שוק הנדל"ן "חם" בטווח הקצר.

משרד הבינוי מעריך כי מתחילת השנה ועד כה, עסקאות הקרקעות ומחירי המכירה ביישובים תנודו באופן משמעותי בהשוואה לרבעון האחרון של 2024. הסיבה העיקרית לכך היא המידע על מיזוג של מחוזות וערים. במחוזות ובערים שנבחרו כמיקומים לסוכנויות מנהליות חדשות, המחירים עלו וגם היקף העסקאות נטה לעלות.

אזור המגורים דונג אוי ברובע נין מיי, בעיר הואה לו, יוצע למכרז במרץ 2025.

עם זאת, צמיחת המחירים ונפח העסקאות באזורים הנ"ל היא ספקולטיבית ומהווה סיכונים משמעותיים לשוק הנדל"ן. רשויות ביישובים רבים פרסמו אזהרות לגבי מצב זה ומחזקות את השליטה והניהול בשוק.

על פי נתונים סטטיסטיים של דו"ח משרד הבינוי על מצב שוק הנדל"ן ברבעון הראשון של 2025, שפורסם לאחרונה, נרשמה ברחבי המדינה 101,049 עסקאות מוצלחות של מגרשים, עלייה של 16.4% בהשוואה לרבעון הקודם ו-3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בינתיים, סך העסקאות המוצלחות בקטגוריית הדירות והבתים הפרטיים הגיע ליותר מ-33,500 יחידות דיור.

השוואת שני מגזרים אלו מגלה כי היקף עסקאות הקרקע ברבעון האחרון היה פי שלושה ויותר מהיקף העסקאות הכולל של מוצרי דיור מסורתיים. זהו "פער" נדיר, המצביע על זרימה חזקה של הון לקרקעות.

לצד היקף העסקאות הגדול, גם מחירי הקרקעות ראו עלייה חדה. לדוגמה, בבק ג'יאנג , מחירי הקרקעות באזורים מסוימים בעיר בק ג'יאנג עלו ביותר מ-20% בהשוואה לסוף 2024. באופן דומה, בפו טו, בכמה אזורי מגורים, ואפילו באזורים עירוניים נטושים בואן פו, טרונג וונג, טו סון, טאנה מיו וג'יה קאם, מחירי הקרקעות המבוקשים עלו ב-20-30% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. או בהאי פונג, מחירי מגרשים בקין ת'וי, אן דונג וטוי נגוין עלו ב-15-20% בהשוואה לסוף 2024.

באזור הדרומי, נהון טרץ' (מחוז דונג נאי ) ממשיך להיות מוקד "קדחת הקרקעות". רק בשלושת החודשים הראשונים של השנה, מחירי הקרקעות באזורים מסוימים בלונג טו, פו דונג ופואוק חאן עלו ב-20-30%, ובמקומות מסוימים ביותר מ-40% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

מומחים סבורים כי למיזוג של יחידות מנהליות ברמת המחוז יש השפעה מסוימת על שוק הנדל"ן, עם תופעה של עליית מחירים באזורים מסוימים. עם זאת, מצב זה קצר מועד בלבד.

בנוגע לתופעה זו, ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל מכון המחקר לשוק הנדל"ן של וייטנאם, ציין כי בכל פעם שמתגלה מידע על מיזוג של יחידות מנהליות ברמת המחוז, שוק הנדל"ן באזורים הרלוונטיים מראה סימנים של תנודות חזקות. תוך ניצול ציפיות הציבור והמשקיעים לגבי שינויים בתכנון ובתשתיות, קבוצות ספקולטיביות מסוימות נכנסות במהירות לשוק עם תוכניות רווח שונות.

"מנגנון מניפולציית המחירים מתחיל בדרך כלל בהפצת שמועות על תכנון עירוני או מיקום של מרכז מנהלי חדש כדי לעורר סנטימנט קנייה. לאחר מכן, קבוצות אלו עשויות לבצע עסקאות פנים כדי ליצור אפקט 'חום' כוזב, מה שגורם למחירי הקרקעות לנסוק שחקים תוך זמן קצר ולהידחק הרבה מעבר לערך האמיתי שלהם", ניתח מר לואונג.

מומחה זה מייעץ שכדי להימנע מליפול למלכודת של בועות ספקולטיביות, על הלקוחות להבחין בין שוק נדל"ן בעל ערך אמיתי לבין שוק ספקולטיבי. שוק בריא באמת חייב להתבסס על כוח הקנייה בפועל של האנשים, בליווי תכנון שקוף ומידע משפטי המסופק על ידי הרשויות. מצד שני, נדל"ן בשוק אמיתי חייב להיות בעל פוטנציאל לייצר תזרים מזומנים באמצעות השכרה או פעילויות עסקיות, ולהיות נתמך על ידי תשתיות תחבורה ומתקנים מוגדרים בבירור או מתפתחים.

לא רק קרקעות ודיור מושפעים, אלא שגם מיזוג הגבולות המנהליים המחוזיים יוצר מומנטום לנדל"ן תעשייתי. מומחים אף צופים שזה ייתן "דחיפה" לשוק הנדל"ן התעשייתי של וייטנאם במהלך שלב השינוי האסטרטגי הזה; ויספק מנוף להיווצרות אזורים תעשייתיים-עירוניים בקנה מידה גדול, אטרקטיביים יותר למשקיעים בינלאומיים.

מר תומאס רוני, סגן מנהל מחלקת הייעוץ התעשייתי של סאבילס האנוי, ציין כי מיזוג יחידות מנהליות אינו רק שינוי בגבולות גיאוגרפיים, אלא גם נועד לייעל את המנגנון המנהלי, להפחית את הפיצול בתכנון ולהגביר את התחרותיות בין היישובים. אם ייושם כראוי, הוא יסלול את הדרך להיווצרותן של מערכות אקולוגיות עירוניות-תעשייתיות משולבות, מה שיהפוך אותן לאטרקטיביות יותר עבור זרמי השקעות זרות, אשר בררניות יותר ויותר לגבי יעדיהן.

בהתאם לכך, פרובינציות יכולות לתכנן אזורי תעשייה חדשים נוספים בעלי שטחים גדולים יותר, מה שיספק אפשרויות רבות יותר לעסקים. עם היצע קרקעות מוגבר, עסקים מקומיים וזרים ימצאו ביתר קלות מיקומים מתאימים לפתיחת מפעלים, ויימנעו ממחסור בקרקעות תעשייתיות ביישובים בעלי ביקוש גבוה.

יתר על כן, לאחר המיזוג, לפרובינציות בעלות שטחים גדולים יותר יש את התנאים להגדיר בצורה ברורה יותר את אזוריהן, ובכך לפתח פארקי תעשייה ייעודיים או קומפלקסים תעשייתיים כגון פארקי תעשייה תומכים או פארקי תעשייה תומכים ייעודיים המספקים רכיבים וחלקים לתעשיות ייצור גדולות או תעשיות ספציפיות כגון רכב או מוליכים למחצה.

"יישובים שכבר היו נקודות אור במשיכת השקעות, כאשר יתמזגו ויתואמו בצורה הדוקה יותר בתכנון, ישלימו זה את זה מבחינת תשתיות, כוח אדם ואוריינטציה לפיתוח. קנה מידה גדול יותר מסייע ליישובים להשיג סטנדרטים גבוהים יותר בתשתיות ובניהול, ובכך לשפר את מעמדם בשרשרת הערך העולמית", ניתח תומאס.

עם זאת, יהיו אתגרים לטווח קצר לפני שיתממשו יתרונות לטווח ארוך. הסיבה לכך היא שתיקוני גבולות מנהליים ישפיעו באופן בלתי נמנע על מגוון גורמים, החל מתכנון שימושי קרקע ורישוי השקעות ועד להליכים משפטיים הקשורים לסביבה ולבנייה.

לפיכך, לדברי תומאס רוני, בטווח הקצר, עסקים עלולים להיתקל בקשיים עקב שינויים בניהול ובמדיניות שטרם סונכרנו בין היישובים הממוזגים. עם זאת, בטווח הארוך, זוהי הזדמנות מצוינת לבנות מחדש מסגרת משפטית שקופה ויעילה יותר. תיאום וסטנדרטיזציה של נהלים בתחומים המנהליים החדשים יסייעו לחסוך זמן ולשפר את אמון המשקיעים.

עבור נדל"ן תעשייתי, שבו יציבות ובהירות בתכנון הן קריטיות, איחוד נהלים ומדיניות יסללו את הדרך לפארקים תעשייתיים בקנה מידה גדול, שילוב תשתיות לוגיסטיות, ערי לוויין וחיבורי תחבורה בין-אזוריים.

אם המיזוגים ייושמו במקביל להשקעות בתשתיות, במיוחד בכבישי טבעת, נמלי ים, שדות תעופה ותשתיות דיגיטליות, פארקי תעשייה לא יהיו עוד מוגבלים על ידי גבולות אדמיניסטרטיביים. עסקים יוכלו אז לגשת לכוח אדם מיישובים רבים יותר, עם עלויות תפעול אופטימליות יותר.

פיתוח תשתיות בין-אזוריות מניע גם את המגמה של התרחקות משווקי תעשייה מסורתיים, שבהם ההיצע מוגבל ועלויות ההשקעה עולות. יישובים חדשים עם קרקעות רבות וזול ותשתיות משופרות יקבלו הזדמנות לצמוח כמרכזי תעשייה חדשים.

NBO

מקור: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm