האם "התרופה" של סין קשה להציל את מגזר הנדל"ן?

על פי הערכות גולדמן זאקס, משבר שוק הדיור בסין מקורו במדיניות "שלושת הקווים האדומים" שהונהגה בבייג'ינג באוגוסט 2020, שהקשתה על יזמי קרנות וגרמה לחדלות פירעון של יותר מ-160 מיליארד דולר באג"ח זבל.

בנק ההשקעות מסר כי מחירי הבתים המשניים ירדו ב-20% בעוד שבניית בתים חדשים נחלשה ב-16% מהשיא.

בניין מגורים בבנייה בג'ינאן, סין, ביום חמישי, 9 במאי 2024. צילום: בלומברג.

בתגובה, בייג'ינג הכריזה על חבילת חילוץ היסטורית, הכוללת קיצוצי ריבית על משכנתאות והפחתות פיקדונות כדי להחיות את שוק הדיור, שהיווה רבע מהצמיחה הכלכלית של המדינה בשיאה.

במקביל, המדינה הקימה גם מסגרת הלוואות בסך 300 מיליארד יואן (יותר מ-42 מיליארד דולר) לתמיכה בפרויקטים של דיור המסובסדים על ידי הממשלה . ערים ופרובינציות מעודדות להשתמש בכסף לרכישת דיור מסחרי שהושלם ובמחיר סביר עבור תוכניות דיור חברתי.

על פי נתוני תאגיד המידע לנדל"ן של סין (CRIC), בחודש מאי, 30 ערים סיניות גדולות רשמו נפח עסקאות כולל של 10.8 מיליון מ"ר של בתים חדשים, עלייה של 4% לעומת אפריל.

המכירות עלו ב-23% לעומת הממוצע החודשי ברבעון הראשון של השנה שעמד על 8.77 מיליון מ"ר, אך ירדו ב-34% לעומת המכירות בתקופה המקבילה אשתקד.

"אנו מעריכים שמחירי הבתים החדשים ירדו ב-5 עד 10 אחוזים השנה, לא שינוי משמעותי לעומת התקופה שלפני שבייג'ינג השיקה את חבילת החילוץ", אמר ריימונד צ'נג, מנהל CGS International Securities Hong Kong.

"יזמים רואים שיפור במכירות אך לא מהר כצפוי. נפחי העסקאות והמחירים לא השתנו באופן משמעותי, שכן הקונים נותרים זהירים", אמר, תוך ציטוט תגובות משישה יזמי נדל"ן גדולים, ביניהם China Overseas Land and Investment, China Resources Land ו-Longfor Group.

בשבוע שעבר, ערים סיניות גדולות, כולל שנגחאי, שנזן וגואנגג'ואו, הורידו את ריביות המשכנתאות והקלו את מגבלות רכישת בתים כדי למשוך קונים, כאשר כלי תקשורת מקומיים דיווחו על עלייה בפניות ובביקורים במרכזי מכירות נדל"ן מקומיים.

בנייני מגורים בבנייה בפרויקט Elegant Lifestyle של חברת China Vanke בשנג'ן, סין, ביום רביעי, 17 באפריל 2024. צילום: בלומברג.

לדוגמה, כל 422 הדירות בפרויקט יוקרה חדש ברובע פוטואו בשנגחאי, במחיר ממוצע של 104,000 יואן למטר רבוע, אזלו שעתיים לאחר השקתו ב-3 ביוני, כך דיווח כלי התקשורת המקומיים ג'יאמיאן ניוז.

מכירות בתים חדשים בעיר זינקו ב-35% בשבוע שהסתיים ב-27 במאי, שבוע לאחר שממשלת העיר הקלה את מגבלות רכישת הבתים והציגה סובסידיות כדי למשוך קונים, כך עולה מנתונים שנאספו על ידי Centaline Property בשנגחאי.

אבל נקודות אור כאלה מעטות, שכן יציבות מחירים אינה בהישג יד הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, בעוד שהלחץ לפנות מלאי עודף נותר "תלוי".

"עדיין יש משחק מחירים בין בעלי בתים לקונים פוטנציאליים", אמר יו ליאנגג'ואו, הבעלים של חברת הנדל"ן באונואו משנחאי, והוסיף כי אינו צופה התאוששות המחירים בעתיד הקרוב. נתוני CRIC מראים כי שוק העיר התקרר מתחילת השנה, כאשר סך רכישות הבתים ירד ב-43% בחמשת החודשים הראשונים של השנה לעומת שנה קודם לכן.

"מחירי הבתים בשנג'ן לא השתנו ויזמים ממהרים להוריד מחירים כדי לפנות מלאי", אמר אנדי לי, מנכ"ל סוכנות הנדל"ן סנטלין בסין.

"אמון הקונים חלש מאוד והם יישארו רחוקים אלא אם כן יראו מחירים נמוכים", הוסיף מר לי.

רק ארבע מתוך 30 הערים הגדולות שעקבה אחריהן CRIC הראו סימנים של שיפור במגמות צמצום המלאי במאי בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, המחזור בכל 30 הערים שעקבו אחריהם היה ארוך יותר מאשר בשנה שעברה, כאשר ב-20 מהן צפוי שייקח יותר מ-18 חודשים לצמצם את המלאי, כך מסרה CRIC.

אנליסטים אשראי ראו בעין רעה את התחזית לשוק הדיור בסין. סוכנות הדירוג Fitch קיצצה השבוע את תחזיות המכירות שלה לשנה זו, וצופה ירידה של 15% עד 20% במכירות השנה, בהשוואה לתחזית הקודמת שעמדה על ירידה של 5% עד 10%. כמו כן, היא צופה ירידה של 5% במחירי בתים חדשים השנה.

"אנו צופים כי תחזית הביקוש לדיור בטווח הארוך של סין תעמוד על 800 מיליון מטרים רבועים בממוצע", ​​מסרה גם סוכנות הדירוג פיץ', והוסיפה כי הנתון "נמוך משמעותית מאשר בשנים קודמות, דבר המצביע על כך שמגמת הקונסולידציה בתעשייה עשויה לא להיעלם בזמן הקרוב".

חאן וי (על פי SCMP)

מקור: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html