הכנסתם של תושבי האנוי והו צ'י מין סיטי "מתנשמת", לא מצליחה לעמוד בקצב מחירי הדיור"

בדיון "התמקדות בהשקעות נדל"ן בהקשר החדש" שנערך אחר הצהריים של ה-30 ביולי, אמרה גב' נגוין הואי אן, מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם: לאחרונה, מחירי הדירות בהאנוי נמצאים במגמת עלייה מתמדת, ואף במגמת עלייה חדה. בעוד שמחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי נוטים לקפוא על שמריה, הדבר גורם לצמצום הפער בין שני השווקים.

בניתוח נוסף, גב' הואי אן אמרה: אם בשנת 2019, מחיר הדירות (היצע העיקרי) בהו צ'י מין סיטי היה גבוה בכ-30% מאשר בהאנוי, אז עד 2024 הוא ירד ל-5% - 7%. באופן דומה, בשוק המשני, גם הפרש המחירים ירד מ-30% לכ-10%.

גב' נגוין הואי אן, מנהלת בכירה של CBRE וייטנאם, דיברה בסמינר. (צילום: VV)

בשוק המשני, מבחינת שטח וקנה מידה בהאנוי, עליות מחירים התרחשו כמעט בכל האזורים, מהמרכז ועד לפרברים, עם עלייה של 20-25%. האזור סביב כביש הטבעת 3 חווה עליית מחירים בולטת יותר מאשר האזורים הרחוקים יותר מהמרכז.

בהו צ'י מין סיטי, השוואת המתאם רשמה גם עלייה מתונה יחסית במחירי השוק המשני. למעט אזורים מרכזיים, רובם עלו ב-1-2% בלבד.

על פי אינדיקטורים, היצע המוצר הזה מוגבל מאוד הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי. במיוחד בהאנוי, לאחר תנודות חזקות בשנת 2022, ההיצע כעת מאט. מחיר המכירה של נדל"ן בבנייני קומות נמוכים תואם את הצמיחה בהיצע, עם עליית מחירים נמוכה יותר מזו של דירות.

בשוק המשני, בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי, הצמיחה השנתית היא רק 3-4%, אפילו בהו צ'י מין סיטי המחיר הממוצע הותאם כלפי מטה. תנועת המחירים של נדל"ן נמוך משקפת את המיקוד הנוכחי של השוק בפלח הדירות.

לנוכח מצב זה, אמרה גב' הואי אן: קשה יותר ויותר לאנשים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי לקנות בית.

גב' הואי אן ציטטה ראיות: מחירי הדיור בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי דומים לאלו של קואלה לומפור (מלזיה), אולם הכנסתם של תושבי קואלה לומפור גבוהה פי 4 מזו של האנוי והו צ'י מין סיטי. לפיכך, יכולת התשלום של תושבי קואלה לומפור גבוהה בהרבה מזו של ערים בווייטנאם.

"בסך הכל, נראה שצמיחת ההכנסה של אנשים לא עמדה בקצב העלייה במחירי הבתים/דירות בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי", הדגישה גב' הואי אן.

מבחינת הסיכויים, בעתיד, היצע הדירות בהאנוי יהיה יחסית שופע. בנוסף, צפוי כי היצע הקרקעות (נדל"ן צמוד לקרקע) ישתפר, כאשר פרויקטים גדולים באזורים עירוניים ייפתחו למכירה בעתיד הקרוב.

היצע הנדל"ן החדש למכירה, החל מ-55 אלף מוצרים, מעתה ועד 2026, יתרכז בכביש הטבעת 3, ויתרחב לצפון-מזרח ומערב העיר, מחוץ לכביש הטבעת 3.

חלקם של נכסי הנדל"ן בהאנוי ב-20 השנים האחרונות, הממוקמים בעיקר מחוץ לאזור כביש הטבעת 3, המשיך לעלות. בשנת 2025, חלק זה יגיע לכ-60% וימשיך לעלות בתקופה הקרובה.

היצע הדירות והקרקעות בהאנוי צפוי להמשיך לעלות ולהשתפר מעתה ועד 2026. מחירי הדירות הצפוי, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, ממשיכים לעלות. קצב צמיחת המחירים עומד על מעל 20% לשנה - נתון שלא נרשם מעולם.

משנת 2026, קצב צמיחה זה עשוי להתייצב, כאשר תיווצר רמת מחירים חדשה.

"בינתיים, הו צ'י מין סיטי רשמה צמיחה יציבה במחירים של 5-6% לשנה. אנו יכולים להסביר מדוע שוק מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי כמעט ולא עלה בשנתיים האחרונות, בעוד שאזור האנוי עלה בצורה חדה, על ידי התבוננות לאחור ברמת המחירים שנקבעה באזור זה בין השנים 2015-2019 עם עלייה של 15% לשנה ולאחר מכן נעצרה", אמרה גב' הואי אן.

מקור: https://www.congluan.vn/thu-nhap-cua-nguoi-dan-ha-noi-tphcm-hut-hoi-kho-duoi-kip-gia-nha-post305582.html