הימנעו מבזבוז תשתיות חברתיות

[מודעה_1]

במושב החמישי, האסיפה הלאומית ה-15 דנה בחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן). בנוגע לתוכן הצעת החוק, נגואי דואה טין קיים ראיון עם חבר האסיפה הלאומית קוואן מין קואנג - ראש משלחת האסיפה הלאומית של מחוז דונג נאי .

משקיע: נציג יקר, האסיפה הלאומית ה-15 דנה בחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן). החוק קובע בבירור את זכויותיהם וחובותיהם של יחידים וארגונים הבונים בתים ומשתתפים בשוק הנדל"ן. אז מהן חששותיך לגבי הצעת חוק זו?

חבר האסיפה הלאומית קוואן מין צ'ונג: ניתן לומר כי חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) קבע עד כה בבירור את זכויותיהם וחובותיהם של יחידים וארגונים הבונים בתים, משתתפים בשוק הנדל"ן ומיישמים הרמוניה ביחסים בין המדינה, העם והמפעלים.

עקב החפיפה בין חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן), חוק הדיור, חוק ההשקעות ובמיוחד טיוטת חוק המקרקעין המתוקן... אני מציע גם כמה תכנים.

בנוגע לתנאי הון לארגונים המשתתפים בשוק הנדל"ן. בסעיף 1, סעיף 10 לחוק, בנקודה ג' נקבע כי בנוסף לתנאים על הון עצמי על סך הון ההשקעה, נקבע גם התנאי של "יש להבטיח את היכולת לגייס הון לביצוע פרויקטים של השקעה" .

עם זאת, על פי הוראות חוק ההשקעות וחוק המכרזים, קיימות הוראות ברורות בנוגע ליכולתו הפיננסית של המשקיע. במהלך תהליך הערכת מסמכי פרויקט השקעה, מסמכי מכרז ואישור מדיניות השקעה, נערכה בדיקה של הוכחת היכולת הפיננסית של המשקיע, ולכן הוראות נוספות בחוק זה אינן נחוצות ועלולות לגרום להליכים מנהליים נוספים.

בנוסף, סעיף 10, סעיף 1 מוסיף את נקודה ד', הקובעת כי "משקיעי פרויקטים של נדל"ן חייבים להבטיח את היחס בין חוב אשראי שטרם נותר וחוב אג"ח קונצרני שטרם נותר להון העצמי שלהם בהתאם לתקנות הממשלה ".

נכון לעכשיו, לממשלה אין תקנות ספציפיות לגבי היחס בין אשראי שטרם נפרע ואג"ח קונצרניות שטרם נפרע להון שבבעלות החברה (כיום ישנן תקנות רלוונטיות רק במגזר הבנקאות) .

לכן, אני מציע שסוכנות המנסחת תלמד ולא תכלול תוכן זה בטיוטה, או שתהיה טיוטת צו ממשלתי בנושא זה, כדי שהנציגים יוכלו לתרום את חוות דעתם.

משקיע: לדעתך, כיצד יש ליישם את אחריותו של המשקיע בבניית תשתית חברתית בפרויקטים עסקיים בתחום הנדל"ן כדי לפתור את הבעיות?

ציר האסיפה הלאומית קוואן מין קואנג: בנוגע לאחריותם של משקיעים בבניית תשתיות חברתיות בפרויקטים עסקיים של נדל"ן, סעיף 7, סעיף 18 קובע כי משקיעים "רשאים למסור בתים ללקוחות רק לאחר שהשלימו את בניית הבתים ועבודות התשתית הטכנית והתשתית החברתית בהתאם ללוח הזמנים שנרשם בפרויקט שאושר".

לדעתי, תשתית חברתית היא מושג רחב מאוד, המובן ככל עבודות שירות מסחריות, ציבוריות, חינוכיות, רפואיות וכו'.

למעשה, בפרויקטים, בהתאם למטרה ולתוכנית העסקית של המשקיע, ניתן לפתוח אותם למכירה פעמים רבות, כך שמספר הדיירים שעוברים להתגורר בפרויקט יעקוב אחר התקדמות המכירות. לכן, משקיעים לעיתים קרובות בונים תשתיות חיוניות מראש כדי לענות על צרכי הדיירים (כגון פארקים, עצים, שטחים משותפים, חניונים, אזורי בילוי...).

התשתיות החברתיות הנותרות כגון בתי ספר, סופרמרקטים ומרכזי קניות יוטמעו בדרך כלל על ידי משקיעים משניים כאשר לפרויקט יהיו תושבים רבים.

במקרה שהמשקיע נדרש לבנות את כל מערכות התשתית החברתית של הפרויקט כאשר צפיפות האוכלוסייה אינה גבוהה, הדבר יגרום לבזבוז.

מצד שני, במציאות, ספקי שירותים בתחומי החינוך, המסחר והסופרמרקטים מבצעים את היישום רק כאשר יש אוכלוסייה מסוימת בכל פרויקט (למעט משקיעים בעלי מערכת אקולוגית הכוללת נדל"ן ושירותים רפואיים, חינוכיים ומסחריים שיבצעו בעצמם השקעות ויישום עסקי... עם זאת, בפועל, חלק מהמשקיעים, כאשר השקיעו בתחומים רבים, הובילו לחוסר איזון פיננסי או עסקים לא יעילים).

התקנה "בנייה הושלמה..." מובנת כמשמעותה שיש להשלים את העבודות. לדוגמה, במקרה של פרויקט המורכב מפריטים רבים, כולל פרויקט בית ספרי נפרד שהושלם ונמצא בהליכי השלמה אך לא אושר, על פי הוראות הטיוטה, המשקיע אינו רשאי למסור את הבית ללקוח.

למעשה, מסירת בתים בין משקיעים ללקוחות מתבצעת בהתאם לחוזה המכירה והרכישה של הבית/דירה, והטיוטה כוללת גם תקנות ספציפיות לגבי תקופת המסירה והתשלום בעת מסירת הבית.

במקביל, סעיף 31, סעיף 1, סעיף ב', דורש גם שפרויקטים של נדל"ן עם זכויות שימוש בקרקע שהושקעו בבניית תשתית טכנית והוכנסו לפעילות, חייבים לעמוד בדרישה: "ההשקעה בבניית עבודות שירות ועבודות תשתית טכנית חיוניות הושלמה בהתאם לתכנון, תכנון בנייה מפורט 1/500 או תוכנית האב המאושרת ותוכן הפרויקט", אך טרם צוין אילו עבודות שירות חיוניות כוללות.

לכן, אני חושב שצריכות להיות תקנות ספציפיות לגבי תשתיות חברתיות חיוניות ולדרוש ממשקיעים רק להשלים "עבודות תשתית טכנית חיונית ותשתית חברתית בהתאם ללוח הזמנים שצוין בפרויקט שאושר" כדי להיות זכאים למסור בתים או להעביר זכויות שימוש בקרקע ללקוחות. זה יפתור את הבעיות ויהיה מתאים לפרקטיקה.

משקיע: תודה רבה !

[מודעה_2]
מָקוֹר