שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי מתאושש, הון זורם בחוזקה לפרברים

העלייה בנפח העסקאות ובהיצע סייעה לשוק הדיור של הו צ'י מין סיטי להתאושש לאחר תקופה של קיפאון, אך מחירים גבוהים מניעים גל של השקעות ורכישת בתים לפרברים.

לאחר תקופה של קיפאון, שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי מתאושש בהדרגה עם עלייה חדה בעסקאות ובהיצע חדש ברבעון השלישי של 2025.

עם זאת, מחיר המכירה הגבוה המתמשך גרם למגמת זרימת ההון וביקוש לרכישת בתים לעבור לאזורים שכנים כמו בין דואנג (ישן), לונג אן (ישן) ובא ריה-וונג טאו (ישן), ולפתוח שלב פיתוח חדש עבור אזור המטרופולין המורחב של הו צ'י מין סיטי.

שוק הדיור מתאושש אך לחץ המחירים נותר גבוה

על פי דו"ח של CBRE וייטנאם, ברבעון השלישי של 2025, הו צ'י מין סיטי רשמה 2,549 דירות שנפתחו לאחרונה ו-220 בתים נמוכים - עלייה משמעותית בהשוואה למחצית הראשונה של השנה.

רוב ההיצע מגיע מהשלבים הבאים של פרויקטים קיימים או מהפרויקטים שחודשו לאחר הפסקה ארוכה. המזרח ממשיך להיות "נקודת אור", ומהווה יותר מ-75% מכלל היצע הדירות החדשות.

מחיר המכירה הראשוני של דירות בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-87 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 6.3% בהשוואה לרבעון הקודם ו-31% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. גם המחיר המשני עלה בחדות ל-60 מיליון דונג וייט למ"ר, דבר המשקף את העובדה שהביקוש לרכישת בתים נותר גבוה, אם כי קונים נוטים להיות זהירים יותר מתנודות מחירים.

בפלח היוקרה, על פי JLL וייטנאם, השוק רשם 739 עסקאות מוצלחות ברבעון השני של 2025, עלייה פי שישה בהשוואה לרבעון הראשון של השנה. פרויקטים עם התקדמות טובה בבנייה כמו Dhome (DHA Corp.) או Opus One (מחוז לונג בין) השיגו שיעורי ספיגה גבוהים.

בינתיים, פלח הבתים המדורגים רשם 54 יחידות שנמכרו, כמעט כפול מזה של הרבעון הראשון, כאשר פרויקט שולי בין טאן השיג שיעור ספיגה של יותר מ-70% הודות למחירים תחרותיים.

המחיר הראשוני של דירות יוקרה הגיע ל-5,076 דולר למ"ר, ירידה קלה של 0.6% בהשוואה לרבעון הקודם אך עדיין עלייה של 1.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בינתיים, מחיר המכירה הראשוני של דירות דו-משפחתיות עמד על 16,842 דולר למ"ר, עלייה של 3% משנה לשנה.

"עליית המחירים המתמדת הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, למרות היותה ברמה גבוהה, מראה את הביטחון החזק של קונים ומשקיעים בפוטנציאל הרווח ארוך הטווח של נדל"ן למגורים בהו צ'י מין סיטי", אמרה גב' טראנג לה, מנכ"לית JLL וייטנאם.

גב' פאם נגוק ת'יאן טאנה, מנהלת מחלקת המחקר והייעוץ של CBRE בהו צ'י מין סיטי, אמרה: "לאחר תקופה ארוכה של קיפאון, שוק הנדל"ן הנמוך בהו צ'י מין סיטי מתאושש בהדרגה."

ברבעון השלישי נרשמו למעלה מ-170 עסקאות מוצלחות, עלייה של יותר מ-100% בהשוואה לרבעון הקודם, בעיקר באזור המערבי כמו בין טאן ובין צ'אן - שם עדיין יש מימון לקרקע ומחירים מתאימים יותר.

עם זאת, גב' תאן ציינה גם כי מחירים גבוהים והצטמצמות הולכת וגוברת בהיצע הבינוני מקשים על קונים אמיתיים.

זרימת הון לפרברים - מגמה בלתי נמנעת של השוק

למרות סימני התאוששות, מומחים אומרים כי הו צ'י מין סיטי עדיין נמצאת במצב של מחסור אמיתי באספקה, במיוחד בפלח השוק הבינוני.

