שוק הנדל"ן לפני מיזוגים פרובינציאליים: היזהרו מ"בועות מחירי קרקע ספקולטיביות"

לאחרונה נפוצו שמועות על מיזוג של יחידות מנהליות ברמת המחוז, יחד עם מספר פרויקטים גדולים המוכנים לביצוע במחוז, מה שגרם לזינוק במחירי הנדל"ן. עם זאת, מומחים סבורים שמדובר רק ב"בועת ספקולציה" לטווח קצר, ומשקיעים צריכים לנקוט משנה זהירות כדי להימנע מסיכונים מיותרים.

עליית מחירים לטווח קצר

בימים האחרונים, בעקבות הידיעה על מיזוג מחוז נין תואן עם חאן הואה, שוק הנדל"ן במחוז החל להראות סימני התחממות. מר פאן טואן, עובד מדינה העובד במחוז נין תואן, ניצל את סוף השבוע החופשי שלו כדי להביא את משפחתו לעיר נה טראנג כדי לחקור את שוק הנדל"ן. "ייתכן שאני בין אלה שעוברים לנה טראנג לצורך עבודה. לכן, זה הזמן הנכון לחפש נכס להתיישב בו. יצרתי קשר עם סוכנויות נדל"ן רבות לקבלת סיוע, אבל לראות את מחירי השוק עולים מדי יום מבלבל אותי מאוד", שיתף מר טואן.

נוף של העיר נה טראנג.

על פי מתווכי נדל"ן, מאז אמצע מרץ, הביקוש לדירות ומגרשי אדמה בנה טראנג נמצא במגמת עלייה. זה נכון במיוחד באזורים הסמוכים לפרויקטים שקיבלו לאחרונה אישור השקעה ומשקיעים נבחרים, כגון: האזור העירוני המחוזי החדש - פארק - מרכז מנהלי, האזור העירוני המעורב בנה טראנג... לא רק בנה טראנג, אלא גם בוואן נין, קאם ראן וקאם לאם, שוק הנדל"ן מראה סימני פעילות הודות לפרויקטים רבים שאושרו, כגון: האזור העירוני החדש והיוקרתי קו מא; פארק התעשייה דוק דה טראנג; האזור העירוני על קו המים של מפרץ קאם ראן; ואזורים עירוניים מעורבים בקאם טאן, קאם ת'ונג, סואי טאן וקאם הואה...

לדברי גב' פואנג האן, מתווכת נדל"ן, אזורים עירוניים מסוימים הגובלים במרכז נה טראנג חוו עליות מחירים של 10 עד 20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר; מחיר הדירות שהושלמו עלה גם הוא ב-2 עד 5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בהתאם למיקום. עם זאת, אלו רק מחירים צפויים מבעלי הקרקעות, בעוד שמספר העסקאות המוצלחות בפועל אינו גבוה.

על פי כתבים, מחירי הקרקעות באזורים המרוחקים 3-5 ק"מ ממרכז נה טראנג נמצאים במגמת עלייה, במיוחד במקומות הסמוכים למרכז המנהלי החדש ובאזורים שבהם הושלמה תוכנית התכנון 1/2000. עם זאת, לדברי סוכני נדל"ן, מספר העסקאות המוצלחות נותר נמוך מכיוון שמחירי הקרקעות בנה טראנג גבוהים כיום בהשוואה למציאות. מר טראן דין קוי, יו"ר איגוד סוכני הנדל"ן של חאן הואה , ציין כי שוק הנדל"ן במחוז מראה סימני "התחממות", בין היתר בשל השפעת מידע מיזוג המחוזות. עם זאת, זוהי תופעה לטווח קצר בלבד. לאחר ה-1 ביולי, כאשר יפורסמו מידע רשמי והמבנה הארגוני החדש ייכנס לפועל, השוק יהפוך לבהיר ויציב יותר.

היזהרו מ"הקדחת הווירטואלית"

על פי דו"ח משרד הבנייה על מצב שוק הנדל"ן, ברבעון הראשון של 2025, נרשמה בכל הפרובינציה 6,965 עסקאות בשווי כולל של מעל 5,740 מיליארד דונג וייטנאמי, שווה ערך לרבעון הרביעי של 2024. לפיכך, במשך שני רבעונים רצופים, שוק הנדל"ן המקומי שמר על יציבות. ראוי לציין כי ברבעון הראשון של 2025, למרות שאף פרויקט נדל"ן לא עמד בתנאים להפעלה מסחרית, העסקאות נותרו ברמה גבוהה יחסית. דבר זה מצביע על כך שהביקוש בפועל לנדל"ן נותר גבוה.

מומחי נדל"ן מסכימים כולם כי מיזוג יחידות מנהליות הוא מדיניות נכונה של המפלגה והמדינה שמטרתה לייעל מבנים מנהליים, להרחיב את מרחב הפיתוח וליצור מומנטום לפיתוח לאומי. "עם זאת, יש להכיר בכנות כי עבור השקעות, הדבר החשוב ביותר הוא המנגנון והמדיניות לפיתוח חברתי -כלכלי של היישוב, ובכך למשוך משקיעים גדולים לפתח תשתיות, וליצור ערך אמיתי מבחינת מקומות עבודה והכנסה לאנשים. זהו הכוח המניע לצמיחה בת קיימא של שוק הנדל"ן. זה דורש זמן ומפת דרכים ספציפית ליישום. לכן, משקיעים צריכים להיות זהירים לגבי 'בועת הקרקע המלאכותית'", ניתח מר פאן וייט הואנג, המזכיר הכללי של איגוד מתווכי הנדל"ן של חאן הואה.

מומחים רבים סבורים כי בשנים האחרונות חווה שוק הנדל"ן תקופות רבות של "קדחת קרקעות" דומות, הנובעות בעיקר מהכוונה "ליצור הייפ" למכירת נכסים חדשים או למכור נכסים ישנים. עם זאת, המשותף לקדחות אלו הוא שהן מתקררות במהירות משום שהערך האמיתי אינו תואם את המחיר. אם לא נזהרים, משקיעים עלולים ליפול בקלות לאפקט ה-FOMO (פחד החמצה), מה שמוביל אותם לרכוש נכסים במחירים גבוהים מדי, ולפעמים לוקח שנים רבות להחזיר את הערך.

מאן הונג

מקור: https://baokhanhhoa.vn/kinh-te/202504/thi-truong-bat-dong-san-truoc-thoi-diem-sap-nhap-tinhcan-tinh-tao-voi-sotdat-ao-0c9536d/