירי קרקעות הם אחד הגורמים החשובים המשפיעים על התפתחות שוק הנדל"ן ופרויקטים להשקעה. עם זאת, למנגנון הנוכחי לקביעת מחירי קרקעות עדיין יש חסרונות רבים, מה שמוביל בקלות לסכסוכים בין צדדים בעסקאות קרקע.

עד כה, רק כ-59 מתוך 63 מחוזות וערים פרסמו מסמכי מנחים מפורטים, בעוד שהצווים והחוזרים של משרדים ומגזרים עדיין נמצאים בתהליך גיבוש סופית. מצב זה יוצר קשיים ביישום החוק עבור רשויות מקומיות, ומשפיע על תהליך פתרון סוגיות הקשורות לזכויות שימוש בקרקע, פיצויים, תמיכה ביישוב מחדש והנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע (הספרים האדומים).

אחת הבעיות העיקריות ביישום חוק הקרקעות המתוקן היא זיהוי והכרה בזכויות השימוש בקרקע של אנשים. נהלים להנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע (ספרים אדומים) עדיין מתמודדים עם קשיים רבים עקב חפיפה בתקנות וחוסר סנכרון בין רמות ניהול שונות. יתר על כן, יישום תכנון השימוש בקרקע ביישובים נותר רופף, מה שמוביל לבזבוז משאבי קרקע ועיכובים ביישום פרויקטים.

לדברי מר נגוין ואן דין, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VnREA), הנפקת אישורי בעלות על קרקע עדיין נתקלת בקשיים רבים, ולפרויקטים רבים חסרים מסמכים משפטיים מלאים וברורים, מה שמוביל לקשיים עבור אנשים בעסקאות קרקע.

מר דין הציע את הצורך לשפר את מסד הנתונים הלאומי של קרקעות ולסנכרן את מערכות מידע הקרקע בין יישובים כדי למזער את ההליכים המנהליים. במקביל, על סוכנויות ניהול המדינה ליצור הנחיות ספציפיות ולפשט את תהליך הנפקת אישורי זכות שימוש בקרקע, ובכך ליצור תנאים נוחים לאזרחים ולעסקים.

נושא נוסף שציינו מומחים ומנהלים רבים הוא הקושי בפינוי קרקעות עבור פרויקטים של פיתוח. ד"ר נגוין מין פונג, מומחה כלכלי, ציין כי פינוי קרקעות הוא בעיה קשה משום שהוא כרוך בסוגיות מורכבות כגון פיצויים, יישוב מחדש והסכמת העם.

זהו אחד הגורמים שיכולים להאט את התקדמותם של פרויקטים של פיתוח תשתיות. פרויקטים גדולים רבים נתקעים בגלל חוסר היכולת להסכים על מחירי פיצוי סבירים עם הציבור.

לדברי מר פונג, כדי לפתור בעיה זו, יש צורך לבנות מנגנון פיצוי שקוף והוגן, תוך חיזוק מאמצי התעמולה והגיוס כדי להבטיח שאנשים יבינו ומסכימים עם מדיניות רכישת הקרקעות. בנוסף, יש צורך לבנות אזורי יישוב מחדש עם תשתית מלאה כדי להבטיח שאנשים יוכלו לייצב את חייהם מיד לאחר רכישת אדמתם.

מכשולים הקשורים למנגנוני תמחור קרקעות.

מחירי קרקעות הם אחד הגורמים החשובים המשפיעים על התפתחות שוק הנדל"ן ופרויקטים להשקעה. עם זאת, המנגנון הנוכחי לקביעת מחירי קרקעות עדיין אינו מספק, דבר המוביל בקלות לסכסוכים בין צדדים בעסקאות קרקע.

גב' לה טי טאנה הא, מנהלת מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, שיתפה כי מחירי הקרקעות באזורים שונים משתנים לעתים קרובות, וגורמי הערכה לא ברורים מקשים על תושבים ומשקיעים להרגיש ביטחון.

גב' הא טענה כי יש צורך במנגנון תמחור קרקעות יציב ושקוף. גילוי פומבי של מידע על מחירי קרקעות, עדכון קבוע שלו ושילובו במערכת נתונים משותפת יסייעו למזער את אינפלציית מחירי הקרקע ולהגביר את השקיפות בעסקאות. יחד עם זאת, יש צורך במדיניות מועדפת עבור פרויקטים של נדל"ן חברתי, במיוחד דיור לבעלי הכנסה נמוכה.

בהאנוי , לדברי ראש המחלקה למשאבי טבע וסביבה, באזורים מסוימים מחירי הקרקע נמוכים ממחירי השוק, ואינם מספיקים כדי לכסות את העלויות והמשאבים המושקעים ביצירת עתודות קרקע (כולל עלויות פינוי קרקעות, השקעה בבניית תשתיות וכו').

כדי לטפל בבעיית מחירי הקרקעות הנמוכים ממחירי השוק, ועדות העם של המחוזות, המחוזות והעיירות קבעו עליות מחיר וסבבים מרובים של מכרזים (עם מספר חובה של סבבים) כדי להבטיח שמחיר ההתחלה של כל סבב עוקב יהיה קרוב למחיר השוק.

עם זאת, חוק המקרקעין וחוק מכירת נכסים במכירות פומביות עדיין אינם מטפלים במלואם בסוגיות כגון סכומי פיקדון נמוכים (שווה ערך ל-20% ממחיר הפתיחה); אין תקנות האוסרות באופן מוחלט קנוניה לניפוח או מניפולציה של מחירים, מה שמוביל למצבים שבהם משתתפי המכירה הפומבית מציעים מחיר גבוה יותר ממחיר השוק כדי לזכות במכירה הפומבית, ואז אינם משלמים את ההצעה הזוכה (נוטשים את הפיקדון) או אינם ממשיכים להציע הצעות בסיבוב הבא, מה שגורם לכישלון המכירה הפומבית ולשיבוש מחירי השוק.

נכון לעכשיו, אין תקנות המחייבות אנשים להשלים את בניית בתיהם באמצעות מכרזים של קרקעות. מצב זה מוביל למצבים בהם קרקע נותרת ללא שימוש, נטושה, מה שגורם לקשיים בניהול התכנון, פוגע באסתטיקה העירונית ובבזבוז משאבי קרקע.

חלק מהמחוזות, המחוזות והעיירות עדיין נמצאים תחת לחץ לגבות הכנסות ממכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע כדי לענות על צורכי הון לפיתוח חברתי-כלכלי, ולכן הם ממשיכים לארגן מכרזים להקצאת קרקעות ליחידים לבניית דיור.

מלבד הליכים מנהליים ומחירי קרקעות, ניטור ופיקוח על שימוש בקרקע מתמודדים גם עם קשיים רבים. מר נגוין טרונג הואי, סגן מנהל מחלקת ניהול הקרקעות (משרד משאבי הטבע והסביבה), אמר כי ביישובים חסרים כיום מנגנוני ניטור יעילים, מה שמוביל לבזבוז קרקעות, אדמות נטוש או אדמות המשמשות למטרות אחרות מהמטרה שיועדה.

מר הואאי טען כי מנגנון ניטור קפדני, שקוף והוגן נחוץ כדי להבטיח שהקרקע תנוצל למטרה המיועדת וביעילות.

סוכנויות ניהול קרקעות צריכות גם ליישם טכנולוגיית מידע בניהול נתוני קרקע, ובכך לסייע בניטור ובקרה יעילה יותר של פרויקטים של שימוש בקרקע.

כשנשאלו, עסקים מסוימים ציינו כי אחד המכשולים העיקריים לפרויקטים של פיתוח נדל"ן ותשתיות הוא עיכובים בהליכים משפטיים ובפינוי קרקעות. פרויקטים רבים נתקעים, במיוחד פרויקטים של דיור, עקב הליכים מנהליים, חוסר הסכמה על פיצויים ויישוב מחדש.

כדי ליישם ביעילות את חוק הקרקעות משנת 2024, ישנם מומחים הסבורים כי על הרשויות הרלוונטיות להשקיע מאמצים גדולים יותר בטיפול בקשיים אלה.

באופן ספציפי, יש צורך לחזק את הנפקתם של מסמכי הדרכה מפורטים ולארגן קורסי הכשרה לפקידים בכל הרמות בנוגע לתקנות החדשות בחוק המקרקעין המתוקן. זה יעזור ליישובים להבין את המידע וליישם ביעילות את הוראות החוק.

השלמת מסד הנתונים של הקרקעות מבטיחה את העקביות והדיוק שלו. יישום טכנולוגיית מידע בניהול קרקעות יסייע לחסוך זמן ועלויות ולהפחית טעויות בניהול.

יש צורך בפרסום מסמכים משפטיים ברורים ומפורטים יותר בנוגע לשיטות לקביעת מחירי קרקעות ופיצויים בעת הפקעת קרקע. על הרשויות גם לחזק את הפיקוח והבדיקה על השימוש בקרקע.

ההערכה היא שרק כאשר פתרונות אלה מיושמים באופן סינכרוני ומכריע, חוק הקרקעות משנת 2024 יוכל למקסם את יעילותו וליצור תנאים נוחים לפיתוח המדינה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html