גם הכנסה גבוהה מתקשה עם מחירי הדיור בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי

עם מחירי הנדל"ן הגבוהים כיום, קבוצת העובדים עם הכנסות גבוהות של 13-18 מיליון דונג וייט לחודש באזורים עירוניים: האנוי, דא נאנג, הו צ'י מין סיטי, בין דואנג , גם אם יחסכו, יתקשו לקנות בית.

עם ההכנסה הנוכחית, קבוצת משקי הבית העובדים עם ההכנסה הגבוהה ביותר בערים גדולות אינה יכולה להרשות לעצמה לקנות בית - צילום: B.NGOC

ההערכה נערכה על ידי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) בדוח מחקר השוק שפרסם לאחרונה לשבוע 1 של דצמבר 2024.

חיסכון כל השנה מספיק רק לקניית 1-2 מ"ר של בית

תוצאות סקר רמת החיים באוכלוסייה לשנת 2023, שפורסם על ידי הלשכה הכללית לסטטיסטיקה באפריל השנה, חילקו את ההכנסה הממוצעת של אנשים בערים גדולות כמו האנוי , דא נאנג, הו צ'י מין סיטי ובין דואנג ל-5 קבוצות הכנסה.

בהתאם לכך, בשנת 2023, קבוצת האנשים בעלי ההכנסה הממוצעת הגבוהה ביותר בהאנוי תגיע לכ-14.4 מיליון וונד לחודש, הו צ'י מין סיטי תגיע לכמעט 13.3 מיליון וונד לחודש, דונג נאי תגיע ל-13.9 מיליון וונד לחודש, ובין דואנג תגיע ל-18.3 מיליון וונד לחודש.

על פי VARS, זוהי קבוצת האנשים שצפויה להיות מסוגלת להחזיק בתים בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי מבלי להזדקק לתמיכה מהממשלה.

אבל עם מחירי הדיור הגבוהים כיום, מחירי דירות מסחריות הנעים בין 40-70 מיליון דונג וייט ^{למטר רבוע} , תלוי באזור ובמגזר הדיור, אפילו קבוצה זו בעלת הכנסה גבוהה מתקשה מאוד לקנות בית.

VARS מניח שכל משק בית עם 2 אנשים בגיל העבודה נמצאים בקבוצת ההכנסה הגבוהה ביותר, אזי ההכנסה הממוצעת של קבוצה זו מוערכת בכ-30 מיליון דונג וייט לחודש למשק בית, שווה ערך לכ-360 מיליון דונג וייט לשנה.

הסבירות המקסימלית אם מיישמים את הכלל הפיננסי המשותף היא שעלות הדיור לא תעלה על 1/3 מההכנסה, שווה ערך לכ-80 מיליון דונג וייטנאמי למשק בית לשנה. סכום זה מספיק רק לרכישת דירה בגודל 1-2 מ"ר בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי כיום.

בינתיים, כל דירה מסחרית בערים הגדולות שהוזכרו לעיל מפורסמת למכירה במחירים של 40-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, דירה קטנה של כ-60 מ"ר גם היא במחיר מכירה של כ-2.5-3.5 מיליארד דונג וייטנאמי/דירה.

במקרה שקבוצת ההכנסה הגבוהה באזור עירוני זה תחליט לרכוש דירה בשטח של 60 מ"ר תמורת כ-3.5 מיליארד דונג וייטנאמי, וללוות 70% מערך הבית מהבנק (הלוואה של כ-2.45 מיליארד דונג וייטנאמי), עם ריבית של 8% לשנה למשך 20 שנה, התשלום החודשי יהיה כ-25-27 מיליון דונג וייטנאמי, שווה ערך לכ-300 מיליון דונג וייטנאמי לשנה.

לפיכך, עם תשלום דיור מקסימלי של 80 מיליון וונד לשנה, כמעט כל משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה באזורים עירוניים אינם יכולים לקנות בית ללא תמיכה מקרובי משפחה ומהממשלה.

השוק סובל ממחסור חמור בהיצע דיור בר השגה, אך שורות של וילות בשווי מיליון דולר שכבר יש להן בעלים נותרו נטושות במשך עשרות שנים - צילום: B.NGOC

רוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית.

על פי VARS, היכולת לגשת לדיור וליצור מקום מגורים עבור רוב האנשים, ובמיוחד עובדים, ירדה בחדות בשנים האחרונות.

הסיבה לכך היא שמחירי הדיור בערים הגדולות, אשר עלו בהרבה על היכולת הכלכלית של רוב האנשים, עולים במהירות. קצב עליית מחירי הדיור גבוה פי כמה מקצב עליית הכנסותיהם של אנשים.

הסיבה הבאה היא מחסור בהיצע דיור בר השגה, היצע הדיור הנוכחי מתמקד בעיקר בשוק הדירות הבינוני והיוקרתי ומעלה. ישנם מעט מאוד פרויקטים של דיור במחיר נמוך מ-30 מיליון דונג וייט ^למ"ר , מה שמותיר את רוב האנשים, כולל קבוצה 5, ללא אפשרויות מתאימות לקניית בית.

כמו כן, על פי VARS, לאחרונה כמה משקיעים ניצלו את מחסור בהיצע בשוק כדי להעלות את מחירי המכירה באופן בלתי סביר, מה שגרם לעלייה במחירי הנדל"ן באזורים ללא יתרונות תשתית רבים, וגרם לקשיים עבור אלו המעוניינים לרכוש נדל"ן.

אחד הגורמים העיקריים לעליית מחירי הנדל"ן הוא התנהגות ספקולטיבית. בהקשר של ערוצי השקעה אחרים שעדיין חווים תנודות רבות, הפסיכולוגיה של אגירת נכסים וציפייה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גורמת לאנשים רבים לקנות בתים וקרקעות ללא מטרת שימוש בפועל.

הם קונים נדל"ן ואז משאירים אותו נטוש, לא משתמשים בו, ומחכים שהמחירים יעלו, מה שהופך את חוסר האיזון בין היצע לביקוש לחמור עוד יותר.

בנוסף, גורם נוסף שפחות מוזכר אך משפיע רבות על מחירי הבתים הוא עלויות מימון. למרות שהריביות ירדו, קוני בתים בווייטנאם עדיין צריכים לשלם ריביות משתנות לאחר תמריצים של כ-10% ומעלה. זה גם יוצר לחץ כלכלי על קוני בתים.

כדי להפחית את מחירי הדיור, VARS מאמינה כי בנוסף להמשך המחקר ויישום מדיניות מועדפת בנושא קרקעות, מיסים והלוואות עבור פרויקטים של דיור ציבורי ודיור מסחרי בר השגה, המדינה צריכה להמשיך לקדם את שיפור התשתיות המקשרות, "לשכפל" את הפיתוח העירוני על פי מודל TOD - מודל פיתוח עירוני המתמקד בתחבורה ציבורית. זוהי מגמה בלתי נמנעת לפתרון בעיית הדיור עבור תושבי העיר בווייטנאם.

אם אזורי מגורים, מסחר ושירותים ייבנו סביב נתיבי תחבורה ציבורית כמו רכבות, מטרו ואוטובוסים מהירים, אנשים בוודאי יהיו מוכנים לעבור לאזורים פרבריים שבהם עסקים יכולים לפתח פרויקטים במחירים נמוכים יותר. כאשר ההיצע גדול מספיק ומתאים, מחירי הדיור יתאימו בהדרגה לערכם האמיתי.

מקור: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm