בטיוטת החוק שהוגשה לראשונה לאסיפה הלאומית (NA) לצורך הערות (הגשה מס' 108/TTr-CP מיום 5 באפריל של הממשלה), ישנה הוראה לפיה משקיעי פרויקטים שימכרו בתים ועבודות בנייה בעתיד; יעבירו ויחכירו זכויות שימוש בקרקע עם תשתית בפרויקט יידרשו לעבור דרך קומת מסחר בנדל"ן (סעיף 57). הצעות אלו זכו לחוות דעת מנוגדות רבות, כולל חילוקי דעות רבים מצד מומחים וכמה מחברי האסיפה הלאומית.
2 אפשרויות
בהתבסס על חוות דעתם של נציגי האסיפה הלאומית במושב החמישי, סוכנות הניסוח תיאמה עם הסוכנויות הרלוונטיות כדי לחקור, לקלוט ולסקור. בדו"ח על קליטה, תיקון והשלמה של טיוטת החוק האחרונה שנשלחה לוועדת הכלכלה של האסיפה הלאומית, הממשלה הסכימה להסיר את התקנה המחייבת ביצוע עסקאות נדל"ן דרך רצפה (סעיף 57), ובמקום זאת לעודד רק גופים לעשות זאת.
"הקבלה של סוכנות הניסוח היא בזמן וברכה מאוד, משום שאם היא תדרוש מעסקאות נדל"ן מסוימות לעבור דרך צד שלישי, אזור מסחר בנדל"ן, הדבר ייצור הליכים ועלויות נוספים, ותעלה את מחירי הנדל"ן בהקשר של החוק שכבר קיים תקנות בנוגע לאימות נוטריוני ואישור חוזים" - הביע מאסטר נגוין ואן דין, מומחה למשפטים בתחום הנדל"ן, את דעתו.
סעיף ראוי לציון נוסף בטיוטת החוק הוא התנאים למשקיעים לגביית פיקדונות בעסקאות נדל"ן. בסעיף 5, סעיף 23 בטיוטת החוק האחרונה, מציעה גורם המנסח שתי אפשרויות.
עדיין קיימות דעות רבות ומנוגדות בנוגע לתקנות על פיקדונות במכירות ועסקאות נדל"ן המוצעות בטיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן). צילום: טאן טאנה
אפשרות 1: משקיע בפרויקט הנדל"ן רשאי לגבות את המקדמה בהתאם להסכם עם הלקוח רק כאשר לבית או לעבודת הבנייה יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי גוף ממלכתי ולמשקיע יש לפחות אחד מהמסמכים על זכויות שימוש בקרקע המפורטים בסעיף 2, סעיף 25 לחוק זה, והוא השלים את הליך ההודעה על תחילת בניית העבודה בהתאם להוראות החוק. הסכם המקדמה חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית או עבודת הבנייה וסכום המקדמה לא יעלה על 10% ממחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית או עבודת הבנייה...
אפשרות 2: משקיעים בפרויקטים של נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות בהתאם להסכם עם הלקוחות רק כאשר עבודות הדיור והבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסקה וביצעו עסקאות בהתאם להוראות חוק זה.
להפחית או להסיר את דרישת הפיקדון?
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הביע חילוקי דעות עם חלק מהתוכן באפשרות 1, משום שאין לה משמעות רבה בהגנה על האינטרסים של הלקוחות, ובמיוחד לקוחות פרטיים. באופן ספציפי, יש לעדכן את סכום הפיקדון שנקבע באפשרות 1 ל...
"סכום פיקדון שאינו עולה על 5%" הוא רמה סבירה על פי הנוהג החברתי, ועל מנת להבטיח שאופי הפיקדון אינו למטרות גיוס הון, ובעל ערך גדול מספיק כדי שהן המפקיד והן מקבל הפיקדון יעמדו בהסכם באופן מודע. בכך, הדבר גם מסייע למשקיע בפרויקט להבין את צרכי הלקוחות וטעמם, על מנת לשכלל ולשפר את איכות המוצרים, השירותים והשירותים של הפרויקט.
בינתיים, אמר המומחה נגוין ואן דין כי תיאורטית, יש צורך להעריך האם הפיקדון נמצא במסגרת חוק עסקי הנדל"ן. לדבריו, היחסים בין האדם שרוצה למכור (משקיע) לבין האדם שרוצה לקנות (לקוח פוטנציאלי) הם יחסים אזרחיים, המוסדרים על ידי החוק האזרחי.
על פי סעיף 328 לחוק האזרחי, פיקדון הוא כאשר צד אחד מוסר לצד השני סכום כסף או מתכות יקרות, אבני חן או חפצי ערך אחרים (המכונים יחד "פיקדון") לתקופה מסוימת כדי להבטיח את כריתת או ביצוע חוזה.
לכן, אם מטרת הסכם הפיקדון בין המוכר לקונה היא רק להבטיח שכאשר שני הצדדים יהיו כשירים, הם יתקשרו בחוזה מכירת ורכישת דירה (לשריון מקום), האם משפט ייעודי (חוק עסקי נדל"ן) יכול להגביל את זמן קבלת הפיקדון או את שווי הפיקדון?
לדברי מר דין, כדי להבטיח את יעילות המדיניות ולמנוע "סכסוכים משפטיים", חוק עסקי הנדל"ן אינו צריך להסדיר פיקדונות. במקום זאת, יש צורך להסדיר פיקוח קפדני על מכירת בתים, עבודות בנייה עתידיות, גיוס הון ושימוש בהון על ידי משקיעים, ובמקביל להטיל סנקציות מחמירות לטיפול בהפרות. לכן, יש להסיר את ההוראות בנוגע לתנאים לקבלת פיקדונות וערכי פיקדונות מהצעת החוק.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA):
בעיות בהעברת הפרויקט
בנוגע לתקנות בנוגע להעברת פרויקטים, סעיף 38 לטיוטה קובע בבירור את עקרון העברת הפרויקט במלואו או בחלקו. בפרט, סעיף 3 לסעיף 38 קובע כי לאחר ההעברה, המשקיע יכול לרשת את הפרויקט, אך עיקרון זה אינו עולה בקנה אחד עם סעיף 39 לטיוטה. באופן ספציפי, סעיף 1 בסעיף 39, נקודה ג', דורשת שבמקרה של העברת פרויקט, על המשקיע להשלים את התשתית...
למעשה, למוכרי פרויקטים ולקונים יש רעיונות שונים לחלוטין. לקונים יש כסף, יש להם רעיונות שונים והם רוצים להשקיע בשינוי המצב הנוכחי של הפרויקט, כך שלאחר קבלת ההעברה, הם יכולים להתאים את התכנון של 1/500, הם מסכימים לשלם יותר כסף, למלא התחייבויות כספיות ואינם צריכים להשתמש בתשתית הישנה, הם בונים תשתית חדשה. בעוד שסעיף 3, סעיף 39, דורש השלמת תשתית חדשה כדי לאפשר העברה, וזהו אי נוחות עבור המעביר. כאשר התקנות עדיין מחייבות, הדבר יקשה על מיזוגים ורכישות של פרויקטים, וכאשר לא ייצרו תנאים נוחים להעברה, משקיעים רבים ללא יכולת יתקשו למצוא משקיעים חדשים.
ד"ר פאם אן חוי, מנכ"ל חברת שירותי הנדל"ן הפיננסיים של פינה:
תקנות צריכות להבטיח איזון
ישנם תכנים חשובים רבים שהאסיפה הלאומית דנה והחליטה עליהם בחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן). עם זאת, יש לאזן את כל ההחלטות בין הנושאים המשתתפים בשוק, כולל קונים ומוכרים של נדל"ן. אם החוק מקשה על קונים או מוכרים, האיזון יאבד. לדוגמה, תקנות על תנאים למכירת מוצרים, אם החוק מחמיר מדי, משקיעים לא יתקשו או יתקשו לגייס הון, יהיה קשה ליישם פרויקטים, אז העלויות יעלו; המוצרים המסופקים לשוק יהיו נמוכים, ומחיר המכירה יהיה מעבר ליכולתם של הקונים.
אפילו המדינה תאבד הכנסות תקציביות, תעשיות אחרות הקשורות לנדל"ן כמו חומרי בניין, התקנות, עובדים יאבדו את מקום עבודתם... וגם כל הכלכלה תיפגע.
מר לה הוו נגי, מנכ"ל חברת הבנייה והמסחר לה טאנה בע"מ:
צריכים להיות תקנות לניהול כספים מגויסים.
ישנן תקנות מיותרות שהאסיפה הלאומית צריכה להתעלם מהן, קשירה רק עולה יותר כוח אדם לבדיקה ופיקוח... לדוגמה, תקנת הפיקדון היא עניין אזרחי, שמוכרע על ידי הקונה והמוכר כאחד. אם הקונה מסכים להפקיד אך לא קונה, הפיקדון יאבד, ואם המוכר ייקח את הכסף ויבטל את החוזה, הפיקדון יוחזר.
או האם להסדיר את המסחר דרך הרצפה או לא, צריכה להילקח על ידי המשקיע בחופשיות, כי הוא ידע איזו רצפה מספיק מסוגלת לבחור, אחרת הוא ימכור את המוצר בעצמו ויהיה אחראי כלפי הלקוח. למעשה, אם הרגולציה היא חובה, רצפה לא אמינה רבה, שרק רוצה למכור את המוצר כדי לקבל עמלה, יגזימו את האמת, יטעו לגבי הפרויקט למכירת המוצר ללקוחות, אז המשקיע הוא זה שלוקח על עצמו את מלוא האחריות לכך.
הדבר החשוב בעסקי הנדל"ן הוא ניהול תזרים המזומנים של המשקיעים. היכן הם שמים את הכסף מהלקוחות? אם לא ינהלו אותו, הם ישתמשו בו באופן שרירותי ולא ישקיעו אותו ביישום הפרויקט, וזהו סיכון עבור הלקוחות.
פאם דין הקליט
[מודעה_2]
מקור: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
תגובה (0)