"למרות העלייה בהיצע החדש, שוק הו צ'י מין סיטי עדיין לוקה בחסר משמעותית בהשוואה לביקוש האמיתי. לחץ המחירים גרם לקונים ומשקיעים רבים לעבור ליישובים שכנים שבהם קיימים שפע של קרנות קרקע והמחירים סבירים יותר", אמרה גב' דואנג טוי דונג, מנכ"לית CBRE וייטנאם.

נדל"ן למגורים באזור בין דואנג הישן . (צילום: הונג דאט/VNA)

לפי CBRE וייטנאם, אזור בין דואנג (הישן) הציע בתשעת החודשים הראשונים של השנה כמעט 11,000 דירות חדשות למכירה, עם מחיר ממוצע של פחות מ-60 מיליון וונד למ"ר, רק מחצית מזה של הו צ'י מין סיטי.

גם אזורי בה ריה-וונג טאו ולונג אן (הישן) רשמו עלייה בנפח העסקאות, במיוחד באזורים עם תשתית תנועה מושקעת מאוד כמו כביש הטבעת 3, כביש המהיר ביין הואה-וונג טאו וטאן ואן-נהון טרך.

מר לאם טואן טון (בן 35, רובע טאן מיי, הו צ'י מין סיטי) שיתף: "אשתי ואני חיפשנו לקנות דירה במרכז העיר אבל המחיר עלה מהר מדי. לאחר שסקרנו את אזור הפרברים, החלטנו לבחור דירה בדי אן, המחיר היה רק ​​60% בהשוואה לאזור העיר העתיקה של טו דוק אבל התשתית הייתה טובה מאוד. ללכת לעבודה היה עדיין נוח והמחיר היה הרבה יותר סביר."

על פי תחזית JLL וייטנאם, בשנת 2025, הו צ'י מין סיטי תקבל בברכה 5,000-5,500 דירות יוקרה נוספות ו-1,300 בתים חדשים. במקביל, פרויקטים מרכזיים של תשתית כמו טרמינל T3, צומת An Phu וכביש הטבעת 3 ייצרו מומנטום לשוק בשנה הבאה.

עם זאת, JLL סבורה גם שתהליך של ארגון מחדש של גבולות אדמיניסטרטיביים ורפורמה בהליכי השקעות ציבוריות עלול לגרום לשוק לעבור תקופה זמנית של זהירות, לפני כניסה למחזור צמיחה חדש.

מנקודת מבט עסקית, מר נגוין ואן היין, נציג של חברת פיתוח פרויקטים לדיור ברובע בין טו, העיר: "הקשיים הגדולים ביותר כעת הם סוגיות משפטיות ועלויות הון. למרות שהביקוש עדיין טוב מאוד, משקיעים רבים נאלצים להתאים את התקדמות היישום כדי להבטיח תזרים מזומנים. עם זאת, עם אותות חיוביים מהסרת 86 פרויקטים תקועים, אנו צופים שהשוק יהיה שוב תוסס ברבעון הרביעי ובתחילת 2026."

מומחים רבים סבורים גם כי קישוריות אזורית הופכת למגמה בלתי הפיכה. אזורי לוויין עם תכנון סינכרוני מבחינת תנועה, תשתיות חברתיות ותשתיות מושכים לקוחות צעירים - קבוצה עם צרכים ממשיים לדיור אך יכולת כלכלית מוגבלת.

נדל"ן ברובע וונג טאו. (צילום: הוין סון/VNA)

"הו צ'י מין סיטי המורחבת תהיה האזור המתפתח בצורה הדינמית ביותר במדינה בשנים הקרובות. כאשר הפרש המחירים בין מרכז העיר לפרברים עדיין גדול, המגמה של מעבר הון וקונים לערים נמוכות היא בלתי נמנעת", הדגישה גב' דואנג טוי דונג, מנכ"לית CBRE וייטנאם.

שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי ובאזורים הסמוכים מראה סימנים ברורים של התאוששות מבחינת נפח העסקאות וההיצע, אך לחץ מחירים גבוה ומחסור במגזר הבינוני נותרו בעיות קשות.

בהקשר של השקעה חזקה בתשתיות אזוריות והסרה הדרגתית של מדיניות משפטית, זרימת הון וביקוש לדיור מתרחבים ליישובים שכנים, ותורמים להיווצרות מרחב עירוני רב-קוטבי - מגמת פיתוח בלתי נמנעת של האזור הכלכלי המרכזי בדרום.

מקור: VNA

מקור: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm