תכנון ותשתיות - המפתח לאיזון שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי

מומחים אומרים כי תכנון סביר, פיתוח תשתיות סינכרוני ומדיניות פיננסית מתאימה יסייעו להו צ'י מין סיטי לאזן בין היצע לביקוש, לשלוט במחירי הדיור ולפזר את האוכלוסייה ביעילות.

בהקשר של מחירי הדיור בהו צ'י מין סיטי שממשיכים להישאר גבוהים, הפתרון לבעיית הדיור עשוי להיות לא רק במחירי המכירה, אלא גם בתכנון וחלוקת אוכלוסייה לטווח ארוך.

על פי Savills Vietnam, שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי עדיין צומח הודות לביקוש ריאלי בר-קיימא לדיור ותשתיות מפותחות, אך גורמים בסיסיים כמו תכנון, נהלים ומנגנוני תמיכה פיננסית הם המפתח לאיזון בין היצע וביקוש ולשליטה במחירי הדיור בטווח הארוך בעיר ענק כמו הו צ'י מין סיטי.

ביקוש ריאלי גבוה

לפי סאבילס, היצע הדיור בהו צ'י מין סיטי עדיין מוגבל עקב בעיות משפטיות, בעוד שהביקוש הריאלי לדיור נותר גבוה.

חוסר האיזון בין היצע לביקוש שמר על מחירים גבוהים, למרות שהשוק לא תנודתי הרבה. בהקשר זה, השקעות בתשתיות ופיזור אוכלוסין נחשבים לפתרונות בסיסיים שיסייעו להפחית את הלחץ על האזור המרכזי.

כאשר תכנון חברתי -כלכלי מקושר לתשתיות, הקצאת קרקעות לאורך נתיבי תנועה תסייע לפריסה מהירה יותר של דיור מסחרי וציבורי כאחד, ותגוון את ההיצע עבור קונים.

בדרך כלל, קו המטרו מספר 1, שיפעל החל מדצמבר 2024, קיצר את זמן הנסיעה ממרכז הו צ'י מין סיטי לאזור בין דואונג ל-20-30 דקות, מה שפותח את האפשרות להקמת קטבים חדשים של מגורים ומסחר מחוץ לאזור הליבה המרכזי.

גב' צאו טי טאן הואנג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר בסאבילס וייטנאם, אמרה: "נושא בעלות על בית או פתרון צורכי דיור אינו טמון רק ביכולת הדיור של הקונים, אלא גם סיפור של תכנון המדיניות החברתית-כלכלית של המדינה."

המדינה אינה יכולה להתערב ישירות באסטרטגיית התמחור של עסקי נדל"ן, אך עליה להתערב על ידי הסרת מכשולים משפטיים, תכנון אזורים כלכליים חדשים והשקעה בתשתיות כדי לקדם תהליך עיור אחיד יותר לפיזור האוכלוסייה.

לצד תשתיות, מדיניות תמיכה כספית היא גם עמודי תווך חשובים להרחבת הגישה לדיור. בהנחיית הממשלה, הפרויקט להקמת קרן לאומית לדיור נבחן וצפוי להיות מיושם בעתיד הקרוב.

גב' הואנג אמרה שזהו מודל שהוכח כיעיל בסינגפור ובדרום קוריאה, שם אנשים יכולים ללוות בריביות נמוכות לתקופות ארוכות, בעוד שעסקים המשתתפים בקרן נהנים מתמריצי השקעה וגישה לקרנות קרקע מתוכננות.

"מודל זה יוצר יתרונות דו-כיווניים. קונים מקבלים תמיכה כלכלית סבירה, בעוד שעסקים מונעים להשתתף בפיתוח דיור בר השגה. כאשר שני הצדדים ירוויחו, השוק ינוע לעבר מדינה מאוזנת ובר-קיימא יותר", שיתפה גב' הואנג.

נדל"ן במזרח הו צ'י מין סיטי. (צילום: Hong Dat/VNA)

על פי חברת Avison Young Vietnam, לאחר המיזוג, פוטנציאל הצמיחה לטווח ארוך של אזורים ופרברים סמוכים של הו צ'י מין סיטי מתחזק יותר ויותר, מה שמקדם מעבר מגורים ומודל פיתוח עירוני רב-מרכזי.

באופן ספציפי, בניגוד למספר הקטן של דירות חדשות בהו צ'י מין סיטי, שוק הדיור הדרומי מקבל בברכה מספר רב של מוצרים באזורי לוויין, החל מדירות מסחריות, בתים טוריים, וילות ועד מגרשים, במחירים נגישים למדי.

טיי נין (לשעבר אזור לונג אן) מובילה באספקה ​​ראשונית של קרקעות ובתים נמוכים; בעוד שאזור בין דואנג לשעבר (כיום הו צ'י מין סיטי) שולט במספר הדירות והקרקעות שנפתחו לאחרונה.

מלבד ההיצע המגוון, פער המחירים בין הו צ'י מין סיטי לאזורי לוויין הוא גם כוח מניע לגירוי הביקוש: קרקעות בהו צ'י מין סיטי יקרות פי שניים, דירות גבוהות פי 1.6-2.4; בעוד שבתי טור ווילות יקרים פי 1.2-7.

מוצרים שופעים ומגוונים במחירים נוחים הופכים את אזורי הלוויין הללו לאטרקטיביים יותר ויותר עבור צעירים הרוכשים דירה ראשונה ומשקי בית מהמעמד הבינוני הזקוקים לדיור מרווח יותר.

פרויקטים מרכזיים של תשתית תחבורה כגון קווי חגורה, כבישים מהירים וקווי מטרו מסייעים בקיצור זמן הנסיעה בין אזור הליבה של הו צ'י מין סיטי לאזורים נלווים.

ככל שהנגישות לאזורים משתפרת, כך עולים ערכי הנכסים. מצד אחד, זה מעודד עסקים לחפש קרקעות חדשות ולפתח מוצרים במחירים נוחים. מצד שני, ככל שיוקר המחיה במרכז העיר מתייקר, אנשים נוטים לעבור לאזורים נלווים.

יישובים הסמוכים להו צ'י מין סיטי כמו דונג נאי וטאי נין הם נקודות אור במשיכת הון זרי עולמי, ובכך יוצרים הזדמנויות תעסוקה רבות ומגדילים את האוכלוסייה המכנית, ובכך מקדמים ביקוש לדיור, בעיקר מצד עובדים זרים שצריכים להתיישב, משקיעים בדירות שירות להשכרה, אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה הזקוקים לדיור ציבורי או דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר סביר.

תשתית בין-אזורית מחזקת את מגמות הגירת האוכלוסייה

לכל אזור לוויין יתרונות נדל"ן משלו, כאשר לאזור בין דואנג לשעבר, הודות ליתרונותיו באוכלוסייה, במימון הקרקע ובתשתיות התחבורה, יש פוטנציאל לפתח סוגים רבים של דיור, החל מדירות מסחריות, מגרשים ועד בתים טוריים ווילות.

בנייני דירות לאורך קו המטרו מספר 1 ושדרת וו נגוין גיאפ, ט'ו דוק סיטי. (צילום: הונג דאט/VNA)

אזור בה ריה-וונג טאו מנצל את נקודות החוזק התיירותיות שלו ואת מגמות ההשקעה בבתים שניים כדי להמשיך לפתח נדל"ן לאתרי נופש, כולל דירות נופש, בתים טוריים ווילות נופש הממוקמות באזורים עירוניים בחוף.

דונג נאי וטאי נין (לשעבר לונג אן), הודות לקרן הקרקע הגדולה ולנוף שלהן, מתאימות לפיתוח אזורים עירוניים בקנה מידה גדול, תוך התמקדות בדיור נמוך. חלוקת תפקידים ברורה זו תיצור מערכת אקולוגית עירונית רב-קוטבית, שתשלים את הו צ'י מין סיטי, וכן תגיוון את אפשרויות הדיור וההשקעה.

"אזורי לונג אן ובין דואנג הישנים הם שני שווקים בעלי פוטנציאל לצמיחה בת קיימא. דונג נאי צפויה לפריצת דרך כאשר שדה התעופה לונג טאן יפעל והכבישים המהירים יושלמו. לאזור בה ריה-וונג טאו פוטנציאל גדול בתחום מלונות הנופש, תנופת הצמיחה קשורה לתשתיות המחברות ולמיקומו האסטרטגי כאחד משערי הכניסה הימיים העיקריים של הו צ'י מין סיטי החדשה", הוסיף מר דיוויד ג'קסון, מנכ"ל Avison Young Vietnam.

באופן דומה, מומחים מסאבילס וייטנאם מאמינים שכאשר תשתיות, תכנון ומנגנונים פיננסיים מיושמים באופן סינכרוני, להו צ'י מין סיטי יהיו התנאים לפתור את בעיית פיזור האוכלוסייה, לאזן בין היצע וביקוש ולייצב את מחירי הדיור לטווח ארוך.

הרחבת המרחב העירוני לכיוון קישוריות אזורית לא רק מסייעת בחלוקה מחדש של צפיפות האוכלוסייה, אלא גם יוצרת מקום לפיתוח עבור פלחים המתאימים לרוכשי בתים אמיתיים.

"אם אנחנו רוצים לפתור את בעיית הדיור מהשורש, עלינו לראות זאת כעניין של מדיניות ותכנון, לא רק עניין עסקי של ארגונים בשוק", שיתפה גב' הואנג.

בנוגע לכיוון הפיתוח העירוני בתקופה הקרובה, בהחלטת הקונגרס הראשון של ועדת המפלגה של הו צ'י מין סיטי נקבע גם לשפר את יעילות ניהול התכנון הממלכתי; להשקיע בבנייה מלאה של אזור העיר החדש ת'ו ת'יאם לפני 2030; להתחיל את השלב השני של אזור העיר פו מיי הונג, להאיץ את התקדמות אזור העיר החוף קאן ג'יו; ליישם פרויקטים חדשים, פרויקטים של שדרוג עירוני של וונג טאו; ציר העיר החוף לונג האי-פואוק האי-הו טראם-פו מיי.

פינה במחלקה וונג טאו. (צילום: Hoang Nhi/VNA)

פיתוח שרשרת עירונית חכמה המחברת את מרכז הו צ'י מין סיטי - די אן - תואן אן - תו דאו מוט - בן קאט - פו מיי; ציר עירוני ושירותי פו מיי - נמל התעופה הבינלאומי לונג טאן; אזורים עירוניים חדשים סביב נקודות תנועה המחברות צירי חגורה וכבישים מהירים.

במקביל, כדי להשיג את היעד של 199,400 יחידות דיור ציבוריות נוספות עד סוף שנת 2030, הו צ'י מין סיטי מתמקדת בפתרונות המשלבים באופן סינכרוני שיפוץ עירוני וייפוי עם פיתוח עירוני חדש, מעודדים שימוש בחומרים חדשים, אנרגיה ירוקה, מתחדשת וידידותית לסביבה; ממשיכים להעביר ולבטל בתים זמניים על תעלות ותעלות ולאורך אותן; משפצים, מתקנים או יוצרים חדשים שיחליפו דירות ישנות; משדרגים ומייפים אזורי מגורים קיימים; יוצרים ומפתחים דיור ציבורי, ומארגנים מחדש את חייהם של אנשים.

ניתן לומר שאם תנוהל היטב, מגמת פיזור האוכלוסייה והפיתוח העירוני הרב-מרכזי לא רק תסייע בהפחתת לחץ הדיור בהו צ'י מין סיטי, אלא גם תוכל לפתוח תקופה של צמיחה מאוזנת לשוק הנדל"ן למגורים בדרום.

מקור: VNA

מקור: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm